Tribunal judiciaire, illkirch civil, 24 juin 2026 — n° 25/01253

EXPOSE DU LITIGE Attendu que dans l’assignation en référé qu’elle a fait délivrer le 26 septembre 2025 à madame [Z] [S] [V], divorcée [T] (ci-après madame [V]), la société NEOLIA expose que : suivant acte sous seings privés du 4 octobre 2021, elle a donné à bail à madame [V] et monsieur [N] [J] [T], mariés lors de cette signature, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] ; les époux [T]-[V] ont divorcé selon un jugement rendu en date du 9 avril 2024 ;par un avenant signé électroniquement le 10 octobre 2024 par la bailleresse et madame [V], le bail a été transféré en son unique nom à compter du 1er août 2024 ; les époux [T]-[V] ont bénéficié d’une mesure de liquidation judiciaire civile en date du 7 mars 2023 ayant prévu une annulation de la dette à hauteur de 1.734,87 euros ;le loyer convenu actuel est de 768,64 euros mensuel, charges comprises ;après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 30 janvier 2025, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire tant pour défaut de paiement des loyers que pour défaut de justification d’assurance du bien loué ; que le commandement de payer faisait état d’un arriéré locatif de 4.082,18 euros en principal arrêté au 27 janvier 2025 ;la locataire a finalement transmis l’attestation d’assurance du logement ; deux échéanciers ont été mis en place mais n’ont pas été respectés par la locataire ;Que le commandement n’ayant pas été suivi du règlement intégral de la dette, la société NEOLIA a, le 26 septembre 2025, fait assigner madame [V] devant le juge des référés de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et en vertu des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile : constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion,condamner la locataire à payer à la demanderesse une provision de 5.032,19 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, la condamner à régler une indemnité d'occupation provisionnelle dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce, du 1er août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux, la condamner au paiement d'une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 183,63 euros ;Attendu qu’en réplique madame [V] expose notamment que : elle ne conteste pas ne pas avoir réglé l’intégralité de ses loyers ; qu’en conséquence, elle a été redevable d’une dette maximum de 5.032,19 euros mais que la situation a évolué depuis juillet 2025, date du dernier relevé de compte produit par la partie adverse ; qu’elle a notamment effectué divers versements de 1.000 euros les 1er et 30 octobre et 28 novembre 2025 ainsi que les 5 et 29 janvier et 11 mars 2026 ; elle a saisi la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin et que, par décision du 25 mars 2026, la commission a déclaré son dossier recevable ; la commission a également décidé d’orienter son dossier vers un aménagement de dettes ; que, par conséquent, l’exigibilité de la dette locative est suspendue jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ; elle vit avec ses trois enfants dont la résidence est fixée à son domicile par le jugement du divorce ; elle possède suffisamment de ressources pour apurer la dette ;Qu’en conséquence, elle sollicite en vertu des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles L.412-3 et L.412-4 du code de procédure civile d’exécution : Avant dire droit, lui accorder des délais dans l’attente de l’obtention du plan d’apurement par la commission de surendettement,suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’attente du plan d’apurement, débouter la société NEOLIA de l’ens…

MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ; Que tel est le cas en l’espèce puisque la société NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par voie électronique le 31 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025 ; Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 29 septembre 2025 et l’audience s’est tenue le 13 mai 2026 ; Que la demande est en conséquence recevable. Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation à titre provisionnel Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu’en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et plus précisément du relevé de compte arrêté au 6 mai 2026, que madame [V] n'a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 1er août 2025, de sorte qu'au jour de l’audience, il reste dû la somme de 5.200,69 euros outre les frais ; que ce relevé fait toutefois mention de deux débits effectués les 17 février et 19 octobre 2025 intitulés « frais de justice » qu’il convient de soustraire ; qu’en conséquence, le montant de la dette locative s’élevait au jour de l’audience à 4.923 euros (5.200,69 – 183,63 – 94,06) outre les frais ; Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 4.923 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 1er août 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; Qu’il y a lieu cependant lieu de dire que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des versements réalisés entre temps. Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire Attendu qu’aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ; que l'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ; Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social que la locataire vit dans le logement avec ses trois enfants dont deux mineurs, et qu’un apurement de la dette en 36 mois ainsi qu’un maintien dans les lieux sont préconisés ; que, par ailleurs, le paiement du loyer courant a été repris et que madame [V] a procédé à plusieurs versements de 1.000 euros depuis la fin d’année 2025 ; qu’il a donc lieu de considérer les efforts consentis par cette dernière ; Qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte le dossier de surendettement que la commission a déclaré recevable ; Que l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose en effet que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;" Que de plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; Qu’en l'espèce, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a rendu le 25 mars 2026 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de madame [V] ; qu’à ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de sa situation de surendettement n'ont pas encore été adoptées ; Qu’il ressort également des éléments versés au dossier que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement ; Qu’au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à madame [V] selon les modalités précisées au dispositif et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ; Que, cependant, il convient de rappeler que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société NEOLIA dont les modalités sont précisées ci-après ; Que si madame [V] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fa…

PAR CES MOTIFS Nous, Olivier Lichy, statuant en qualité de juge des référés, en premier ressort par ordonnance contradictoire, CONDAMNONS madame [Z] [S] [V], divorcée [T], à payer en deniers ou quittances à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 4.923 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er août 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; AUTORISONS madame [Z] [S] [V], divorcée [T], à s’acquitter de cette dette auprès de la société NEOLIA en 24 mois, par 23 premières mensualités de 10 euros jusqu'à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles précités se substituant aux délais accordés par la présente décision ; CONDAMNONS madame [Z] [S] [V], divorcée [T], à payer à la société NEOLIA et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 10 euros payable jusqu’à l’approbation du plan de redressement ou la prochaine décision de justice statuant sur l’état de surendettement ; SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [Z] [S] [V], divorcée [T], se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; DISONS qu'en cas de mensualité demeurée impayée, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet ; - madame [Z] [S] [V], divorcée [T], sera condamnée à payer à la société NEOLIA et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ; - faute de départ volontaire des lieux loués, la société NEOLIA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [Z] [S] [V], divorcée [T], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTONS madame [Z] [S] [V], divorcée [T], de ses autres demandes ; DEBOUTONS la société NEOLIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS madame [Z] [S] [V], divorcée [T], de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS madame [Z] [S] [V], divorcée [T], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 24 juin 2026, Le Greffier Le Juge Thomas Sint Olivier Lichy sur Le Greffier Le Président Thomas SINT Olivier LICHY