Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 24 juin 2026 — n° 24/02086

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 24 mars 2020, la SCI La Guseto, dont le gérant est Monsieur [F] [G], a acquis de Madame [C] [S] épouse [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à LORIENT (53100) et cadastrée section AT n°[Cadastre 1]. Cette vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence Imm’Horizon Finances pour un prix de 177 000 euros dont 12 000 euros de frais d’agence, avec pour projet de rénover le bien afin de le mettre en location. En juin 2020, l’entreprise Kutuk Enduits, mandatée par la SCI La Guseto, a réalisé des travaux de démolition sur les trois niveaux de l’immeuble et de coulage de chapes. Plusieurs fissures sur les chapes sont apparues à compter de mai 2021. L’entreprise Kutuk Enduits a réalisé, le 23 mai 2021, un sondage destructif sur la structure en béton de la maison en sous-sol, qui a mis en exergue une corrosion des armatures. Un constat de commissaire de justice a été dressé le 15 septembre 2021 à la demande de la SCI La Guseto. La SCI La Guseto a ensuite organisé une expertise amiable non contradictoire confiée à Monsieur [L], qui a rendu son rapport le 1er décembre 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2022, la SCI La Guseto a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 15 novembre 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [D] [Z]. Le rapport d’expertise définitif a été rendu le 14 juin 2024. Par actes de Commissaire de Justice en date du 14 novembre 2024, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] ont fait assigner Madame [C] [S] épouse [N] ainsi que la SARL Imm’Horizon Finances devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins notamment d’obtenir la restitution d’une partie du prix de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] sollicitent du Tribunal : La condamnation solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à la SCI La Guseto la somme de 10 824 euros en restitution d’une partie du prix de vente, à titre principal pour vice caché et à titre subsidiaire pour dol ; La condamnation de solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SCI La Guseto, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes : 60 000 euros en réparation du préjudice locatif subi pour la période de septembre 2021 à avril 2024, 1 160,52 euros au titre des assurances indûment réglées, 571,32 euros au titre de l’électricité indûment réglée, La condamnation solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à Monsieur [G] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; Le rejet de l’ensemble des demandes de la société Imm’Horizon Finances et de Madame [N] ; La condamnation de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances aux dépens, en ce compris les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement, les frais d’expertises amiable et judiciaire et les frais d’huissiers ; La condamnation solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre, à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; L’exécution provisoire de la présente décision. Au soutien de leur demande en restitution du prix, se fondant à titre principal sur l’article 1641 du code civil, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] font valoir que la présence de corrosion affectant la structure porteuse de la maison d’habitation constitue un vice rendant la chose vendue impropre à son usage et que la SCI l’aurait acquise à un moindre prix si elle avait eu connaissance de ce vice, de sa gravité et de son ampleur.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale en garantie des vices cachés Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il incombe à l’acheteur exerçant cette action en garantie de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Le vendeur professionnel est irréfragablement réputé avoir connaissance des vices de la chose. En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 24 mars 2020 conclu entre la SCI [Adresse 6] et Madame [N] contient une clause intitulée « Etat du bien » qui stipule que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ». Cette clause d’exonération de garantie des vices cachés prévoit deux cas dans lesquels elle ne s’applique pas : « si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel » et « s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». La SCI La Guseto invoque la qualité de professionnelle de Madame [N], en ce qu’elle aurait été agente immobilière durant 6 ans. S’il résulte bien du bulletin de salaire produit à la cause par Madame [N], daté d’août 2007, qu’elle a été employée dans une agence immobilière en tant que « Négociateur Prospecteur Immobilier », il ne peut en être déduit qu’elle avait les compétences nécessaires pour déceler des vices cachés affectant les fondations d’une maison d’habitation, d’autant qu’il n’est pas prouvé qu’elle est titulaire d’un diplôme en immobilier lui permettant d’avoir la qualité de professionnel de l’immobilier ou encore du bâtiment. Par ailleurs, la mention sur son profil LinkedIn, dont une capture d’écran est produite à la cause par les demandeurs, de ce qu’elle aurait été agente immobilière, ne suffit pas à démontrer cette qualité, d’autant plus qu’elle a cessé cette fonction en décembre 2010, soit 10 ans avant la vente, de sorte qu’on ne peut considérer qu’elle disposait de la qualité de professionnelle au moment de ladite vente. A supposer même qu’elle ait été, il y a 12 ans, salariée dans l’immobilier, il ne fait pas de doute qu’un agent immobilier ne dispose pas des qualifications techniques dont disposent les professionnels de la construction tels que les architectes, les artisans en gros œuvre et construction ou encore les diagnostiqueurs pour détecter les désordres affectant la structure d’un bâtiment. Même en constatant la présence d’enduit sur les poutres du sous-sol, il n’est pas établi que cela devait permettre à Madame [N] d’envisager l’existence d’un désordre général d’ordre structurel. Elle n’était pas tenue d’analyser l’intégralité du sous-sol et de déduire que, sous les enduits de poutres, existait une corrosion généralisée des armatures en fer. Il en va de même s’agissant de la SARL Imm’Horizon Finance. En tout état de cause, il convient de souligner que ne peut être qualifié de vice l’état de vétusté d’un bâtiment dont on a conscience qu’il nécessite une rénovation totale, comme cela était le cas en l’espèce puisque la SCI La Guseto admet que son projet était de rénover totalement l’immeuble pour en faire des appartements et que les prêts contractés pour en financer l’acquisition font mention de cette rénovation. En réhabilitant un immeuble ancien, les demandeurs devaient nécessairement s’attendre à trouver des éléments endommagés. Il est à noter par ailleurs que l’expert judiciaire conclut, au point 8-2 du rapport d’expertise définitif, s’agissant de la présence d’aciers corrodés qu’il qualifie « de longue date » que « […] avant la réalisation des travaux de réhabilitation du bâtiment en Juin 2020, ces désordres proviennent d’une usure normale de la chose ». On ne peut ainsi considérer que des désordres relevant d’une usure normale de la chose constituent des vices cachés. En conséquence, la SCI La Guseto et Monsieur [G] seront déboutés de leur demande en garantie des vices cachés. Sur la demande subsidiaire au titre de la réticence dolosive Il résulte de l’article 1137 du Code civil que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence. En l’espèce, la SCI La Guseto et son dirigeant font valoir que Madame [N] leur a dissimulé l’état du sous-sol de l’immeuble lors de la vente. Or, il n’est pas contesté que Madame [N] ne les a jamais empêchés de visiter le sous-sol, ce qu’ils ont d’ailleurs fait, de sorte qu’elle n’a pas usé de manœuvres pour leur dissimuler un quelconque désordre. En outre, le moyen selon lequel l’absence d’éclairage au sous-sol ne leur a pas permis de se rendre compte des reprises d’enduit sur les poutres est aussi inopérant dès lors qu’il appartenait à la SCI La Guseto, si elle le souhaitait, d’utiliser son propre système d’éclairage pour vérifier les fondations de la maison qu’elle souhaitait acquérir. Les demandeurs ne rapportent pas non plus la preuve que Madame [N] détenait l’information s’agissant de la corrosion des armatures. Comme indiqué ci-avant, elle ne disposait pas des compétences techniques lui permettant de déceler le problème de corrosion et donc de structure du bâtiment, ce que l’expert confirme en indiquant dans ses conclusions qu’elle ne pouvait apprécier la portée des désordres, n’étant pas une professionnelle du bâtiment. Madame [N] rapporte par ailleurs la preuve qu’elle n’a su qu’en mars 2023 que les travaux de réfection des poutres dataient d’avant 2003, selon mail adressé par Monsieur [I], le fils des anciens propriétaires du bien litigieux. Ainsi, on ne peut pas admettre que Madame [N] ait commis une réticence dolosive, dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’elle avait connaissance de la corrosion des aciers ni qu’elle aurait intentionnellement dissimulé cette information. En conséquence, la SCI La Guseto et Monsieur [G] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, tant à l’encontre de Madame [N] qu’à l’encontre de la SARL Imm’Horizon Finances. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N] Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes ; DEBOUTE Madame [C] [N] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure en référé ; CONDAMNE in solidum la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] à payer à Madame [C] [S] épouse [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] à payer à la SARL Imm’Horizon Finances la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile  DEBOUTE la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Le Hyaric, greffier. Le Président Le Greffier