Tribunal judiciaire, ppp pÔle circuit long s2, 26 juin 2026 — n° 25/02526

26 juin 2026 Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur

Synthèse de la décision

Question juridique

Le gestionnaire de biens mandataire du bailleur peut-il être condamné sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour manquement à son devoir d'information et de conseil lors de la conclusion d'un bail d'habitation, en l'absence de nullité du bail ?

Principe retenu

Le gestionnaire de biens, en tant que professionnel de l'immobilier, est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers les locataires. Le défaut de mention de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et des dérogations applicables dans le bail constitue un manquement à ce devoir, engageant sa responsabilité délictuelle. La perte de chance pour les locataires de négocier un loyer conforme à la réglementation ou de renoncer au bail ouvre droit à réparation.

Faits clés

Bail d'habitation signé le 23 octobre 2020 pour un appartement de 5 pièces à Lyon, loyer initial de 2 600 euros.
Le bail a été rédigé et signé par le cabinet CITYA VENDOME LUMIERE, mandataire du propriétaire.
Les époux Q ont donné congé le 4 septembre 2023 et restitué le logement le 7 octobre 2023.
Ils ont contesté le montant du loyer devant la Commission départementale de conciliation, estimant qu'il était excessif.
Le bail ne mentionnait pas l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ni les dérogations applicables.

Articles cités

article 1137 du code civil article 18 de la loi du 6 juillet 1989 article 1240 du code civil article 1984 du code civil article 700 du code de procédure civile article 514 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2 - 26/06/2026 - n° 25/02526

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le devoir d'information et de conseil du gestionnaire de biens ?

Le gestionnaire de biens, en tant que professionnel, doit informer le locataire sur les dispositions légales applicables au bail, notamment l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'encadrement des loyers. Il doit également conseiller le locataire sur ses droits. En cas de manquement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée.

Puis-je obtenir des dommages et intérêts si le bail ne mentionne pas l'article 18 ?

Oui, si vous démontrez une perte de chance de négocier un loyer conforme à la réglementation ou de renoncer au bail. Dans cette affaire, les locataires ont obtenu 5 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance, mais pas de nullité du bail car l'action était prescrite.

Quel est le délai pour demander la nullité d'un bail pour défaut de mention légale ?

L'action en nullité relative est prescrite par 5 ans à compter de la signature du bail, mais en matière de bail d'habitation, le délai peut être de 3 ans selon la jurisprudence. Dans cette affaire, l'action a été déclarée irrecevable car le bail datait de 2020 et l'assignation de 2024.

Le propriétaire est-il responsable des fautes de son mandataire ?

Non, dans cette affaire, l'action contre le propriétaire a été déclarée irrecevable car le mandataire agissait en son nom propre lors de la signature du bail. Seul le gestionnaire de biens a été condamné sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Qu'est-ce que la perte de chance dans ce contexte ?

La perte de chance correspond à la probabilité que les locataires auraient pu négocier un loyer moins élevé ou renoncer au bail s'ils avaient été correctement informés. Le juge a estimé cette chance à 5 000 euros, sans préjudice moral supplémentaire.

Puis-je réclamer un remboursement des loyers versés si le bail est irrégulier ?

Non, car la nullité du bail n'a pas été prononcée. En l'absence d'annulation, les loyers restent acquis au bailleur. Vous ne pouvez obtenir que des dommages et intérêts pour perte de chance, comme dans cette affaire.

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