Tribunal judiciaire, jcp, 22 juin 2026 — n° 25/02002

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 2024, la S.C.I. [S] [B] a donné en location à Monsieur [L] [U] un appartement meublé de type 2 à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer d'un montant de 543,36 € par mois, outre 25,90 € de provisions sur charges, soit la somme totale de 569,26 € par mois. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [U], dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation et des charges par un contrat en date du 16 octobre 2024. Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 avril 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 166,30 €. Par acte de Commissaire de Justice du 3 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir : - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Monsieur [U] [L] à lui payer la somme de 2 477,46 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 sur la somme de 1 166,30 €, et pour le surplus à compter de l’assignation, - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - condamner Monsieur [U] [L] au paiement desdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamner Monsieur [U] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Monsieur [U] [L] en tous les dépens dont le coût du commandement de payer, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 février 2026. A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, substitué, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que sa créance était dorénavant d'un montant de 1 386,44 € en principal ; que le locataire souhaitait partir en février 2026 et qu’elle s'en rapportait à justice sur la demande de délais de paiement. Monsieur [U], comparant en personne, n'a pas contesté l'existence et le montant de l'arriéré locatif. Il a exposé qu’il avait un enfant de 7 ans, qui ne vivait pas avec lui mais pour lequel il versait une pension alimentaire de 100 € par mois. Il a indiqué vouloir quitter les lieux car le loyer était trop élevé au regard de son salaire (1 800 €) et qu’il avait convenu avec son bailleur de libérer les lieux le 12 février 2026. Il a proposé de régler sa dette locative par un versement mensuel de 50 €. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en ressort que Monsieur [V] a un revenu de l’ordre de 1800 € net et verse une pension alimentaire. Il confirme que Monsieur [U] trouve son loyer trop élevé et qu’il souhaite quitter son logement en février. Le signalement de l'impayé a été transmis à la CCAPEX le 24 avril 2025 et l'assignation aux fins d'expulsion a été notifiée au Préfet le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le bail : Lors de la rédaction du contrat de bail, la S.C.I. [S] [B] et Monsieur [U] [L] ont convenu ce qui suit : " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit … à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dîment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; » Au terme d'un contrat de cautionnement en date du 16 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges dus par le locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion. Il n'est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la S.C.I. [S] [B], bailleresse, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 2477,46 € correspondant au solde des loyers et régularisations de charges impayés pour les mois d’octobre 2024 à janvier 2025 et de mars 2025 à juin 2025 ; que suivant la dernière quittance d'indemnité subrogative en date du 24 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur. Le commandement de payer délivré le 23 avril 2025 à Monsieur [U] à l'initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, n'a pas permis le recouvrement de la totalité de l'arriéré locatif dans les deux mois de la signification de l'acte, conformément aux stipulations contractuelles. Monsieur [U] n'a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois. Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 24 juin 2025, conformément aux stipulations du contrat de bail. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés : Il ressort du décompte locatif que Monsieur [U] reste redevable d'une somme de 1 386,44 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon le décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance de juin 2025 incluse / reprise du paiement du loyer courant postérieurement à cette date). Monsieur [U] sera donc condamné au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de l’assignation. La condamnation interviendra en " deniers et quittances " afin de déduire des sommes dues, les éventuels versements volontaires intervenus depuis l'audience. Il doit également être rappelé qu'après la résiliation du bail, le locataire n'est plus qu'occupant sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer. Il est donc redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges. Il convient en conséquence de fixer, au cas où Monsieur [U] se maintiendrait dans les lieux, à compter du 24 juin 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 579,26 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges. Monsieur [U] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation dues dans la limite des sommes qu'elle justifiera, par une quittance subrogative, avoir réglées au bailleur postérieurement à l'échéance du mois de juin 2025. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, " à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ". Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’ayant été formulée par le bailleur ou le locataire, il ne pourra être statué sur ladite suspension, Monsieur [U] ayant de surcroît manifesté son intention de quitter les lieux. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’en est rapportée sur la demande de délais de paiement. Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [U] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2025. Monsieur [U] a des revenus lui permettant d'honorer ses charges courantes sans défaillance. Compte tenu des efforts d'apurement de l'arriéré, il convient de lui octroyer un délai de paiement. Monsieur [U] pourra donc s'acquitter de la somme de 1 386,44 €, correspondant au montant des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés par 26 versements mensuels de 50 € (26 x 50 € = 1 300 €) et le solde restant à la 27ème et dernière échéance (86,44 €) en plus du loyer courant, avant le 5 de chaque mois, et ce à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement. Le non-paiement d'une seule échéance entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette. Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience. Sur l'expulsion : La résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire étant constatée, et à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions ci-après. Sur l'exécution provisoire : Il convient de constater l'exécution provisoire, de droit, de la présente décision. Sur les frais irrépétibles : Eu égard à la situation économique de Monsieur [U], il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, et non compris dans les dépens. Sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. Sur les dépens : La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge de Monsieur [U], dépens qui comprennent notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 15 octobre 2024 entre la SCI [S] [B] et Monsieur [U] [L], et ce, à compter du 24 juin 2025 ; DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], [Localité 2] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [L] tant de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [U] [L] à payer à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 386,44 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (échéance de juin 2025 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 ; ACCORDE à Monsieur [U] [L] un délai de paiement ; DIT que Monsieur [U] [L] pourra s'acquitter de la somme de 1 386,44 €, correspondant au montant des loyers et charges par 26 versements mensuels de 50 € (26 x 50 € = 1 300 €) et le solde restant à la 27ème et dernière échéance (86,44 €) en plus du loyer courant, avant le 5 de chaque mois, et ce à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement. DIT que le défaut de paiement d'une seule mensualité entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette ; FIXE à la somme de 579,26 € par mois, le montant de l'indemnité mensuelle due par Monsieur [U] [L] correspondant au montant du loyer en cours et des charges, à partir du 24 juin 2025, en cas de maintien dans les lieux ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d'occupation dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées aux bailleurs par une quittance subrogative ; DEBOUTE la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit ; CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 22 juin 2026. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire. le : - 1CE et 1CCC par dépôt en case à SELARL GUILLOTIN LE BASTARD (pour Me LEMONNIER) - 1 CCC par LS à [L] [U] - 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture) - 1 CCC au dossier Décision classée au rang des minutes