Tribunal judiciaire, jcp baux, 19 juin 2026 — n° 25/03459

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 juillet 2023, l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 3] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Madame [S] [H] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 570,87 € hors charges. Le 27 février 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [S] [H] [B] par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [S] [H] [B] ; - dire et juger en conséquence que Madame [S] [H] [B] se trouve être occupante sans droit ni titre à compter du 28 avril 2024 ; - l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Madame [S] [H] [B] au paiement de la somme de 3575,87 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au à la date du 30 juin 2025, avec intérêt légal à compter de la date du commandement d epayer pour les causes de celui-ci, et à la date de l’assignation pour le surplus; - la condamnation de Madame [S] [H] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ; - la condamnation de Madame [S] [H] [B] à verser à l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation de Madame [S] [H] [B] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 27 février 2024, de l’assignation ainsi que la dénonciation à la CCAPEX. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 2 avril 2026. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 juillet 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience. A l’audience, l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT - représentée par Madame [Q] [C] - maintient les termes de son assignation en raison de l’absence de paiement sur une longue période et actualise la dette locative à la somme de 6928,66 € arrêtée au 1er avril 2026. Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 signifié à étude, Madame [S] [H] [B] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare être sans emploi et percevoir 1600,00 € de la CAF depuis janvier 2026. Elle ajoute qu’une procédure est encours devant le tribunal administratif d’Orléans avec son employeur, le CHU TROUSSEAU suite à la suppression de son poste en septembre 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 2 février 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 30 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 30 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 2 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 10 juillet 2023 aux termes duquel il est prévu à l'article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024 à Madame [S] [H] [B] et portant sur la somme de 2046,60 € dont 1866,07 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Madame [S] [H] [B] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 avril 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 27 février 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2026 faisant apparaître une somme de 6928,66 € à la charge de la locataire. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 363,80 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé des pénalités mensuelles de 7,62 € en 2024 ; outre des frais de dossier SLS de 20,00 € prélevés en janvier 2024 et en janvier 2025, pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de cette somme sont réunies. Ainsi, il convient de déduire la somme de 131,44 € du décompte. Il convient, par conséquent, de condamner Madame [S] [H] [B] à verser à l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 6433,42 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er avril 2026. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l'espèce, Madame [S] [H] [B] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à hauteur de 150,00 € par mois en sus du loyer courant. Il résulte du décompte susvisé que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il convient de relever que les droits APL de Madame [S] [H] [B] ont été réévalués compte tenu de sa situation sociale et financière et que le loyer résiduel est désormais de 235,48 €. Ainsi, les ressources de Madame [S] [H] [B] appariassent suffisantes pour s’acquitter du loyer courant et apurer la dette locative par échéances mensuelles de 150,00 €. Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [S] [H] [B] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [S] [H] [B].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 avril 2024 ; Condamne Madame [S] [H] [B] à payer à l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 6433,42 € (SIX MILLE QUATRE CENT TRENTE TROIS EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2026 ; Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [S] [H] [B] à se libérer de sa dette de 6433,42 € en 35 mensualités de 150,00 € et le solde à la 36ème échéance; Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu’à défaut par Madame [S] [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 5], appartement [Adresse 6] à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [S] [H] [B] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Madame [S] [H] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [S] [H] [B] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection RG 25/03459