Tribunal judiciaire, jcp baux, 19 juin 2026 — n° 25/03562

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 mars 2017, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur et Madame [E] [T] et [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 322,21 € hors charges. Le 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur et Madame [E] [T] et [B] un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [E] [T] et [B] par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [E] [T] et [B] ; - dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [E] [T] et [B] se trouvent être occupants sans droit ni titre ; - l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [E] [T] et [B] au paiement de la somme de 3728,18 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [E] [T] et [B] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [E] [T] et [B] à verser à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [E] [T] et [B] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de dénoncaition à la CCAPEX. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 1er août 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur et Madame [E] [T] et [B] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 2 avril 2026. A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT - représenté par Madame [W] [N] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8519,90 € arrêtée au 1er avril 2026. Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 30 juillet 2025 signifiés à étude, Monsieur et Madame [E] [T] et [B] ne sont ni présents ni représentés à l’audience. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel. L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 30 juillet 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 1er août 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 2 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 vient réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi, soit à compter du 29 juillet 2023. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 28 mars 2017 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail conformément aux dispositions légales. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024 à Monsieur et Madame [E] [T] et [B] et portant sur la somme de 2062,86 € dont 1926,03 € au titre des impayés de loyers et de charges à régler dans un délai de six semaines. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et a été tacitement reconduit sans faire l’objet d’un renouvellement. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois parès la délivrance du commandement de payer. Monsieur et Madame [E] [T] et [B] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont réunies au 2 mars 2025. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 mars 2017, le commandement de payer délivré le 30 décembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2026 faisant apparaître une somme de 8519,90 €, quittancement de mars 2026 compris, à la charge des locataires. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 259,09 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit une pénalité mensuelle de 7,62 € de septembre à décembre 2024 et de janvier à mars 2026 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 53,34 € à ce titre. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [E] [T] et [B] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 8207,47 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er avril 2026, quittancement de mars inclus. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Monsieur et Madame [E] [T] et [B] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été réguilièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière pour laquelle le tribunal ne dispose d’aucun élément. En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [E] [T] et [B] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis juillet 2025. Il n'y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 2 mars 2025 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [E] [T] et [B]. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Monsieur et Madame [E] [T] et [B] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 2 mars 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 2 mars 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur et Madame [E] [T] et [B].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Condamne solidairement Monsieur et Madame [E] [T] et [B] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 8207,47 € (HUIT MILLE DEUX CENT SEPT EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2026, quittancement de mars inclus ; Constate la résiliation du bail à la date du 2 mars 2025 ; Dit que Monsieur et Madame [E] [T] et [B] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ; Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [E] [T] et [B] de restituer les lieux loués ; Dit qu'à défaut, par Monsieur et Madame [E] [T] et [B] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [E] [T] et [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ; Condamne in solidum Monsieur et Madame [E] [T] et [B] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’avril 2026 payable à terme échu au 30 avril 2026, et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute le bailleur de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne in solidum Monsieur et Madame [E] [T] et [B] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection RG 25/03562