Tribunal judiciaire, juge cx protection, 26 juin 2026 — n° 26/00203

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 janvier 2025, à effet au 1er mars 2025, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z], Mme [O] [Z] et M. [R] [Z] un appartement de type 5, référencé 00.01, et un parking, référencé 0026, situés [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 982,40 euros pour l’appartement et de 22 euros pour le parking. L’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement entre les parties le 27 février 2025. Se prévalant de l’absence de réponses à diverses réclamations et à une précédente mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 octobre 2025, et, par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique, M. [F] [D] a mis en demeure la bailleresse de procéder à un certain nombre de réparations. Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2026, M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ont fait assigner la société ESPACIL HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à effectuer des travaux, obtenir une réduction des loyers et une provision tendant à l’indemnisation de leurs préjudices. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 29 mai 2026 où elle a été retenue. A l’audience, M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ont comparu représentés par leur conseil. Soutenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la défenderesse, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1231-1 et 1719 et suivants du Code civil, des dispositions des articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du Code de procédure civile, ils sollicitent : - De constater qu’ils subissent un trouble manifestement illicite et qu’il y a urgence d’y remédier ; En conséquence, - De condamner la société ESPACIL HABITAT à réaliser les travaux suivants dans un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance : - réparation de la serrure du local de rangement ; - remise en état de l’ensemble des badges permettant l’accès au sous-sol ; - remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment et le sous-sol ; - fixation correcte de la toilette défectueuse ; - réparation des poignées et serrures des portes inférieures ; - travaux d’isolation afin de mettre fin aux infiltrations d’air identifiées dans le rapport ; - D’ordonner la réduction du loyer de 20%, soit 871 € par mois à compter du prononcer de l’Ordonnance, jusqu’au parfait achèvement des travaux ; - De condamner la société ESPACIL HABITAT à leur verser les sommes prévisionnelles suivantes : - 3.472 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ; - 1.000 euros à chaque locataire à faire valoir sur son préjudice moral ; - De condamner la société ESPACIL HABITAT à leur payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, les locataires font valoir que, depuis leur entrée dans les lieux, ils subissent de nombreux désordres tant s’agissant de l’accès aux biens loués que de l’état du logement affectant la sécurité, la salubrité et la jouissance normale du logement. Ils soulignent, notamment, que le local de rangement extérieur est inutilisable faute de fermer à clé, qu’ils ne disposent que de quatre badges d’accès quand cinq sont nécessaires, que les badges ne permettent pas d’ouvrir l’accès piéton du garage les contraignants à emprunter le même accès que celui des véhicules, que des infiltrations d’air affectent le logement et que d’importantes moisissures sont apparues. Ils considèrent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme du logement.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». En l’espèce, s’agissant notamment de problèmes d’accès à un logement donné en location et à ses accessoires, le trouble manifestement illicite est établi. Il n’est, au demeurant, pas contesté en tant que fondement d’une action en référé. Il n’y a donc lieu de statuer sur la recevabilité de l’action en référé. 1/ Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». L’article 1720 précise en son alinéa 2 que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il a également l’obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle outre l’obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise en son article 2, que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; ainsi, notamment, son point 2 précise que le logement « est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes » ; par ailleurs, son point 6 rappelle que « le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements”. Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le contrat de bail désigne les locaux loués comme étant d’une part un appartement de type 5, d’une surface habitable de 95,87 m2, et un parking en sous-sol. Le décompte de surface utile joint au contrat précise qu’outre cette surface habitable, les locataires disposent d’annexes d’une surface de 14,37 m2. