Tribunal judiciaire, jericho civil, 15 juin 2026 — n° 25/02513

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2019, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ont donné à bail à Monsieur [U] [W] un logement meublé sis [Adresse 4], [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5]. Des loyers demeurant impayés, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ont fait signifier le 27 juin 2025 à Monsieur [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 30 juin 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, un congé pour reprise a été notifié à Monsieur [U] [W]. Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 26 août 2026, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ont fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de constatation de la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de l’arriéré locatif. Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. A l’audience, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J], représentés par leur conseil, sollicitent, en se référant à leurs dernières écritures, que le Tribunal Judiciaire : Rejette l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [U] [W] ; A titre principal :Valide le congé pour reprise signifié le 19 août 2025 au 31 décembre 2025 ; Dise et juge que Monsieur [U] [W] est déchu de tout titre d’occupation depuis cette date ; Ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ;Condamne Monsieur [U] [W] au paiement des sommes suivantes :1 785 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ; Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément au contrat de bail ; Donne acte aux bailleurs qu’ils offrent à Monsieur [U] [W] de l’indemniser de son préjudice de jouissance à hauteur de 500 euros ; Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties s’il y a lieu ; A titre subsidiaire, constate la régularité du commandement de payer et dès lors, la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ; En tout état de cause, condamne Monsieur [U] [W] au paiement d’une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et le rappel du bénéfice de l’exécution provisoire. En réponse au moyen tiré de la nullité du commandement de payer, concernant leur demande à titre subsidiaire, les bailleurs soutiennent, en application de l’article 114 du code de procédure civile, qu’en tout état de cause l’erreur de délai contenu dans le commandement de payer ne cause aucun grief au locataire. Les bailleurs s’opposent à des délais d’expulsion, précisant que l’intéressé ne justifie d’aucune démarche pour se reloger et a déjà bénéficié de plusieurs mois de délai.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande principale au titre de la validité du congé pour reprise Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail par sa décision de reprendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui peut être notamment son descendant. Le congé peut être signifié par acte d’un commissaire de justice. Le délai de préavis du congé court à compter du jour de la signification de l’acte du commissaire du justice. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. En l’espèce, il ressort du bail d’habitation produit que celui-ci a pris effet au 1er janvier 2020 et est venu à expiration au 31 décembre 2020 avant d’être tacitement reconduit à compter de cette date et est venu à échéance au 31 décembre 2025. Les bailleurs produisent un congé pour reprise pour le 31 décembre 2025 et signifié par acte de commissaire de justice le 19 août 2025. Le congé est justifié par la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de leur fils, [Q] [C], lequel occupe depuis le 5 mai 2025 un emploi au sein du restaurant Le Fratel, situé [Adresse 6]. Ils produisent en outre le livret de famille, justifiant de leur filiation à l’égard de Monsieur [Q] [C], ainsi que le CDI de l’intéressé et le justificatif de préavis donné pour son précédent logement sis à [Localité 6]. Monsieur [U] [W], assisté par son conseil, ne formule aucun moyen relatif à la nullité dudit congé pour reprise. En l’état, il y a ainsi lieu de constater la validité du congé délivré le 19 août 2025 à effet au 31 décembre 2025. Par effet de plein droit du congé, Monsieur [U] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, le concours de la force publique étant déjà accordé. Également, il ne sera pas fait droit à la demande de frais de gardiennage et de déménagement, le juge des contentieux de la protection ne statuant pas sur des demandes éventuelles. Enfin, il sera précisé qu’en ce qu’il est fait droit à la demande à titre principal des bailleurs fondée sur la validité du congé pour reprise, il sera dit n’y avoir lieu à examiner la prétention formulée à titre subsidiaire tenant à l’acquisition de la clause résolutoire et la prétention reconventionnelle s’y rattachant tenant à la nullité du commandement de payer. Sur les délais d’expulsion Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, il ressort des éléments évoqués à l’audience et des pièces de procédure que Monsieur [U] [W] est de bonne foi, a repris le paiement courant des loyers et qu’en outre il justifie, dans le cadre d’une note en délibéré, de recherches de logement par le biais de l’applicatif Leboncoin (4 candidatures sans suite) ou du dispositif Action logement (5 candidatures restées sans suite). Ainsi, il est nécessaire de prendre en compte cette situation de fait afin de lui accorder un délai de trois mois à compter de la signification présent jugement pour quitter les lieux. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [W] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [W] à son paiement à compter du 1er janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux. Il sera dit que cette indemnité d’occupation sera révisable annuellement par application de la clause insérée au bail. Sur la demande en paiement des bailleurs Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2019, du commandement de payer délivré le 27 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2026 que Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de relever que les bailleurs ne produisent aucun décompte de créance actualisé faisant référence à la somme de 1 785 euros. Le décompte du 11 février 2026 fait état d’une créance à hauteur de 2 400 euros. La somme sollicitée correspond ainsi à 2 400 euros déduction faite d’un nouveau paiement intervenu postérieurement. Ainsi, les bailleurs ne justifient de cette créance qu’au jour de l’audience du 13 avril 2026, celle-ci ne saurait être fixée au 31 décembre 2025. Le locataire ne sera condamné au versement de l’indemnité d’occupation future qu’à compter du 1er mars 2026. En conséquence, la créance détenue par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] à l’encontre de Monsieur [U] [W] au titre de l’arriéré locatif dû au 13 avril 2026 sera fixée à la somme de 1 765 euros. Sur les demandes reconventionnelles en paiement de Monsieur [U] [W] En application des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ; - CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 19 août 2025 par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] à Monsieur [U] [W] à effet au 31 décembre 2025 ; - CONSTATE que Monsieur [U] [W] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7] [Localité 7] à compter du 1er janvier 2026 ; - DIT n’y avoir lieu à examen de la prétention à titre subsidiaire attachée à l’acquisition de la clause résolutoire et à la prétention reconventionnelle en défense attachée à la nullité du commandement de payer ; - ACCORDE à Monsieur [U] [W] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés ; - ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - REJETTE la demande d’astreinte ; - REJETTE la demande de prise en charge des frais de déménagement et de garde de meubles ; - FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [U] [W] à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; - DIT que ladite indemnité d’occupation sera révisable annuellement au même titre qu’un loyer en application de la clause insérée au bail ; - FIXE la créance détenue par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] à l’encontre de Monsieur [U] [W] au titre de l’arriéré locatif dû (loyers et indemnité d’occupation) au 13 avril 2026 à la somme de 1 765 euros ; - FIXE la créance détenue par Monsieur [U] [W] à Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] au titre du préjudice de jouissance et remboursement des travaux avancés à la somme de 610 euros ; - ORDONNE la compensation judiciaire des créances ; - CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] la somme de 1 155 euros (MILLE CENT CINQUANTE CINQ EUROS) ainsi compensée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - ACCORDE un délai à Monsieur [U] [W] pour le paiement de cette somme ; - AUTORISE Monsieur [U] [W] à s’acquitter de la dette en 18 mois, en procédant à 17 versements de 64 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; - DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; - RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ; - DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; - CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle future à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances – déduction faite des échéances déjà versées ; - FIXE la créance due par Monsieur [U] [W] à Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 500 euros ; - FIXE la créance due par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] à Monsieur [U] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 500 euros ; - DIT n’y…