Tribunal judiciaire, jcp, 22 juin 2026 — n° 25/11007

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 29 février 2024, à effet au 1er mars 2024, la société civile immobilière (SCI) Valenti-Leplat a donné à bail à M. [R] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Villeneuve d’Ascq (59491) moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 570 euros, outre 30 euros de charges récupérables, pour une durée d’un an. La société par actions simplifiée (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de M. [R] [Y] pour le paiement des loyers et charges. À la suite d’incidents de paiement, la SCI Valenti-Leplat a saisi la société SAS Action Logement Services au titre du dispositif Visale afin d’obtenir le règlement des loyers impayés à compter du mois de juillet 2024. La société SAS Action logement Services a fait délivrer à M. [R] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, un commandement de lui payer dans les deux mois la somme de 5 250 euros au titre des loyers et charges impayés entre juillet 2024 et mai 2025, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 2 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la société SAS Action Logement Services a fait assigner M. [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, afin de demander de : -       A titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; -       A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; -       Ordonner l’expulsion de M. [R] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; -       Condamner M. [R] [Y] à lui payer la somme de 6 450,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2025, sur la somme de 5 250,00 et pour le surplus à compter de l’assignation ; -       Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; -       Condamner M. [R] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; -       Condamner M. [R] [Y] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 16 septembre 2025. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 avril 2026. À cette audience, seule la société SAS Action Logement Services comparaît, représentée par son avocat qui s’en rapporte à son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à la somme de 10 650,00 euros arrêtée au 8 avril 2026. Assigné par remise à personne de l’acte du commissaire de justice, M. [R] [Y] n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé. A l’issue de l’audience, il est indiqué que le jugement sera rendu le 22 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, M. [R] [Y], assigné par remise de l’acte à sa personne directement, n’a pas comparu à l’audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé des demandes formées par la société SAS Action Logement Services. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail par la caution Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 24 décembre 2015 que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre la SCI Valenti-Leplat et la société SAS Action Logement Services que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ». Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la société SAS Action Logement Services se fonde sur l’article 2309 du code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ». Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail. En l’espèce, la société SAS Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives, dont la dernière a été éditée le 11 mars 2026, avoir payé au bailleur des loyers impayés entre juillet 2024 et mars 2026, pour un montant total de 10 800,00 euros. Par ailleurs, en application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier. En l’espèce, la notification à la Ccapex est intervenue le 02 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 septembre 2025, et l’assignation du 12 septembre 2025 a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique, le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 avril 2026. L’action de la société SAS Action Logement Services est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, le bail conclu le 29 février 2024 entre la SCI Valenti-Leplat, d’une part, et M. [R] [Y] d’autre part, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat. Le bail a été conclu le 29 février 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée. Le 27 juin 2025, la société SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5 250,00 euros en visant la clause résolutoire. C’est donc le délai de deux mois, prévu par le contrat et le commandement de payer, qui sera appliqué pour l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 1103 du code civil. Il ressort du détail de la créance de la société SAS Action Logement Services établi en date du 8 avril 2026 et du décompte locatif arrêté au mois de mars 2026, produits aux débats, que M. [R] [Y] n’a pas effectué le paiement du principal du commandement de payer dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 27 août 2025. Depuis lors, le bail est résilié et M. [R] [Y] est occupant sans droit ni titre. Aussi, il convient d’ordonner à M.

  EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;