Tribunal judiciaire, jcp baux, 19 juin 2026 — n° 25/03372

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [K] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 364,51 € charges comprises. Le 14 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [H] [K] par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [K]; - dire et juger en conséquence que Monsieur [H] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre ; - l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Monsieur [H] [K] au paiement de la somme de 1644,37 € au titre des impayés de loyers et charges ; - la condamnation de Monsieur [H] [K] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ; - la condamnation de Monsieur [H] [K] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation de Monsieur [H] [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 juillet 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 2 avril 2026. A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Madame [L] [P] [M] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1175,57 € arrêtée au 27 mars 2026. Elle donne son accord à l’octroi de délais de paiement sollicité par le locataire. Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 signifié à étude, Monsieur [H] [K] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare travailler en CDI en qualité de tailleur de pierre et percevoir un revenu mensuel de 1800,00 €. Il vit seul sans personne à charge. L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 29 juillet 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 2 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 27 septembre 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025 à Monsieur [H] [K] portant sur la somme de 1875,79 € dont 1744,37 € au titre des impayés de loyers et de charges à régler dans un délai de deux mois. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Monsieur [H] [K] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois, délai plus favorable que le délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 juillet 2025. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur produit le bail signé le 27 septembre 2023, le commandement de payer délivré le 14 mai 2025 et le décompte de la créance arrêté au 27 mars 2026 faisant apparaître une somme de 1533,32 € à la charge du locataire. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 288,95 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire la somme de 4,90 € en décembre 2025 et de 3,85 € en janvier et février 2026 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 12,60 € à ce titre. En outre, il apparaît que le bailleur a déduit une pénalité mensuelle de 7,62 € en janvier à octobre 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [K] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1155,57 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 27 mars 2026. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Monsieur [H] [K] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 50,00 € par mois en sus du loyer courant. A l’audience, le bailleur donne son accord à la mise en place de tels délais. Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [H] [K] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et qu’il a, d’ores et déjà, entamé l’apurement de la dette en réglant 50,00 € par mois en plus du loyer courant depuis mai 2025 permettant de diminuer de façon significative la dette locative. Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [H] [K] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 14 mai 2025 à la charge de Monsieur [H] [K] .

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 juillet 2025 ; Condamne Monsieur [H] [K] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1155,57 € (MILLE CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET CINQUANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 mars 2026 ; Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [H] [K] à se libérer de sa dette de 1155,57 € en 23 mensualités de 50,00 € et le solde à la 24ème échéance; Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu’à défaut par Monsieur [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [H] [K] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Monsieur [H] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile; Condamne Monsieur [H] [K] aux entiers dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection RG 25/03372