Tribunal judiciaire, ctx de la protection, 22 juin 2026 — n° 26/00149

EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 2 novembre 2020 d’une durée de six ans tacitement renouvelable prenant effet le 1er décembre 2020, la société civile immobilière (SCI) [U] Invest, représentée par Mme [Q] [J] et M. [S] [J] et la société Loger, a donné à bail à Mme [K], [C] [M] et M. [N], [L] [Z] un logement sis [Adresse 3] (La Réunion) pour un loyer révisable annuellement de 1 300 euros par mois et une provision sur charges récupérables de 20 euros par mois. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 31 janvier 2025 à M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 2 044,75 euros, hors coût de l'acte, dans le délai de deux mois. C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 31 mars 2026, la SCI [U] Invest a fait assigner M. [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion, statuant en référé, aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 31 mars 2025,constater la résiliation du bail à compter du 1er avril 2025,déclarer M. [Z] occupant sans droit ni titre à compter de cette date,ordonner son expulsion ainsi que de tout bien ou occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3 506,75 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,fixer l’indemnité d’occupation d’un montant de 1 431 euros mensuels à compter du 1er avril 2025, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux de leur personne, de tout bien et de tous occupants de leur chef,condamner M. [Z] au paiement de la somme de 6 110 euros à titre d’indemnité d’occupation du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025, somme à parfaire à la date du jugement à intervenir,débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner M. [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juin 2026. A cette occasion, la SCI [U] Invest, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions. Elle a précisé que sa société n’est pas familiale puisque détenue par une autre société à 90 % et sollicité l’autorisation de déposer, en cours de délibéré, son extrait Kbis. En défense, M. [Z] est absent. Selon bordereau de carence dressé le 19 mai 2026, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence de M. [Z], lequel ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés les 20 avril et 12 mai 2025 et n’était pas présent au domicile le 18 mai 2025. Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de relever qu’il sera passé outre l’absence de visas des dispositions relatives à la procédure de référé et ce bien que par principe, et conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties en fait et en droit et que la présente juridiction soit tenue par les termes du dispositif. Sur la comparution des parties En l’espèce, régulièrement avisé à étude, M. [Z] n’a pas comparu, n’a pas été représenté et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement. En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées. Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. L’article 24 III poursuit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l’espèce, la demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 4 février 2025 soit plus de deux mois avant l’introduction de la présente action intervenue le 31 mars 2026. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 1er avril 2024, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience. L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». En l'espèce, la SCI [U] Invest sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti. Le bail conclu entre les parties le 2 novembre 2020 contient une clause résolutoire en son article VIII aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. La demanderesse justifie avoir fait délivrer au locataire, le 31 janvier 2025 un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 2 044,75 euros. Il sera d’abord indiqué que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois, de l’absence de disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours des dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et compte tenu du fait que ce délai est favorable au locataire et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit du délai de deux mois et dès lors de la clause résolutoire telle que prévue contractuellement dans le cadre du présent litige. Malgré le versement de la somme de 1 400 euros le 12 février 2025, tel qu’il ressort de l’extrait de compte produit en demande, force est de constater que M. [Z] n’a pas soldé l’ensemble de son arrièré locatif dans le délai. En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 mars 2025. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire M.

ORDONNONS, faute de départ volontaire dans le mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de M. [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ; DISONS que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTONS la SCI [U] Invest, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande d’astreinte ; FIXONS l'indemnité d'occupation sans droit ni titre à la somme mensuelle de 1 431 (mille quatre cent trente-et-un) euros, et en tant que besoin, CONDAMNONS par provision M. [N] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI [U] Invest, prise en la personne de son représentant légal, à compter du 1er avril 2025 jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue ; CONDAMNONS à titre provisionnel M. [N] [Z] à payer à la SCI [U] Invest, prise en la personne de son représentant légal la somme de 5 408 (cinq mille quatre cent huit) euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période courant du 1er avril au 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 inclue ; DISONS les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ; CONDAMNONS à titre provisionnel M. [N] [Z] à payer à la SCI [U] Invest, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3 506,75 (trois mille cinq cent six et soixante-quinze centimes) euros au titre des loyers impayés, charges comprises, arrêtés à la date du 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; DEBOUTONS la SCI [U] Invest, prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses demandes ; CONDAMNONS M. [N] [Z] à payer à la SCI [U] Invest, prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [N] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 de 168,31 (cent-soixante-huit et trente-et-un centimes) euros ; RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi l'ordonnance a été signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière. LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION