Tribunal judiciaire, ch1 cab22 ctx civil gl po, 19 juin 2026 — n° 25/04698

EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [T] [R] [P] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] (77) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dont le syndic est la SAS SARIA GESTION. Le 28 juin 2024, Monsieur [T] [R] [P] a signalé au syndic l’existence d’infiltrations humides sur l’angle du plafond de la chambre située au premier étage de son appartement, et suspecté que celles-ci provenaient d’un défaut de la gouttière descendante le long de l’angle de la façade. Lors de l’assemblée générale annuelle du 11 juillet 2024, le syndic SAS SARIA GESTION avait mis à l’ordre du jour la vérification de l’état des gouttières et leur nettoyage, et dont la résolution a reçu un vote favorable pour l’intervention d’une société. À compter du 17 décembre 2024, Monsieur [T] [R] [P] a adressé des relances au syndic pour obtenir la réalisation des travaux sur la gouttière. Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Monsieur [T] [R] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SAS SARIA GESTION devant le tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SAS SARIA GESTION au paiement de la somme de 9.600,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte locative depuis le 1er février 2025 jusqu’à juin 2025 inclus, puis 1.200,00 euros par mois jusqu’à ce que les travaux de reprise des embellissements intérieurs puissent être effectués, les supports étants secs ; Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SAS SARIA GESTION au paiement de la somme de 2.760, 00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec dispense de contribution pour lui à cette dépense à répartir entre les autres copropriétaires, outre les dépens ; Ordonner la capitalisation des intérêts échus sur les condamnations résultant du jugement dus pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1342-2 du code civil. L’affaire initialement appelée le 27 novembre 2025 a été renvoyée à l’audience du 16 avril 2026 à la demande du conseil du demandeur. A l’audience du 16 avril 2026, Monsieur [T] [R] [P] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions écrites visées par le greffe à l’audience aux termes desquelles il maintient ses prétentions initiales excepté en ce qui concerne le montant de sa demande au titre de la perte locative qu’il porte à la somme de 10.000,00 euros. Au soutien de ses prétentions, il expose avoir informé le syndic dès le 28 juin 2024 de l’apparition d’infiltrations humides dans son logement imputables à l’état de la gouttière. Il reproche au syndic de copropriété d’avoir attendu le mois de juin 2025 pour mettre en œuvre les travaux de réparation votés en assemblée générale le 11 juillet 2024. Il affirme que le départ de sa locataire est consécutif aux désordres résultant des fuites de la gouttière et que l’inaction fautive du syndic est à l’origine de sa perte de revenus locatifs. Il ajoute que les travaux réalisés n’ont mis un terme aux désordres qu’en octobre 2025 et que jusqu’à cette date, compte tenu du taux d’humidité des murs, il n’est pas en mesure de procéder aux réparations intérieures indispensables à la mise en location des lieux.

MOTIVATION Sur les demandes principales Sur l’imputabilité des dommages L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 imposent au syndic d’assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En application des dispositions précisées, la démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. À l’égard du syndic, le copropriétaire doit démontrer une faute, un préjudice personnel et direct, distinct de l’atteinte à l’intérêt collectif et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. À l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur [T] [R] [P] expose que les désordres affectant son logement proviennent de la défectuosité de la gouttière. Il affirme que la cause des désordres constatés dans son logement par commissaire de justice le 11 février 2025 a été identifiée par l’expert missionné par son assureur comme provenant d’infiltrations récurrentes liées à l’encombrement de la gouttière et à la fissure du tuyau d’évacuation le long de l’angle nord de la façade. Il ressort des pièces du dossier que le 11 février 2025, Monsieur [T] [R] [P] a fait établir un constat par commissaire de justice dont il résulte que son appartement présente « des traces de moisissures noirâtres ou auréolées d’humidité au plafond, sur les murs et plus intensément sous la fenêtre du salon, sur le long de la plinthe en bois, ainsi que des noirceurs visibles sur le parquet ancien. À l’extérieur, le constat décrit la présence de « mousse sur l’avancée de la fenêtre dans la jonction entre l’immeuble et la chapeau béton de la façade, la présence de fissure de l’angle de gouttière et de trainée verticales blanchâtres le long de la descente de la gouttière ainsi qu’une casse sous l’angle de la corniche de la toiture. » Selon le rapport simplifié de l’expert désigné par son assureur et versé aux débats, une réunion a eue lieu dans le logement le 25 mars 2025, ensuite de laquelle l’expert a indiqué que « l’origine déclarée est une infiltration par façade et résulte du ruissèlement permanent lors de pluie du fait d’une défaillance de l’étanchéité de cet accessoire de