Tribunal judiciaire, jericho civil, 15 juin 2026 — n° 26/00755

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2025, la S.C.I. MARSEMILLE a donné à bail à Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 750 euros, hors charges. Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2025, intitulé « Contrat de cautionnement Visale n°A10464687851 », signé électroniquement par Monsieur [H] [G], représentant légal de la S.C.I. MARSEMILLE, et par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution simple de Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] pour le paiement des loyers et des charges afférents au contrat de bail, conformément aux dispositions issues du dispositif VISALE, établies par la Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015. Des loyers demeurant impayés, le bailleur a saisi la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin que les loyers dus par le locataire soient payés par la caution. Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z], un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 3 novembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins que le Tribunal Judiciaire, avec le bénéfice de l’exécution provisoire : Déclare recevable et bien fondée son action ;A titre principal, constate l’acquisition de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire, prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] ;En conséquence, ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;En toute hypothèse, condamne solidairement Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] au paiement des sommes suivantes :3 938 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2025 sur la somme de 2 438 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ; payable dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 6 février 2026. Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 5 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. À l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES soutient, sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, avoir la qualité pour agir dans la mesure où cette dernière est, en sa qualité de caution, subrogée dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la subrogation s’applique également pour agir en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail. Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] comparaissent en personne à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action intentée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Sur la subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur Conformément à l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. S’agissant de la caution, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de la Visale, stipule que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement Visale et du contrat de bail, que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z]. Il ressort également du contrat de cautionnement Visale n°A10464687851, en son article 8.1, que « conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ». Or, il résulte des différentes quittances versées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, que cette dernière a réglé au bailleur les sommes dues par Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z], au titre des loyers et des charges impayés. En effet, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie des virements qu’elle a réalisés en sa qualité de caution, suite à la mise en jeu de la garantie Visale, par la production de plusieurs quittances subrogatives, la dernière ayant été émise le 18 décembre 2025, pour la somme de 3 938 euros. Dès lors, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution, est subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant, en raison des impayés locatifs, de sorte que celle-ci peut valablement exercer une action en constatation de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail à l’encontre du locataire, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi qu’une action en paiement à hauteur des sommes que la caution a réglé au bailleur. En conséquence, il y a lieu de déclarer la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action. Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. En outre, conformément aux dispositions du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la CCAPEX. En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 3 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2026. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 avril 2026. Par conséquent, la demande de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable. Sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit que « La présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire : - à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir signifié à Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 novembre 2025. Dans la mesure où le commandement de payer et le contrat de bail visent un délai de deux mois, il convient de conserver ce délai de deux mois. Or il n’est pas discuté autant qu’il ressort du détail de créance en date du 8 janvier 2026 que ces sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 juin 2025 entre la S.C.I. MARSEMILLE et Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z], à compter du 4 janvier 2026. Sur la demande d’expulsion Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux. En l’espèce, Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement à compter du 4 janvier 2026. Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation due En application de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Le contrat de cautionnement Visale n°A10464687851 prévoit, en son article 8.1, que la subrogation permet à la caution d’agir afin de fixer une indemnité d’occupation. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 janvier 2026, de sorte que Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] sont sans droit ni titre depuis cette date. La S.A.S.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ; - DECLARE recevable l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ; - CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 12 juin 2025 entre la S.C.I. [F] d'une part, et Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 3], sont réunies à la date du 4 janvier 2026 ; - CONSTATE la résiliation du bail à compter du 4 janvier 2026 ; - ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ; - RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] à compter du 4 janvier 2026, date de la résiliation du bail, à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel ; - CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 938,00 euros (TROIS MILLE NEUF CENT TRENTE HUIT EUROS), actualisée au 18 décembre 2025, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 novembre 2025 sur la somme de 2 438,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; - ACCORDE un délai à Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] pour le paiement de ces sommes ; - AUTORISE Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 164 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; - DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; - RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ; - DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; - DEBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en condamnation pour les indemnités d’occupation qui ne sont pas encore dues dont elle aurait à s’acquitter à la place des locataires sous réserve de la production d’une quittance subrogative ; - CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 novembre 2025 ; CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] et Monsieur [O] [Z] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits. Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière. LE GREFFIER, LE JUGE, A-L. VOYER Q. ATLAN