Cour d'appel, chambre 1-8, 1 juillet 2026 — n° 24/08796
Synthèse de la décision
Question juridique
Le paiement des charges de copropriété effectué la veille de l'assignation en justice dispense-t-il le copropriétaire de l'obligation de comparaître et justifie-t-il l'annulation des condamnations prononcées ?
Principe retenu
Le paiement effectué après l'assignation mais avant le jugement n'efface pas la dette antérieure ni les frais de recouvrement déjà engagés. Le copropriétaire doit comparaître pour justifier du paiement. Le syndic n'a pas d'obligation de signaler spontanément un paiement intervenu la veille de l'assignation.
Faits clés
- Paiement de 3 068 euros par chèque le 29 novembre 2023, veille de l'assignation
- Solde débiteur du compte individuel de charges depuis le 1er avril 2021
- Trois mises en demeure notifiées les 11 juillet 2022, 18 octobre 2022 et 19 septembre 2023
- Condamnation en première instance à payer 2 687,24 € de charges, 381,60 € de frais de recouvrement, 1 500 € de dommages et intérêts et 1 000 € au titre de l'article 700
- SCI [M] n'a pas comparu en première instance
Articles cités
article 1353 du code civil
article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre 1-8 - 01/07/2026 - n° 24/08796
Questions fréquentes
J'ai payé mes charges de copropriété la veille de l'assignation, dois-je quand même aller au tribunal ?
Oui, vous devez comparaître pour justifier du paiement. Dans cette affaire, la SCI [M] ne s'est pas présentée et a été condamnée, malgré un paiement effectué la veille de l'assignation. Le juge a considéré que le paiement n'était pas porté à sa connaissance et que la condamnation était prononcée 'en deniers ou quittances', c'est-à-dire que le paiement serait déduit lors de l'exécution.
Le syndic doit-il informer le juge que j'ai payé avant l'audience ?
Non, le syndic n'a pas d'obligation légale de signaler spontanément un paiement intervenu la veille de l'assignation. Dans cette affaire, la cour a jugé qu'aucune intention dolosive n'était démontrée, car les services comptables enregistrent de nombreux paiements sans nécessairement faire le lien avec des instances judiciaires en cours.
Puis-je être condamné aux dépens si j'ai déjà payé les charges ?
Oui, si vous ne comparaissez pas pour justifier du paiement. Dans cette affaire, la SCI [M] a été condamnée aux dépens et à des dommages et intérêts, car elle n'avait pas comparu en première instance et son compte présentait un solde débiteur depuis plusieurs mois, malgré des mises en demeure.
Quels sont les frais de recouvrement que le syndic peut réclamer ?
Le syndic peut réclamer les frais de recouvrement prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, notamment les frais de mise en demeure et de procédure. Dans cette affaire, le syndic a obtenu 381,60 € à ce titre, en plus des charges impayées.
Comment prouver que j'ai payé mes charges de copropriété ?
Vous devez conserver le reçu de paiement (chèque, virement) et le présenter au tribunal. Il est préférable de comparaître ou de se faire représenter pour produire la preuve. Dans cette affaire, la SCI [M] a payé par chèque mais ne s'est pas présentée, ce qui a conduit à sa condamnation.
Puis-je obtenir des dommages et intérêts si le syndic ne m'a pas informé du paiement ?
Non, si vous ne démontrez pas une intention dolosive du syndic. Dans cette affaire, la cour a débouté la SCI [M] de sa demande de dommages et intérêts, estimant que le syndic n'avait pas agi de manière déloyale.
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