Tribunal judiciaire, ppp pÔle circuit long s1, 16 juin 2026 — n° 23/02864

EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 7 mars 2017 à effet du 30 mars 2017, Monsieur [P] [I] a donné à bail à Madame [N] [T] épouse [Q] un local à usage d’habitation sis 49 chemin de la Burette, 69210 LENTILLY. Selon acte du 7 mars 2016, Monsieur [K] [Q] s’est porté caution solidaire des engagements de la preneuse. Un état des lieux d’entrée a été dressé le 30 mars 2017 par la société PIERREFEU IMMOBILIER et un dépôt de garantie d’un montant de 1 000,00€ a été versé par Madame [N] [T] épouse [Q]. Suite au départ de la locataire, pour cause de congé pour vendre, un état des lieux de sortie a été dressé le 30 juin 2020 par commissaire de justice. Selon mise en demeure du 10 mars 2022, Monsieur [P] [I] a réclamé à Madame [N] [T] épouse [Q] et Monsieur [K] [Q] la somme de 4654,73€ au titre des réparations locatives. Le 12 mai 2022, Monsieur [P] [I] a déposé une requête en injonction de payer, sollicitant la condamnation solidaire de Madame [N] [T] épouse [Q] et Monsieur [K] [Q] au paiement de la somme de 4 654,73€. En date du 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LYON a rejeté la requête considérant qu’un débat au fond était nécessaire. Par exploits introductifs d’instance délivrés les 9 et 12 mai 2023 à étude, Monsieur [P] [I] a assigné Madame [N] [T] épouse [Q] et Monsieur [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéficie de l’exécution provisoire de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 4 654,73€ au titre des réparations locatives, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728, 1730, 1732, 1735 du Code civil, outre la somme de 400,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive fondée sur l’article 1231-6 du Code civil et celle de 450,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2023, renvoyée à la demande des parties au 11 avril 2024, puis au 14 novembre 2024 en raison de pourparlers en cours, date à laquelle elle a été retenue. A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [P] [I], représenté par son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, maintient ses demandes, sollicite le rejet des prétentions adverses et actualise la somme demandée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à 2 000,00€. Madame [N] [T] épouse [Q] et Monsieur [K] [Q] sont représentés par leur conseil et sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du Code civil, concluent au rejet de toutes les demandes de Monsieur [P] [I], considérant que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, formellement très différents, ne permet pas d’établir avec certitude les désordres à l’origine des réparations et que par ailleurs certaines des réparations ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. A titre subsidiaire, est demandée la réduction à de plus justes proportions de la somme demandée au titre des réparations locatives ainsi que la condamnation du demandeur au paiement de 2 000,00 € en indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif du congé pour vendre, délivré. Enfin, en tout état de cause, les défendeurs sollicitent le rejet des demandes formées à l’encontre de Monsieur [K] [Q], invoquant le terme de l’acte de cautionnement. Ils sollicitent ainsi la condamnation de Monsieur [P] [I] au paiement de la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Plus spécifiquement pour s’opposer à la demande du bailleur tendant à les voir condamner au paiement des réparations locatives, les défendeurs affirment que les désordres à l’origine de celles-ci ne sont pas établis.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie Lorsqu’un contrat de bail est conclu, l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’ « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » En son alinéa 4, l’article prévoit que « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement […] ». Selon l’article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, « L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes : 1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ; 2° La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ; 3° L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. » La prescription tirée du 2° du décret précité a pour objet de faciliter la détermination des dégradations, pertes et réparations dont est tenu de répondre le locataire aux termes de l’article 7 alinéas c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, selon l’article 1730 du Code civil, « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ». Il résulte de ce texte qu’en l’absence d’observation particulière relative à un élément du logement dans l’état des lieux d’entrée, il appartient au locataire de le restituer dans un état n’appelant pas davantage d’observations. Il