Cour d'appel, chambre 1-8, 1 juillet 2026 — n° 24/07132
Synthèse de la décision
Question juridique
Le bailleur est-il responsable des refoulements d'eaux usées provenant de la colonne d'évacuation commune de l'immeuble, et peut-il être condamné à réduire le loyer et à indemniser le locataire pour trouble de jouissance ?
Principe retenu
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d'en assurer la jouissance paisible. En cas de désordres affectant les parties communes, il doit exercer les droits qu'il tient de la loi du 10 juillet 1965 pour contraindre le syndicat à effectuer les travaux nécessaires. À défaut, il engage sa responsabilité contractuelle envers le locataire.
Faits clés
- Bail d'habitation d'un studio depuis le 1er octobre 1992
- Refoulements d'eaux usées par les toilettes, douche et évier depuis début 2020
- Expertise amiable contradictoire concluant à une obstruction de la colonne d'évacuation commune
- Bailleur n'a pas demandé l'inscription des travaux à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété
- Bailleur représenté par son fils en raison de son âge (née en 1926)
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
loi du 10 juillet 1965
Sommaire de la décision
Chambre 1-8 - 01/07/2026 - n° 24/07132
Questions fréquentes
Quels sont les recours d'un locataire en cas de refoulements d'eaux usées ?
Le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer et des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, à condition de démontrer que les désordres proviennent des parties communes et que le bailleur n'a pas agi pour les faire cesser.
Le bailleur est-il responsable des problèmes de canalisations communes ?
Oui, le bailleur est responsable envers le locataire des désordres affectant les parties communes, car il doit délivrer un logement décent. Il doit exercer les droits qu'il tient de la loi de 1965 pour contraindre le syndic à effectuer les travaux.
Comment prouver que l'origine des refoulements vient de la colonne commune ?
Il est conseillé de faire réaliser une expertise amiable contradictoire par un cabinet indépendant, comme cela a été fait en l'espèce par le cabinet IXI, qui a conclu à l'obstruction de la colonne d'évacuation commune.
Le bailleur peut-il être exonéré de sa responsabilité en raison de son âge ou de sa santé ?
Non, l'âge ou l'altération de l'état de santé ne constituent pas un cas de force majeure, surtout si le bailleur est représenté par un proche dans ses relations avec les parties concernées.
Qu'est-ce que le recours en garantie du bailleur contre le syndicat des copropriétaires ?
Le bailleur condamné à indemniser le locataire peut se retourner contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir le remboursement intégral des sommes versées, si les désordres proviennent des parties communes.
Quels sont les critères pour obtenir une réduction de loyer pour trouble de jouissance ?
Il faut démontrer que le logement est affecté de désordres graves et persistants, que le bailleur en a été informé et n'a pas pris les mesures nécessaires, et que le locataire subit une privation de jouissance effective.
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