Tribunal judiciaire, jcp, 22 juin 2026 — n° 25/02240

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 24 septembre 2024 à effet au 5 octobre 2024, Monsieur [E] [Y] a donné en location à Madame [M] [F] une chambre meublée (chambre 6) dans une maison avec parties communes en colocation située [Adresse 5] moyennant un loyer d'un montant de 325 € par mois, outre 55 € de forfait de charges, soit la somme totale de 380 € par mois. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Madame [M] [F], dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 18 septembre 2024. Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 juillet 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [M] [F] un commandement de payer (acte remis à étude), visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant en principal de 646 €. Par acte de Commissaire de Justice du 25 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir: - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - ordonner l'expulsion de Madame [M] [F] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Madame [M] [F] à lui payer la somme de 1245,00 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2025 sur la somme de 646 €, et pour le surplus à compter de l’assignation, - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - condamner Madame [M] [F] au paiement desdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamner Madame [M] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Madame [M] [F] en tous les dépens dont le coût du commandement de payer, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 mars 2026. A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, substitué, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que sa créance était dorénavant d'un montant de 2 630,00 € en principal, loyer et provision sur charge de janvier 2026 inclus. Madame [M] [F], bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction. Le signalement de l'impayé a été transmis à la CCAPEX le 4 juillet 2025 et l'assignation aux fins d'expulsion a été notifiée au Préfet le 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer : Lors de la rédaction du contrat de bail, Monsieur [E] [Y] et Madame [M] [F] ont convenu ce qui suit : " le présent contrat sera résilié de plein droit … deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer… » Au terme du contrat de cautionnement en date du 18 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges dus par la locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion. Il n'est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [E] [Y], bailleur, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 2 630,00 € correspondant au solde des loyers et régularisations de charges impayés pour les mois de décembre 2024 à janvier 2026 ; que suivant la dernière quittance d'indemnité subrogative en date du 10 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur. Le commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 à Madame [M] [F] à l'initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, n'a pas permis le recouvrement de la totalité de l'arriéré locatif dans les 6 semaines de la signification de l'acte, conformément à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Madame [M] [F] n'a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de six semaines. Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 15 août 2025. En vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, " à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ". Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". En l’espèce, l'absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant à la date de l’audience (échéances de septembre 2025 à Janvier 2026 impayées) et l'absence de justification d’une situation financière favorable de Madame [M] [F] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l'arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal). De même, en l’absence de paiement du loyer courant et de demande expresse en ce sens, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée. Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [F] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique, conformément au dispositif ci-dessous. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés : Il ressort du décompte locatif que Madame [M] [F] reste redevable d'une somme de 2630 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon le décompte arrêté au 24 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse). Madame [M] [F] sera donc condamnée au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025, date de l’assignation. La condamnation interviendra en " deniers et quittances " afin de déduire des sommes dues, les éventuels versements volontaires intervenus depuis l'audience. Il doit également être rappelé qu'après la résiliation du bail, le locataire n'est plus qu'occupant sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer. Il est donc redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges. Il convient en conséquence de fixer, au cas où Madame [M] [F] se maintiendrait dans les lieux, à compter du 15 août 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 380 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges. Madame [M] [F] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation dues dans la limite des sommes qu'elle justifiera, par une quittance subrogative, avoir réglées au bailleur postérieurement à l'échéance du mois de janvier 2026. Sur l'exécution provisoire : Il convient de constater l'exécution provisoire, de droit, de la présente décision. Sur les frais irrépétibles : Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer. Madame [M] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens : La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge de Madame [M] [F], dépens qui comprennent notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 24 septembre 2024 entre Monsieur [E] [Y] et Madame [M] [F], et ce, à compter du 15 août 2025 ; DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés chambre meublée (chambre 6) dans une maison avec parties communes en colocation située [Adresse 5] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [M] [F] tant de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique; FIXE à la somme de 380 € par mois le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [M] [F], à partir du 15 août 2025 ; CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [M] [F] à payer à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2630 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 24 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [M] [F] à verser à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées aux bailleurs par une quittance subrogative, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours et des charges, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 380,00 € par mois à partir du 1er février 2026, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; CONDAMNE Madame [M] [F] à verser à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit ; CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 22 juin 2026. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire. le : - 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me BOUILLAND - BL AVOCATS pour Me LEMONNIER - 1 CCC par LS à [Localité 4] - 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture) - 1 CCC au dossier Décision classée au rang des minutes