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 27 février 2025, mentionne que le logement et ses équipements sont neufs. Il n’est pas contesté que l’appartement a été donné à bail dans les semaines ayant suivi la réception de la construction de l’immeuble. La bailleresse indique, sans en justifier, que la réception a eu lieu le 30 janvier 2025, étant rappelé que le bail a été signé le 27 janvier 2025 et a pris effet au 1er mars 2025. Il y a lieu d’examiner chacune des demandes de travaux séparément. Sur la réparation de la serrure du local de rangement, Les parties discutent de la nature de ce local et de sa surface, la bailleresse semblant contester la qualité d’accessoire de celui-ci. Il résulte des éléments du dossier, y compris des documents communiqués par la bailleresse, que le caractère d’accessoire au logement de ce local ne fait, pour autant, aucun doute et qu’il ne saurait être assimilé à un abri de jardin. Ainsi, la description du jardin telle que figurant dans l’état des lieux ne fait mention d’aucun abri de jardin. Si le plan des lieux communiqué par la bailleresse mentionne au niveau des extérieurs un abri de jardin de 5,37 m2, celui-ci n’est pas matérialisé sur le plan au niveau du jardin. Cet élément n’est pas davantage mentionné dans le constat effectué par commissaire de justice le 6 février 2026. L’état des lieux mentionne, par contre, la présence d’un cellier extérieur, situé « en face des boîtes aux lettres », disposant d’une « porte métallique avec serrure et clés » en « bon état de fonctionnement ». Ce local est mentionné sur le plan, sa surface n’est pas précisée en tant que telle, seules ses mesures, soit 232 cm x 233 cm sont indiqués. Ce local est donc de 5,40 m2. Il résulte des échanges versés aux débats que, dès le 20 mars 2025, M. [F] [D] signalait, via la plateforme électronique dédiée, qu’il ne parvenait pas à fermer le local extérieur, la serrure ne tombant pas en face de la têtière. La mise en demeure adressée par son assureur le 3 octobre 2025 mentionnait la persistance du problème. Le bailleur affirme que ce problème a été résolu en septembre 2025 et, en justifie par la production d’un sms de M. [D] mentionnant qu’il a accès à la dépendance. Ce message est insuffisant à lui-seul pour justifier de l’effectivité de la réparation adéquate. En effet, il ressort du constat par commissaire de justice réalisé le 06 février 2026 que : « Monsieur [D] précise que la porte à badge, installée en août 2025, ne fonctionnait pas initialement. L’accès a été rendu possible en septembre 2025. Le barillet ne fonctionne pas et la porte n’est jamais verrouillée ». Ainsi, si l’accès au local a été rendu possible, le fait que ce dernier ne puisse pas être verrouillé empêche son usage, faute de pouvoir y entreposer des objets de manière sécurisée, étant rappelé qu’il est situé dans les parties communes de l’immeuble. Par suite, en ne permettant pas aux locataires de disposer d’un équipement conforme à son usage, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dont elle ne saurait s’exonérer sous prétexte d’une remise, selon elle, « gracieuse » de ce local, étant rappelé, s’il en était besoin, que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent aux locaux loués accessoirement au local principal. Elle sera condamnée à effectuer les travaux nécessaires à la sécurisation du cellier extérieur. Sur la remise en état des badges permettant l’accès au sous-sol, Il est rappelé que le bail mentionne la mise à disposition d’un parking en sous-sol et qu’un loyer spécifique est appliqué à cet accessoire du logement. Les pièces produites permettent d’établir que le 9 octobre 2025, M.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS la société ESPACIL HABITAT à effectuer ou à faire effectuer par un professionnel qualifié, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants : Réparation de la serrure du cellier afin de permettre la fermeture sécurisée de la porte ;Réparation des badges d’accès au sous-sol afin de permettre l’accès à cet espace par le passage dédié aux piétons ;Réparation de la cuvette des toilettes afin d’en garantir la stabilité ; DISONS que faute pour la société ESPACIL HABITAT d’avoir fait effectuer les travaux ci-dessus détaillés, dans le délai fixé, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ; DISONS que l'astreinte provisoire court pendant un délai de trois mois maximum, à charge pour M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] à défaut de réalisation des travaux à l'expiration du délai de deux mois, de solliciter du juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Rennes la liquidation de l'astreinte provisoire ; REJETONS les autres demandes de condamnation à travaux formulées par M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ; CONDAMNONS, à titre provisoire, la société ESPACIL HABITAT à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] une somme totale de 874,70 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; DEBOUTONS M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z], et Mme [O] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral ; CONDAMNONS, la société ESPACIL HABITAT à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme totale de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS, la société ESPACIL HABITAT aux dépens de l’instance, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge