Cour d'appel, chambre 1-8, 1 juillet 2026 — n° 24/09409
Synthèse de la décision
Question juridique
Le bailleur est-il tenu d'indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance résultant de l'indécence du logement et de l'effondrement de la toiture, malgré les travaux réalisés par le locataire et le non-paiement du loyer résiduel ?
Principe retenu
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d'effectuer les réparations nécessaires au maintien en état du logement. Le défaut d'entretien du bailleur engage sa responsabilité, même si le locataire a réalisé des travaux d'aménagement, sauf preuve d'une contribution aux désordres. Le non-paiement du loyer résiduel n'exonère pas le bailleur de son obligation, sauf exception d'inexécution invoquée.
Faits clés
- Bail d'habitation conclu le 1er juin 2007 pour une maison avec cour et jardin à Marseille.
- Diagnostic technique du 12 octobre 2021 concluant à l'indécence du logement et suspicion d'insalubrité.
- Arrêté de mise en sécurité du 31 août 2022 ordonnant l'évacuation suite à l'effondrement d'une partie de la toiture.
- Locataire atteint de pathologies invalidantes, en situation de vulnérabilité.
- Travaux réalisés par le locataire (réfection salle de bain, cuisine, tableau électrique) sans lien avec les désordres.
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre 1-8 - 01/07/2026 - n° 24/09409
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un logement indécent ?
Un logement indécent est un logement qui ne répond pas aux critères de décence définis par la loi, notamment en matière de sécurité, de salubrité et d'équipements. Dans cette affaire, le logement a été jugé indécent suite à un diagnostic technique et à un arrêté de mise en sécurité pour effondrement de toiture.
Le bailleur peut-il refuser de réparer si le locataire a fait des travaux ?
Non, sauf si le bailleur prouve que les travaux du locataire ont contribué aux désordres. En l'espèce, les travaux réalisés par le locataire (réfection de la salle de bain, cuisine, tableau électrique) n'ont pas été jugés responsables des désordres, le bailleur ne rapportant pas la preuve contraire.
Le non-paiement du loyer par le locataire exonère-t-il le bailleur de son obligation d'entretien ?
Non, le non-paiement du loyer n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, sauf si le bailleur invoque l'exception d'inexécution. Dans cette affaire, le bailleur n'a pas justifié de réclamation ni invoqué l'exception d'inexécution.
Quel est le montant de l'indemnisation pour préjudice de jouissance ?
Le montant de l'indemnisation dépend de la durée et de la gravité du préjudice. Dans cette affaire, le locataire a obtenu 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, compte tenu de la durée du trouble et de sa vulnérabilité (pathologies invalidantes).
Que faire en cas d'arrêté de mise en sécurité ?
L'arrêté de mise en sécurité ordonne l'évacuation du logement. Le locataire peut demander au bailleur de prendre en charge son relogement et de réaliser les travaux nécessaires. En l'espèce, le locataire a été hébergé temporairement par la ville, et le bailleur a été condamné à effectuer les travaux sous astreinte.
Puis-je demander la consignation des loyers ?
Oui, vous pouvez demander au juge d'ordonner la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation des travaux. Dans cette affaire, le tribunal avait ordonné la consignation du loyer, mesure confirmée en appel.
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