est constant qu’en application de ces textes, les réparations locatives pouvant être mises à la charge du locataire résultent de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. En l’espèce, suivant contrat sous seing privé en date du 7 mars 2017, Monsieur [P] [I] a donné à bail à Madame [N] [T] épouse [Q], un local à usage d’habitation pour lequel Monsieur [K] [Q] s’est porté caution solidaire par un acte du 7 mars 2016. Un état des lieux d’entrée amiable a été dressé le 30 mars 2017 puis, au départ de la locataire le 30 juin 2020, un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice. S’agissant du défaut de contradictoire de l’état des lieux d’entrée, il convient de noter que l’adresse mail sur laquelle a été envoyé la copie dudit état des lieux est bien celle de la locataire alors que les défendeurs ne contestent pas le fond de l’acte mais la forme en ce que la signature de Monsieur [K] [Q] se trouve apposée à l’emplacement prévu pour la signature de la locataire sur cet acte. Ainsi à supposer que l’état des lieux d’entrée n’ait pas été réalisé en présence de la locataire mais de la caution qui a apposé sa signature et, que ce document lui a été simplement remis par le biais d’un courriel, le Tribunal note que cette dernière a pris possession des lieux sans qu’elle justifie qu’elle se soit plainte auprès du bailleur d’une irrégularité résultant du fait qu’elle n’était pas présente à l’état des lieux d’entrée ou que la signature qui y est apposée est erronée. Elle ne prouve pas davantage qu’elle ait exigé qu’il soit réalisé une telle opération en sa présence et alors qu’elle n’établit pas avoir fait état auprès du bailleur de griefs particuliers quant au local et à ses installations, donnés à bail dans un délai de dix jours après prise de possession des lieux. De telle sorte que l’irrégularité soulevée ne peut s’analyser en une absence d’état des lieux d’entrée. Ensuite sur le déroulé de l’état des lieux de sortie, il ressort des pièces versées au dossier par le demandeur que la locataire a été avisée de la date de l’état des lieux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 18 juin 2020, conformément aux prescriptions de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de sorte que c’est justement qu’il a entrepris les opérations à la date et à l’heure dite, la locataire étant arrivée sur place à la fin de la mission confiée par le bailleur. Ce enfin, à l’exception du fonctionnement d’un radiateur, les défendeurs ne contestent pas les constations du commissaire de justice requis, mais seulement la possibilité de les comparer utilement à celles de l’état des lieux d’entrée. Ce qu’ils ont pu faire ultérieurement et dans le cadre de leurs moyens de défense dans la présente procédure. Relativement au caractère difficilement exploitable de l’état des lieux de sortie, s’il est vrai que le caractère sommaire des constatations de l’état des lieux d’entrée ne facilite pas sa comparaison avec l’état des lieux de sortie, particulièrement détaillé, il apparaît néanmoins, compte tenu des désordres reprochés, que les photographies annexées à chaque acte permettent une bonne appréciation des faits et de l’état général des lieux. Enfin sur l’absence de descriptions détaillées de certains éléments dans l’état des lieux d’entrée, le tribunal note que les mentions portées à cette date sur ce document sont suffisantes pour apprécier l’état du local et de ses équipements, en effet, la qualification de des différents items portés sur le document tel que « état d’usage », « bon état » ou « état d’entretien moyen » est parfaitement compréhensible et répond aux critères standards utilisés par les professionnels chargés de procéder à de telles opérations et alors qu’il est mentionné que les éléments et installations ont fait l’objet d’une vérification Ainsi, le Tribunal estime que les états des lieux d’entrée et de sortie ne souffrent d’aucune irrégularité de sorte que l’analyse quant aux réparations locatives invoquées se fera à partir de ces deux documents Sur les réparations locatives En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; » ainsi que « d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement Madame [N] [T] épouse [Q] et Monsieur [K] [Q] à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 1 245, 29 € (mille deux cent quarante-cinq euros et vingt neuf centimes) au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. DEBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive. DEBOUTE Madame [N] [T] épouse [Q] de sa demande de dommages et intérêts pour congé pour vendre abusif. DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. DIT que les dépens sont partagés à parts égales entre Monsieur [P] [I], Madame [N] [T] épouse [Q] et Monsieur [K] [Q]. DIT que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE