Tribunal judiciaire, ppp baux jcp, 15 juin 2026 — n° 25/02042

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Madame [D] [Q] et Monsieur [N] [Q] sont propriétaires d’une maison d’habitation de type T3 comprenant un étage, une dépendance et un jardin, sise [Adresse 3], [Localité 4]. Le 8 décembre 2018, par acte sous seing privé, ce logement a été donné à bail à Madame [U] [R] et Monsieur [O] [R] pour une durée de 3 ans renouvelables automatiquement par tacite reconduction. Parvenu à son terme, ledit bail a été renouvelé par tacite reconduction pour une période triennale expirant le 7 décembre 2024. Madame [R] et Monsieur [R] ont été défaillants dans le règlement de leur loyer. Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, Madame [Q] et Monsieur [Q] ont fait sommation à Madame [R] et Monsieur [R] d’avoir à régler la somme de 1 330,00 suros correspondant aux échéances de loyers de décembre 2023 à janvier 2024. Parallèlement à cette procédure, Madame [R] et Monsieur [R] étaient déjà redevables d’une dette de loyer de 2104,00 suros correspondant à plusieurs échéances impayées et pour laquelle un constat d’accord amiable avait été homologué suivant ordonnance du Premier Vice-Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS du 25 mai 2023. Madame [Q] et Monsieur [Q] ont été contraints de faire délivrer par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, un commandement aux fins de saisie-vente afin de recouvrer les arriérés de loyers dus, les locataires n’ayant pas respecté les engagements pris dans le cadre du constat d’accord homologué. Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, les bailleurs ont assigné Madame [R] et Monsieur [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Angers, siégeant à l’audience du 2 juillet 2024, aux fins de : “A titre principal prononcer la résiliation du bail ; A titre subsidiaire, valider le congé délivré le 21 mars 2024 ; Ordonner l’expulsion de Madame [U] [R] et Monsieur [O] [R] et de tout occupant de leur chef qui pourra être poursuivi à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que besoin avec le concours de la [Localité 8] publique ; Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à partir de la date de résiliation judiciaire jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ; Condamner solidairement Madame [U] [R] et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [D] [Q] et Monsieur [N] [Q] : 1. La somme de 2 660.00 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 29 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal, à compter de la date de la présente assignation ; 2. L’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter de la date de résiliation judiciaire jusqu’à la libération définitive des lieux ; 3. La somme de 1000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 4. Les entiers dépens qui comprendront outre les frais de la présente instance ceux de la sommation de payer en date du 8 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. A l’audience, un accord a été trouvé entre les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des arriérés de loyer : En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. En application de l’article 7 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; En l’espèce, Madame et Monsieur [R] ont été défaillants dans le règlement de leur loyer. Le 2 juillet 2024, un accord a été formalisé par la signature d’un procès-verbal de conciliation homologué le 16 juillet 2024. Les bailleurs ont accordé à Madame [R] et Monsieur [R] une remise de dette. En contrepartie, ils se sont engagés à quitter le logement au plus tard le 7 novembre 2024 ainsi qu’au règlement de la somme de 4000,00 euros en 20 acomptes mensuels de 200,00 euros payables le 5 de chaque mois et dont la première échéance devait intervenir au 5 novembre 2024. Les locataires ont finalement quitté le logement le 25 novembre 2024. Par ailleurs, ils n’ont versé qu’une seule et unique mensualité. Le montant de la dette locative, non contesté, s’élève à ce jour à la somme de 3865,00 euros correspondant aux loyers impayés entre décembre 2023 compris et novembre 2024 compris, déduction faite du rappel d’APL perçu en mai 2024 et des versements partiels des locataires. Ce décompte n’intégre donc pas les loyers compris dans l’accord homologué le 25 mai 2023. Le procès-verbal de conciliation n’a pas été exécuté par les défendeurs malgré mise en demeure par acte d’huissier le 24 décembre 2024 (courrier recommandé distribué le 9 janvier 2025). Il convient de constater son inexécution fautive et de le déclarer caduc. Ainsi, Madame et Monsieur [R] seront condamnés solidairement à verser la somme de 3865,00 euros à Madame et Monsieur [Q]. Sur la demande en paiement des frais de remise en état : En vertu de l’article 1730 du Code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En vertu de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 susvisé, le contrat de bail prévoit que les locataires sont tenus de maintenir le bien loué “en bon état d’entretien et de réparation” et de le restituer “tel qu’il l’aura été reçu”. L’état des lieux du 15 décembre 2018 atteste d’un logement en bon état général, à l’exception de réserves mineures concernant la porte d’entrée. Madame et Monsieur [R] ont restitué le logement dans un état contraire aux stipulations contractuelles et aux obligations légales. Par acte de commissaire de justice en date de 25 novembre 2024, il a été procédé à un constat détaillé de l’état de lieux par [Y] [B], membre de la société civile professionnelle [S] [K] et [Y] [B], commissaires de Justice Associés, en résidence à [Localité 1], les locataires ayant été convoqués mais n’étant pas présents. Le constat fait état d’abandon, d’encombrement, de saleté extrême et d’odeur pestilentielle et se trouve étayé de nombreuses photographies particulièrement éloquentes quand aux comportements déplorables des locataires qui ont abandonné sur place des matelas souillés et des meubles ; les sols sont recouverts d’excréments d’animaux; la cheminée n’a pas été vidée ni nettoyée ni ramonée ; la fosse septique n’a pas été vidée ; les extérieurs sont dans un complet état d’abandon. L’ampleur des désordres a contraint les bailleurs à faire appel à une entreprise spécialisée de nettoyage, avant d’engager des travaux de remise en état pour un montant total de 12 389,66 euros justifié par les factures produites en pièces 10 à 14. Madame et Monsieur [R] n’ont pas respecté les termes du contrat de bail. Aucune vetusté ne peut être déduite des lors que les désordres sont entièrement imputables à leurs profondes négligences et leur saleté.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONSTATE la CADUCITÉ du procès-verbal de conciliation établi le 2 juillet 2024 en raison du non-respect de ses termes par Madame [R] et Monsieur [R] ; CONDAMNE solidairement Madame [U] [R] et Monsieur [O] [R]  à payer à Madame [D] [Q] et Monsieur [N] [Q] : - Trois Mille Huit Cent Soixante-Cinq euros (3865,00 €) au titre des arriérés de loyers impayés ; - Douze Mille Trois Cent Quatre-Vingt-Neuf euros et Soixante-Six centimes (12 389,66 €) au titre de remise en état de la maison d’habitation individuelle située sise [Adresse 3], [Localité 4] ; - Trois Mille Sept Cent Soixante-Sept euros et Cinquante centimes (3767,50 €) en réparation du trouble de jouissance et de l’immobilisation du bien ; - Mille Cinq Cents euros (1500,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE solidairement Madame [R] et Monsieur [R] au paiement des entiers dépens de l’instance RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier, Le Président,