Tribunal judiciaire, contentieux général proxi, 22 juin 2026 — n° 26/00331

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, Monsieur [P] [K] a, par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, donné à bail à Monsieur [L] [N] un logement meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 510,00 euros. Ce bail a été conclu pour une durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction. Par une lettre remise en mains propres par NEGOCE HABITAT à Monsieur [L] [N], en date du 31 août 2024, Monsieur [P] [K] a fait délivrer à son locataire un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 11 décembre 2024. Le 05 novembre 2024, une mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [L] [N], lui intimant de régler à Monsieur [P] [K] la somme de 1 019,03 euros, arrêtée au 1er novembre 2024 et correspondant aux arriérés de loyers et de charges locatives. Monsieur [P] [K] a porté plainte à l’encontre de Monsieur [L] [N] le 21 janvier 2025, pour soustraction frauduleuse d’énergie. Il déclare que le locataire a effectué un branchement illégal depuis un autre appartement lui appartenant, occasionnant une dégradation et un vol d’eau. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [K] a fait signifier à Monsieur [L] [N], par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 782,16 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée à la date du 11 février 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail. Le 25 septembre 2025, une mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception par Monsieur [P] [K], par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, à Monsieur [L] [N]. Il l’enjoint de payer ses loyers, de fournir son attestation d’assurance pour le logement, et de régler la somme de 1 440,00 euros de réparations pour les dégradations occasionnées dans les parties communes de l’immeuble. Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 09 octobre 2025, Monsieur [P] [K] a fait assigner Monsieur [L] [N] pour l’audience du 16 mars 2026 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de : « Vu les articles 7, 24, 25-8 de la loi 6 juillet 1989, Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code Civil, Vu le commandement de payer resté infructueux, Vu les pièces versées au débat A titre principal : - Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet du congé pour vente en date du 31.08.2024 ; A titre subsidiaire : - Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ; - Constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 06 juillet 1989, que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire ; A titre très subsidiaire : - Prononcer la résiliation du contrat de location en raison es manquements contractuels graves et répétés de Monsieur [L] [N] caractéristiques d’un trouble de jouissance ; - Dire et juger que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ; En tout état de cause : - Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ; - Condamner Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [P] [K] les sommes suivants : 5 440,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 08.09.2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement posté rieur à la présente assignation Une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux 500€ au titre de dommages et intérêts du fait de son manque de bonne foi dans l’exécution du contrat de bailleur 1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile - Déclarer Monsie…

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la validité du congé pour vente L’article 25-8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l’espèce, par acte sous signature privée remis à personne en date du 31 août 2024, Monsieur [P] [K] a fait délivrer à Monsieur [L] [N], par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT, un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 11 décembre 2024. Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué et respecte le délai de trois mois. De plus, il a bien été remis en main propre par l’intermédiaire de NEGOCE HABITAT à Monsieur [L] [N], mandataire du bailleur. Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [L] [N] n’a néanmoins pas quitté le logement à la date du préavis, à savoir le 11 décembre 2024. En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 12 décembre 2024, Monsieur [L] [N] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi. Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur l'indemnité d'occupation À compter de la résiliation du bail, Monsieur [L] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues Conformément à l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [L] [N] se trouve redevable de la somme de 8 835,27 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêtée au 02 mars 2026 mensualité du mois de mars 2026 comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Monsieur [L] [N] sera donc condamné à payer la somme de 8 835,27 euros à Monsieur [P] [K]. Sur la demande de réparation au titre des dégradations L’article 1732 du Code civil indique que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 7 c. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Selon l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les articles 1231 et suivants du Code civil disposent que le créancier peut solliciter la condamnation du débiteur à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans son exécution. L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, Monsieur [P] [K] a appris, suite à la mise en alerte de l’agence gestionnaire du bien lors de la survenance d’un dégât des eaux par un autre locataire de l’immeuble le 17 janvier 2025, que Monsieur [L] [N] n’avait jamais souscrit de contrat d’approvisionnement d’eau. A la place, Monsieur [L] [N] a raccordé l’arrivée d’eau d’un logement voisin, appartenant également à Monsieur [P] [K], à sa propre arrivée d’eau. Corroborant ses déclarations, il est établi que Monsieur [P] [K], le 21 janvier 2025, a déposé plainte auprès de la gendarmerie nationale, pour soustraction frauduleuse d’énergie.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.