Cour d'appel, chambre 1-2, 18 juin 2026 — n° 25/10301
Synthèse de la décision
Question juridique
Le locataire commercial peut-il s'opposer à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution fondée sur le défaut de réalisation de travaux par le bailleur ?
Principe retenu
L'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire que si le défaut d'exécution par le bailleur rend impossible l'exploitation des locaux. En l'espèce, le locataire n'a pas démontré que les travaux sollicités (changement d'huisseries, mise aux normes électriques, plafond) empêchaient l'exploitation, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le locataire est occupante sans droit ni titre.
Faits clés
- Bail commercial signé le 1er septembre 2003 entre la SCI La familiale et M. [K] [A]
- Liquidation judiciaire de M. [A] le 20 décembre 2023
- Cession du fonds de commerce à la SAS [L] le 20 mars 2024
- Commandement de payer du 3 septembre 2024 visant la clause résolutoire pour un arriéré de 6 227,84 euros
- Assignation en référé le 14 novembre 2024 pour constat de la résiliation et expulsion
Articles cités
article 804 du code de procédure civile
article 699 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre 1-2 - 18/06/2026 - n° 25/10301
Questions fréquentes
Puis-je refuser de payer mon loyer si mon propriétaire ne fait pas les travaux ?
Non, sauf si les travaux rendent impossible l'exploitation des locaux. Dans cette affaire, le locataire n'a pas démontré que les travaux (huisseries, électricité, plafond) empêchaient l'exploitation, donc l'exception d'inexécution a été rejetée.
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail commercial ?
C'est une clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement des loyers dans un certain délai après un commandement de payer. En l'espèce, le commandement du 3 septembre 2024 a déclenché la clause, entraînant la résiliation au 4 octobre 2024.
Comment contester un commandement de payer ?
Il faut saisir le juge des référés pour contester le montant ou la validité du commandement. Dans cette affaire, le locataire a contesté mais n'a pas prouvé que les travaux justifiaient le non-paiement.
Mon bailleur peut-il m'expulser pour impayés de loyers ?
Oui, si la clause résolutoire est acquise et que vous êtes occupante sans droit ni titre. La cour a confirmé l'expulsion de la SAS [L] pour défaut de paiement.
Quels sont les effets de l'exception d'inexécution en matière de bail commercial ?
L'exception d'inexécution permet au locataire de suspendre ses paiements si le bailleur n'exécute pas ses obligations, mais seulement si cela rend l'exploitation impossible. Ici, le locataire n'a pas rapporté cette preuve.
Que faire si mon propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires ?
Vous pouvez demander en justice l'exécution des travaux sous astreinte, mais vous ne pouvez pas unilatéralement cesser de payer les loyers. Dans cette affaire, la demande de travaux a été rejetée car l'exploitation n'était pas entravée.
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