Tribunal judiciaire, jcp baux, 19 juin 2026 — n° 24/03468

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 24 août 2023, la SA CDC HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [V] portant sur un logement situé sis [Adresse 5], à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 513,42 € charges comprises. Le 11 avril 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, de justifier de l’assurance et de l’occupation du logement, demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [V] par acte d'huissier du 17 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [V]; - dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [V] se trouve être occupant sans droit ni titre ; - l'expulsion de Monsieur [M] [V] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Monsieur [M] [V] au paiement de la somme de 2542,85 € correspondant aux loyers impayés impayés arrêtés au 17 juin 2024 ; - la condamnation de Monsieur [M] [V] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux ; - la condamnation de Monsieur [M] [V] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation de Monsieur [M] [V] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement et les frais de signification à la CCAPEX. Appelée une première fois à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée du 25 septembre 2025, l’assignation n’ayant pas été notifiée à la Préfecture par le demandeur. Une nouvelle assignation en date du 14 février 2025 a été délivrée à Monsieur [M] [V] reprenant les termes de la première assignation ; et dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 17 février 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier. A l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 avril 2026 à la demande du défendeur, celui-ci ayant constitué avocat. A l’audience du 2 avril 2026, l’ATIL intervient volontairement à la procédure en qualité de curateur de Monsieur [M]. Aux termes de ses dernières conclusions, la SA CDC HABITAT - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle actualise sa créance à la somme de 2166,57 € arrêtée au 18 mars 2026.

MOTIFS Sur la recevabilité de la demande L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, préalablement à la saisine du juge, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 14 février 2025. Par ailleurs, aux termes de l’article 24 III de la même loi modifié par la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, et ce A peine d'irrecevabilité de la demande. Il convient de relever que la première première assignation délivrée en date du 17 juillet 2024 n’a pas été notifiée à la préfecture d’[Localité 1] et [Localité 2] conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 entrainant l’irrecevabilité de la demande régularisée par la délivrance d’une seconde assignation en date du 17 juillet 2025 suivie de la notification de l’assignation à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 17 février 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 25 septembre 2025. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 vient réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats conclus ou renouvelés àa près l’entrée en vigueur de ladite loi, soit à compter du 29 juillet 2023. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 24 août 2023 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 11 avril 2024 à Monsieur [M] [V] et portant sur la somme de1910,35 € dont 1781,62 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Il convient de relever que le commandement de payer délivré à Monsieur [M] fait application du délai de deux mois pour faire jouer la clause résolutoire insérée au contrat de bail malgré les nouvelles dispostions prévues par la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines. Le délai de deux mois étant plus favorable au locataire, c’est ce délai qui sera appliqué. Monsieur [M] [V] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 juin 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 24 août 2023, le commandement de payer délivré le 11 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 18 mars 2026 faisant apparaître une somme de 2166,57 € à la charge du locataire. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 415,11€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit des frais de sossier SLS de 25,00 € en janvier 2025 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire cette somme du décompte. En outre, le bailleur ne produit aucun élément permettant de justifier de l’exigibilité des sommes prélevées au titre des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 13,51 € qui, en tout état de cause, ne constituent ni une dette de loyer ni une dette de charges. Ainsi, la somme de 108,08 € sera déduite du décompte. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [V] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 1618,38 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 mars 2026. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Monsieur [M] [V] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il justifie de revenus professionnels stables d’un montant minimum de 1800,00 € par mois. Il produit le budget mensuel prévisionnel 2026 élaboré par l’ATIL prévoyant l’apurement de la dette locative par mensaulité de 450,00 € Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [M] [V] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis juin 2025. Il apparaît également que Monsieur [M] a fait d’importants règlements depuis août 2025 en sus du loyer courant, conformément à l’échéancier mis en place par l’ATIL, permettant de diminuer considérablement le montant de la dette locative et démontrant ainsi ses capacités de réglement. Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [M] [V] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront doc déboutées de leur demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Déboute Monsieur [M] [V] et l’ATIL, es qualité de curateur, de leur demande aux fins de déclarer l’action de la SA CDC HABITAT irrecevable ; Constate la résiliation du contrat de bail à la date du 12 juin 2024 ; Condamne Monsieur [M] [V] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1618,38 € (MILLE SIX CENT DIX HUIT EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2026 ; Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [M] [V] à se libérer de sa dette de 1618,38 € en 6 mensualités de 250,00 € et le solde à la 7ème échéance; Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu’à défaut par Monsieur [M] [V] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [V] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Monsieur [M] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit; Déboute les parties de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne Monsieur [M] [V] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection RG 24/03468