couverture. Des dommages sont apparus dans une pièce chambre du logement et le taux d’humidité supports est à saturation. » ; Il est également relevé que la correspondance adressée par l’assureur de M. [G] le même jour à l’assureur de la copropriété et par laquelle il sollicite la réparation de la cause du sinistre, énonce de manière explicite le caractère déclaratif de l’origine du sinistre par l’emploi des termes suivants qui : « d’après les informations recueillies, serait liée à une fuite sur accessoire de couverture sur descente des eaux pluviales » ; Or, si le constat établi par commissaire de justice a permis de décrire et de localiser les désordres visibles et affectant le logement, leur origine n’est pas identifiée techniquement par l’expert. Au demeurant, si Monsieur [T] [R] [P] affirme que depuis la réalisation des travaux destinés à remédier à la défaillance affectant l’écoulement des eaux, les désordres auraient cessé, de même que le taux d’humidité préexistant dans son logement, aucune des pièces régulièrement versées aux débats est de nature à établir la réalité des faits allégués étant par ailleurs relevé que le logement n’étant plus loué, selon les affirmations de M. [Z], ses conditions d’occupation ont changé. Dès lors, l’origine n’est corroborée par aucun élément technique probant ni aucune constatation expertale de nature à établir de manière non équivoque que les désordres survenus dans le logement trouvaient leur origine dans des parties communes de l’immeuble. L’imputabilité du sinistre aux parties communes de l’immeuble n’est donc pas établie. En conséquence, Monsieur [T] [R] [P], à qui appartient la charge de la preuve et qui succombe à l'établir, sera débouté de sa demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des désordres. Sur la demande au titre de la responsabilité délictuelle du syndic : Monsieur [T] [R] [P] sollicite la condamnation du syndic représenté par la SAS SARIA GESTION sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, en faisant valoir que celui-ci s’est abstenu d’accomplir les diligences nécessaires à la réalisation urgente des travaux, qui n’ont pu être exécutés avant plusieurs mois, en dépit de ses relances, de celles d’une autre copropriétaire, de son assureur et de son conseil. La SAS SARIA GESTION énonce que la tardiveté dans l’exécution des travaux est liée à des circonstances qui lui sont extérieures, en raison de la nécessité de l’intervention préalable de la commune pour la dépose des câbles électriques fixés sur la descente de la gouttière, et du recours par la société de travaux à une autre entreprise pour la mise à disposition d’une nacelle. Il ressort des pièces versées aux débats que depuis son premier signalement du 28 juin 2024, Monsieur [T] [R] [P] a adressé des relances au syndic à compter du 17 décembre 2024, dans le contexte du départ de sa locataire, puis régulièrement les 18 et 19 décembre 2024, les 20, 22 et 29 janvier 2025, le 9 février 2025 et le 12 avril 2025. Il est également relevé que la SAS SARIA GESTION lui a répondu le 27 janvier 2025 puis le 5 mai 2025 pour l’informer de l’état d’avancement des travaux et pour l’inviter, en cas de mise en cause de la copropriété, à faire intervenir l’assureur de l’immeuble par l’intermédiaire de son assureur. Monsieur [T] [R] [P] ne démontre aucune faute de négligence de la SAS SARIA GESTION dans la gestion des travaux sur les parties communes. Par conséquent, il n’établit pas avoir subi un préjudice personnel et direct du fait d’un manquement de la SAS SARIA GESTION dans la mise en œuvre des travaux votés en assemblée générale de copropriété. Dès lors, Monsieur [T] [R] [P] sera débouté de sa demande à ce titre. Sur la demande au titre de la perte de loyer : Monsieur [T] [R] [P] sollicite la somme de 10.000,00 euros au titre des loyers non perçus après le 31 janvier 2025 et jusqu’en septembre 2025, correspondant à la fin des travaux de remise en état du logement. Il soutient avoir été privé de la possibilité de louer son logement en raison des désordres l’affectant, qui se seraient en outre aggravés depuis le départ de la locataire. Les défendeurs exposent que Monsieur [T] [R] [P] les a informés par courriel du 28 juin 2024 de la présence d’une infiltration d’eau dans son logement qu’il imputait à la descente d’eaux pluviales. Ils relèvent toutefois que cette circonstance ne l’a pas empêché de signer, le même jour, un contrat de location avec effet au 1er juillet 2024. Il résulte de la lecture de l’attestation de la locataire de M. [G] que celle-ci déclare avoir constaté, dès la prise du bail, la présence de tâches d’humidité dans la chambre avant l’apparition de moisissures. Elle confirme que son départ des lieux est imputable à l’humidité de la chambre dans laquelle logeait ses deux enfants. Pour mettre l’indemnisation de la perte des loyers à la charge des défendeurs, il appartient à M.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Melun, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [T] [R] [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SAS SARIA GESTION ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE Monsieur [T] [R] [P] a payer à la SAS SARIA GESTION et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [R] [P] aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par le greffier.