Tribunal judiciaire, ppp pÔle circuit long s2, 26 juin 2026 — n° 25/02526

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 Octobre 2020, Monsieur [D] [K], propriétaire, a donné à bail à Monsieur et Madame [Q], un appartement de 5 pièces, situé au deuxième étage du [Adresse 3] à [Localité 1]. Le loyer initial s’élevait à la somme de 2.600 euros, outre une provision pour charges, loyer porté à la somme de 2.713,08 euros à l’époque de la restitution. Le logement était géré par le cabinet CITYA VENDOME LUMIERE, gestionnaire de biens et mandataire, rédacteur du bail et signataire ce celui-ci. Par courrier du 4 septembre 2023, les époux [Q] ont donné congé et le logement a été restitué le 7 octobre 2023. Quelques jours plus tard, ils ont saisi la Commission départementale de conciliation pour contester le montant de leur loyer qu’ils estimaient excessif et illégal. Par courrier recommandé du 30 janvier 2024, les époux [Q] ont sollicité auprès du bailleur le remboursement amiable des loyers qu’ils estimaient indûment perçus. Ils ont réitéré leurs demandes le 9 avril 2024, tant auprès du bailleur que de son mandataire, le cabinet CITYA. Devant l’insuccès de leurs démarches, ils ont par suite saisi le Juge des contentieux de la protection, suivant assignation délivrée le 7 octobre 2024 au visa de l’article 1137 du code civil et des articles 18 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 en assignant [D] [K] et la SAS CITYA VENDOME LUMIERE et sollicité au terme de leurs dernières écritures responsives, auxquelles ils ajoutent le visa des articles 1240 et 1984 et suivants du code civil, de : A titre principal JUGER que la société CYTIA, en sa qualité de mandataire et/ou Monsieur [D] [K] ont réalisé des manœuvres dolosives préalablement à la signature du bail conclu avec Monsieur et Madame [Q]. En conséquence : PRONONCER la nullité du bail conclu le 23 Octobre 2020 entre Monsieur et Madame [Q] et le cabinet CITYA VENDOME LUMIERE en sa qualité de mandataire de Monsieur [K], JUGER que les loyers versés par Monsieur et Madame [Q] durant la période de location s’élèvent à la somme de 93.449,99 euros, JUGER que le montant de l’indemnité au titre de l’occupation de l’appartement s’élève à 60.492,12 euros, ORDONNER la compensation entre ces deux sommes et CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [K] et le cabinet CITYA à payer la somme de 32.957,87 euros, sauf à parfaire à Monsieur et Madame [Q]. A titre subsidiaire, JUGER que le bail consenti à Monsieur et Madame [Q] ne mentionne ni l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, ni les dérogations prévues par celle-ci, auxquelles il est pourtant soumis, JUGER que la société CITYA VENDOME LUMIERE et Monsieur [D] [K] ont consenti un bail dérogeant au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation, en violation de la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, JUGER que ce bail est affecté de graves erreurs. En conséquence CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [K] et le cabinet CITYA à rembourser à Monsieur et Madame [Q] la somme de 32.957,87 euros correspondant à la différence entre le loyer indument appelé et le loyer qu’ils auraient dû payer. En toute hypothèse, CONDAMNER le cabinet CITYA à verser à Monsieur et Madame [Q] la somme de 29.662,83 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la perte de chance de négocier un loyer moindre, CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [K] et le cabinet CITYA au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par Monsieur et Madame [Q], CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [K] et le cabinet CITYA VENDOME LUMIERE à payer à Monsieur et Madame [Q] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de leur action, les demandeurs font notamment valoir les arguments suivants : Rapatriés de l’île Maurice où ils vivaient jusqu’au mois de juillet 2020 en raison de la crise sanit…

SUR CE Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1- Sur l’action dirigée contre le bailleur Il résulte des pièces du dossier que Monsieur [D] [K], assigné en qualité de bailleur est décédé le 18 avril 2024, avant même la délivrance de l’assignation le 7 Octobre 2024. Il ressort des explications de Monsieur et Madame [Q] que ceux-ci n’entendent pas mettre en cause ses ayants droits et coïndivisaires pour des questions de frais de procédure. Par conséquent, l’action introduite contre une personne décédée et tendant notamment à obtenir diverses sommes à l’encontre de Monsieur [D] [K] est irrecevable pour défaut de qualité à défendre en application de l’article 122 du Code de procédure civile. 2- Sur l’action dirigée contre la SA CITYA VENDOME LUMIERE Dans leur rapport avec la SA CITYA VENDOME LUMIERE, les époux [Q] sont des tiers. La nullité d’un contrat ne peut être sollicitée qu’à l’encontre des bailleurs et non à l’encontre du mandataire surtout qu’aucun ayant droit du bailleur n’a été actionné. Ainsi, les demandes en nullité du bail pour cause de dol du mandataire sont irrecevables. Sur la responsabilité délictuelle de la SA CITYA VENDOME LUMIERE Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Une faute contractuelle peut entraîner un préjudice à des tiers qu’il y a lieu de réparer à condition pour ce tiers de démontrer une faute contractuelle et un lien de causalité entre un préjudice dont il convient de démontrer l’existence et le montant. Dans ce cadre, s’agissant d’un litige portant sur une responsabilité délictuelle de droit commun, il n’y a pas lieu de statuer sur l’application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La SA CITYA VENDOME LUMIERE n’a d’ailleurs pas soulevé de fin de non-recevoir tirée de la prescription s’agissant de l’action délictuelle dans le cadre de ses dernières conclusions ; L’article 1992 dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». Ainsi, le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il commet, à leur préjudice dans l’accomplissement de sa mission contractuelle, une faute pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif. En matière de baux d’habitation, il résulte des textes les obligations et droits suivants : L’article 3 de la loi du 6 Juillet 1989 dispose plus spécialement que le contrat de location doit préciser : « 1-Le nom ou la dénomination du bailleur (…) 8- Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail. 9- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail (…) ». In fine, l’article 3 de la loi dispose : « En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois, ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. » L’article 18 de la même loi dispose : « Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuse d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé des demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peu prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le décret 2017-1198 du 27 juillet 2017, applicable en l’espèce, le bail ayant été signé en octobre 2020, relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 précité de la loi du 6 juillet 1989, dispose en son article 3, plus spécialement : « Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (…). L’article 4 du décret ajoute : « Par dérogation aux dispositions de l’article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et limites suivantes :(…) Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué » En l’espèce, il est tout d’abord constant que le périmètre de la ville de [Localité 2] est assujetti aux dispositions de l ’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et conséquemment au décret du 27 Juillet 2017. Ce fait est non contestable, ni contesté. Le contrat de bail est régi par les dispositions relatives aux zones tendues définis par les textes. Ainsi, le loyer d’un logement mis en location dans la ville de [Localité 2] doit être fixé conformément aux dispositions du décret du 27 juillet 2017 et ne peut, sous les réserves légales, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ces dispositions sont étrangères aux conséquences de l’absence de mention du loyer précédent dans le bail, régi par la prescription abrégée de l’article 3 in fine de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire reproche à la régie diverses fautes : Défaut de la mention du prénom du bailleur et absence de révélation de l’existence d’une indivision.Avoir déclaré : « néant » à l’article 4 du bail, relatif aux modalités particulières de fixation du loyer dans certaines zones tendues, laissant supposer que l’appartement n’était pas concerné par cette législation.Avoir déclaré : « néant » à la rubrique majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur, laissant supposer que l’appartement n’était pas soumis à la limitation des loyers et à leurs exceptionsNe pas avoir fourni l’annexe D aux époux [Q] relative aux « références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, lorsque la détermination du montant du loyer est la conséquence d’une procédure liée au fait que le loyer précédemment pratiqué était manifestement sous-évalué », cette absence pouvant s’entendre comme justifiée par le fait que le précédent loyer n’était pas manifestement sous-évalué.En l’état, sur le premier point, il est un fait que la loi ne fait pas obligation d’indiquer le prénom du bailleur n’édictant une obligation que sur le nom.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et contradictoirement, par jugement rendu en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe, DECLARE irrecevable l’action des époux [Q] à l’encontre d’[D] [K], DECLARE irrecevable l’action en nullité du bail des époux [Q] à l’encontre de la SA CITYA VENDOME IMMOBILIER, DECLARE recevable l’action des époux [Q] à l’encontre de la SA CITYA VENDOME IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité délictuelle, CONDAMNE la société CITYA VENDOME IMMOBILIER à payer à Monsieur [G] [Q] et Madame [Z] [Q] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance, DEBOUTE Monsieur [G] [Q] et Madame [Z] [Q] du surplus de leur demande au titre de la perte de chance, DEBOUTE les époux [Q] de leur demande au titre du préjudice moral, CONDAMNE la régie CITYA VENDOME IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, CONDAMNE la régie CITYA VENDOME IMMOBILIER à payer à Monsieur [G] [Q] et Madame [Z] [Q] la somme de 1500 euros (mille cinq cent euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus de la demande de Monsieur [G] [Q] et Madame [Z] [Q] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTE la SA CITYA VENDOME IMMOBILIER de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE