Tribunal judiciaire, calais jcp, 30 juin 2026 — n° 26/00110

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 28 octobre 2011 dressé par Maître [F] [L], notaire à [Localité 5] (59), M. [S] [X] a consenti un bail d'habitation à M. [C] [E] et Mme [W] [V] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 670 euros et d'une provision pour charges de 30 euros. Par actes d'huissier de justice du 11 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1970,54 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [E] et Mme [W] [V] le 13 octobre 2022. Par actes d'huissier de justice du 23 décembre 2022, M. [S] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [E] et Mme [W] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1998,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2022,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 décembre 2022. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mars 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et finalement évoquée à l'audience du 4 juillet 2023. Lors de l'audience, M. [S] [X], représenté par son conseil, maintenait l'intégralité de ses demandes, et précisait que la dette locative, actualisée au 26 juin 2023, s'élevait à la somme de 3499 euros. S'agissant de l'expertise sollicitée par les locataires, il considérait que cette demande était formulée de mauvaise foi, et intervenait opportunément dans le cadre de la procédure d'expulsion engagée par lui. Il précisait par ailleurs que cette demande ne saurait autoriser les locataires à ne pas payer leur loyer. Il ajoutait que les griefs allégués par les locataires quant à l'état dégradé du logement étaient infondés, que le logement n'était ni insalubre, ni indécent. Il concluait, en l'absence de manquement de sa part à son obligation d'entretien et de délivrance du logement en bon état d'usage et de réparation, au rejet de la demande d'expertise. M. [C] [E] et Mme [W] [V], représentés par leur conseil, reprenant leurs écritures, sollicitaient la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais sur 36 mois pour apurer la dette locative. Avant dire droit s'agissant du surplus, ils demandaient que soit désigné un expert, excipant du défaut d'entretien et de réparation du logement par les bailleurs. Suivant jugement du 7 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection, avant dire droit, a, notamment, ordonné une mesure d'expertise, rappelé que le loyer courant devait être versé par les locataires, y compris durant le temps de l'expertise, sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, dit que l'affaire serait réinscrite au rôle après la remise du rapport d'expertise à la demande de la partie la plus diligente et réservé les dépens. L'expert a rendu son rapport le 15 mars 2025. Par courrier du 5 janvier 2026, le conseil de M. [S] [X] a sollicité la réinscription de l'affaire. Celle-ci a été rappelée à l'audience du 28 avril 2026, lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties et finalement évoquée à l'audience du 2 juin 2026. M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande M. [S] [X] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 octobre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1839 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2022. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des décomptes produits aux débats que Mme [W] [V] épouse [E] justifient ont repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et de l'audience que les revenus du foyer de M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] leur permettent d'assumer le paiement d'une somme de 63 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, M. [S] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mai 2026, M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] lui devaient la somme de 19436 euros, échéance du mois de mai 2026 incluse et soustraction faite des frais de procédure. M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, sous réserve de la compensation entre les créances réciproques de parties. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 700 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2022, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [S] [X] ou à son mandataire. Sur la demande au titre de la clause pénale L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ". En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de M. [S] [X] tendant à son application seront donc rejetées. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONDAMNE solidairement M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E], après compensation des créances réciproques des parties (déduction faite du préjudice de jouissance subi par les locataires donc), à payer à M. [S] [X] la somme de 2286 euros (deux mille deux cent-quatre-vingt-six euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 63 euros (soixante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, RAPPELLE, compte-tenu de la suspension des loyers avec consignation, que le règlement des sommes susvisées se fera entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations (pendant le temps des travaux) puis du bailleur (lorsque les travaux seront achevés), SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le contrat conclu le 28 octobre 2011 entre M. [S] [X], d'une part, et M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [C] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] seront solidairement condamnés à verser à M. [S] [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE M. [S] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DÉBOUTE M. [S] [X] de sa demande au titre de la clause pénale, CONDAMNE M. [S] [X] à réaliser, sur l'immeuble situé au [Adresse 5], les travaux suivants, dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours : remplacement de la chaudière actuelle par une chaudière neuve,pose d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC),remise aux normes de l'installation électrique,réparation des fissures de la buanderie sur la façade arrière, AUTORISE, à compter de la signification du présent jugement, la mise sous séquestre par M.