Cour d'appel, 2ème chambre, 25 juin 2026 — n° 25/00616
Synthèse de la décision
Question juridique
La destruction partielle des lieux loués par un cyclone constitue-t-elle une perte totale de la chose louée justifiant la résiliation de plein droit du bail commercial ?
Principe retenu
La perte totale de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, suppose une destruction complète rendant la chose impropre à sa destination. Une destruction partielle, même importante, ne permet pas la résiliation de plein droit du bail ; le locataire peut seulement demander une réduction de loyer ou la résiliation judiciaire.
Faits clés
- Bail commercial conclu le 15 mai 2015 pour un restaurant à Saint-Barthélemy
- Cyclone Irma a frappé l'île le 6 septembre 2017
- Un avenant a été signé le 9 mars 2018 incluant une case supplémentaire
- La société Verones a cessé de payer les loyers à compter de septembre 2017
- Les lieux ont été partiellement détruits mais le restaurant a pu rouvrir après travaux
Articles cités
article 1722 du code civil
article 696 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
article 805 du code de procédure civile
article 450 alinéa 2 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
2ème Chambre - 25/06/2026 - n° 25/00616
Questions fréquentes
Puis-je résilier mon bail commercial après un cyclone qui a détruit mon restaurant ?
Non, la résiliation de plein droit n'est possible qu'en cas de perte totale de la chose louée. Une destruction partielle, même importante, ne permet pas la résiliation automatique. Vous devez saisir le juge pour obtenir une résiliation judiciaire ou une réduction de loyer.
Qu'est-ce que la perte totale de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ?
La perte totale de la chose louée suppose une destruction complète rendant le bien impropre à sa destination. Dans cette affaire, le restaurant a pu rouvrir après travaux, ce qui exclut la perte totale.
Dois-je continuer à payer le loyer si mon commerce est partiellement détruit ?
Oui, le bail reste en vigueur. Vous pouvez demander une réduction de loyer au juge, mais vous ne pouvez pas cesser unilatéralement de payer. Dans cette affaire, la société Verones a été condamnée à payer les loyers impayés.
Puis-je invoquer la force majeure pour ne plus payer mon loyer après un ouragan ?
La force majeure peut exonérer temporairement, mais pas définitivement. Si les lieux sont partiellement détruits, le contrat n'est pas anéanti. Vous devez continuer à payer ou demander une adaptation du loyer.
Quelle est la différence entre destruction partielle et totale dans un bail commercial ?
La destruction totale rend le bien totalement impropre à son usage, entraînant la résiliation de plein droit. La destruction partielle laisse une possibilité d'utilisation après réparation ; le bail se poursuit, avec possibilité de réduction de loyer.
Quels recours ai-je si mon local commercial est inhabitable après une tempête ?
Vous pouvez demander au juge une résiliation judiciaire du bail pour inexécution du bailleur (obligation de délivrance) ou une réduction de loyer. Vous ne pouvez pas résilier unilatéralement le contrat.
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