Tribunal judiciaire, jcp baux, 19 juin 2026 — n° 25/03561

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 mars 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur et Madame [J] [R] et [C] portant sur un logement situé sis [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 401,45 € hors charges. Le 12 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [J] [R] et [C] par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [J] [R] et [C] ; - dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [J] [R] et [C] se trouvent être occupants sans droit ni titre ; - l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [R] et [C] au paiement de la somme de 1472,06 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ; - la condamnation de Monsieur et Madame [J] [R] et [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [R] et [C] au paiement de la somme de 150,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [R] et [C] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 1er août 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 2 avril 2026. A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT - représenté par Madame [W] [F] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6520,71 € arrêtée au 1er avril 2026. Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 30 juillet 2025 signifiés à la personne de Monsieur [J] [R], seule Madame [J] [C] comparaît à l’audience. Monsieur [J] [R] est ni présent ni réprésenté. Madame [J] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare être séparée de Monsieur [J] depuis mars 2024 qui vit au domicile de sa mère sis [Adresse 6] à [Localité 1]. Il est en arrêt de travail et perçoit un salaire mensuel de 1500,00 €. Madame [J] [C] ne travaille pas et vit avec ses 5 enfants à charge pour lesquels Monsieur [J] verse 250,00 € par mois. Elle perçoit des prestations familiales de la CAF pour 992,00 €. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel. L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 30 juillet 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 1er août 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 2 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 vient réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi, soit à compter du 29 juillet 2023. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 25 mars 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024 à Monsieur et Madame [J] [R] et [C] et portant sur la somme de 1023,87 € dont 934,77 € au titre des impayés de loyers et de charges à régler dans les six semaines. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et a été tacitement reconduit sans faire l’objet d’un renouvellement. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. En l’espèce, Monsieur et Madame [J] [R] et [C] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 février 2025. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Il convient de rappeler que les époux sont solidairement tenus au paiement des loyers jusqu’à retranscription du divorce sur les actes d’état civil. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 mars 2019, le commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2026 faisant apparaître une somme de 6520,71 € à la charge des locataires. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 208,76 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € de juillet à décembre 2024 et de janvier à mars 2026 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 68,58 € à ce titre. En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [J] [R] et [C] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 6243,37 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er avril 2026. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ». Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion. En l’espèce, Madame [J] [C] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 50,00 € par mois en sus du loyer courant. Il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [J] [R] et [C] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis décembre 2025 bien que l’échéance de février 2026 ait été réglée du fait d’une régularisation de charges. Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire de lui accorder un délai de 36 mois pour s'en libérer, par mensualités de 100,00 €, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision. Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion de la locataire demeurera possible. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate la résiliation du bail à la date du 13 février 2025 ; Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] [R] et [C] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 6243,37 € (SIX MILLE DEUX CENT QUARANTE TROIS EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2026 ; RG 25/03561 Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [J] [R] et [C] à se libérer de leur dette de 6243,37 € en 35 mensualité de 100,00 € et le solde à la 36ème échéance; Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu’à défaut par Monsieur et Madame [J] [R] et [C] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 5], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [J] [R] et [C] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Monsieur et Madame [J] [R] et [C] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur et Madame [J] [R] et [C] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection