Cour d'appel, 2ème chambre, 19 juin 2026 — n° 25/00295

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er avril 1995 à effet du même jour, 'l'indivision [T], représentée par Mme [V] [F], administrateur provisoire désignée par le tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE en sa session du 7 octobre 1994", a donné en location à M. [K] [P], docteur en pharmacie, pour y exploiter une officine de pharmacie, pour une durée de 9 années consécutives et moyennant un loyer mensuel de 7 665 francs, avec clause d'indexation, un 'local commercial d'environ 90 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis au [Adresse 3] à POINTE-A-PITRE, comprenant 1 salle de vente, 1 bureau aménagé, 2 pièces à usage de dépôt, 1 toilette (water et lavabo)' ; Ce contrat de bail contient, en page 9, une clause résolutoire ; Un autre bail commercial était conclu par M. [K] [P] avec le propriétaire du bâtiment n° 19 du même [Adresse 4], M. [Q] [W], relativement à un local sis en rez-de-chaussée, dans le prolongement du local du bâtiment 17, pour y exploiter également son officine de pharmacie; Par acte notarié du 4 septembre 2002, M. [K] [P], en présence de son épouse commune en biens, a cédé à M. [Y] [P], son fils également docteur en pharmacie, son fonds de commerce d'officine de pharmacie exploité à [Adresse 5], sous le nom commercial de 'PHARMACIE DU BOULEVARD' ; ce fonds étant exploité dans des locaux distinctement donnés à bail au cédant par l'indivision [T], en la personne de son administrateur provisoire, au [Adresse 6] à [Localité 2], d'une part, et, d'autre part, par M. [Q] [W] au [Adresse 7] du même boulevard, cet administrateur et M. [W] sont intervenus audit acte de cession pour agréer expressément cette vente ; Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2021, M. [Y] [P] a fait signifier à l'indivision [T] [G], en la personne de la SELAR BCM, représentée par Me [X] [O], ès qualités d'administrateur provisoire, une demande de renouvellement du bail du 1er avril 1995 jusque là tacitement prorogé, moyennant reconduction du loyer majoré suivant un indice INSEE ; En suite de cette demande, et par acte sous seing privé du 30 juin 2021, la SELARL BCM, en la personne de Me [X] [O], ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [T], a consenti à M. [Y] [P] un nouveau bail commercial sur les locaux sis au [Adresse 6] à [Localité 2], dépendant d'un bâtiment construit sur un terrain cadastré sous le n° [Cadastre 1] de la section AH, pour une durée de 9 ans à effet du 1er janvier 2021, et ce moyennant un loyer mensuel de 1 746 euros; Ce nouveau bail contient également, en son article 27, page 14, une clause résolutoire ; Par jugement d'adjudication sur licitation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 16 décembre 2021, la S.C.I. IMMOBILIERE [B] est devenue propriétaire de la parcelle de terre AH [Cadastre 1] sur laquelle est édifié le bâtiment dont relèvent les locaux objets du susdit bail ; Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 31 mars 2022, la société IMMOBILIERE [B], nouvelle bailleresse, a proposé à M. [Y] [P], soit de renégocier le montant du loyer pour tenir compte notamment de l'utilisation par ce dernier du balcon du premier étage non compris dans le bail, soit de retirer les groupes de climatisation y installés ; Par acte d'huissier de justice du 3 juin 2022, la même société bailleresse a cette fois fait signifier à M.

MOTIFS DE L'ARRET I- Sur la recevabilité de l'appel Attendu qu'aux termes de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse, celle-là même dont relève le présent litige ; et qu'en application de l'article 528 du même code, ce délai court à compter de la signification du jugement querellé ; Attendu que la société IMMOBILIERE [B] a relevé appel le 19 mars 2025 d'un jugement rendu en matière contentieuse le 16 janvier précédent, sans qu'il soit prétendu et justifié aux débats de ce qu'il aurait été préalablement signifié à l'une ou l'autre des parties, si bien que cet appel sera jugé recevable au plan du délai pour agir ; II- Sur le périmètre de la saisine de la cour Attendu qu'en application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, cependant que la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement; et qu'aux termes de l'article 542 du même code, un tel appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel ; Attendu que ces dispositions s'imposent tant à l'appelant principal qu'à l'intimé pour le cas où celui-ci entendrait voir réfomer un chef du jugement querellé non déféré par l'appelant principal ; Attendu qu'aux termes de ses conclusions d'appelante, la société IMMOBILIERE [B] ne remet pas en cause la disposition du jugement déféré par laquelle les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de M. [P] au titre de prétendues infiltrations, puisqu'à l'inverse elle en demande expressément la confirmation alors même que l'intimé n'a formé aucun appel incident de ce chef ; que la cour n'en est donc pas saisie et n'a donc pas à y statuer, pas même pour le confirmer ; III- Sur les demandes du bailleur au titre de la 'remise en état des lieux en leur état d'origine' et au titre de la cessation d'un empiètement sur les parties communes Attendu qu'il est permis d'observer en premier lieu que si commandement a été fait au preneur de remettre les lieux en leur état d'origine par un acte d'huissier de justice du 3 juin 2022 visant la clause résolutoire du bail, le bailleur a fait choix, dans le cadre de la présente instance, de se borner à solliciter une telle remise en état, sans formuler une quelconque demande au titre du constat de la résiliation du bail pour défaut d'exécution dudit commandement ; Attendu qu'en second lieu sera-t-il rappelé qu'à l'encontre de l'opinion de M. [P], la circonstance que celui-ci n'ait été substitué au précédent locataire qu'en suite de la cession à son profit du fonds de commerce de pharmacie en septembre 2002 et, le cas échéant, ne soit pas l'auteur des modifications sans autorisation des locaux objets du bail dont il est demandé la remise en leur état initial, n'est pas de nature à rendre les demandes de ce chef à son encontre irrecevables ; qu'en effet, s'agissant d'infractions continues aux stipulations du bail, les locataires successifs en sont responsables contractuellement à l'égard du bailleur et ont l'obligation d'y mettre un terme, qui qu'en soit l'auteur originel, puisque les clauses dudit bail sont opposables aux repreneurs successifs, sauf s'il s'agit de manquements exclusivement personnels du cédant du fonds de commerce et du bail, tels le défaut de paiement des loyers échus avant la date d'effet de la cession ; Attendu, en troisième lieu, que l'acquéreur des lieux loués en cours d'exécution d'un bail, fût-il, avant la vente, parfaitement informé des manquements du preneur aux clauses du bail, conserve qualité et intérêts à agir contre le preneur au titre de ces manquements, soit pour les faire cesser, soit, le cas échéant, pour les faire sanctionner par une résiliation de plein droit ou judiciaire du bail ; Attendu que sans porter atteinte au principe suivant lequel tout locataire d'un immeuble est présumé en prendre possession en parfait état d'entretien si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé ou ne met en exergue des désordres existants à la date d'entrée dans les lieux, il appartient au bailleur qui prétend, comme en l'espèce, à l'existence de modifications de la configuration des lieux loués (en l'espèce : ouverture créée sans autorisation entre le 17 et le [Adresse 9], création sans autorisation d'une porte en fer à usage de guichet de garde), à celle d'une occupation privative irrégulière d'un espace non compris dans lesdits lieux (en l'espèce : utilisation privative d'une cour commune de 26,4 m2) et à l'existence d'un empiétement sur les parties communes, d'en faire la preuve, après quoi, si cette preuve est faite, il incombe au preneur de faire celle, le cas échéant, des autorisations qu'il aurait reçues à cet égard ; III-1- Sur les demandes au titre de la porte en fer et de l'ouverture créée entre le 17 et le [Adresse 9] Attendu que s'agissant de l'ouverture incontestablement pratiquée en rez-de-chaussée entre les bâtiments 17 et [Adresse 9], pour permettre une unité d'exploitation dans les deux locaux loués distinctement par deux propriétaires-bailleurs distincts, il résulte d'un acte du 25 octobre 1995, par lequel M. [K] [P], aux droits duquel M. [Y] [P] est venu dans le bail litigieux portant sur le n° 17 suivant acte de cession du 4 septembre 2002, a acquis le droit au bail portant sur le n° 19, qu'il y a été expressément autorisé à 'faire une ouverture dans le mur existant entre le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] dont il (était) déjà locataire et le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 10] objet du bail, de manière à agrandir la pharmacie exploitée par Monsieur [P], le tout à ses frais' ; Attendu que cette ouverture a cependant été ainsi autorisée sur un maximum de 4 mètres de large sur 2 mètres de hauteur, et ce sous la surveilance de l'architecte choisi par M. [P] 'qui (devait) certifier que ladite ouverture ne (pourrait) en aucun cas nuire à la solidité de l'immeuble' ; Attendu que, dans une attestation du 1er juin 2023, M. [N] [L], artisan-commerçant, certifie avoir réalisé l'agencement de la pharmacie et, partant, ladite ouverture, entre 1995 et 1996, affirmant l'avoir fait au visa des autorisations des propriétaires ; que la circonstance qu'il s'y présente comme alors 'gérant de la St atelier 3" alors qu'il est démontré que cette société n'a été créée qu'en 2001, soit bien après, n'autorise pas l'appelante à discréditer ce témoignage circonstancié ; qu'en effet, bien des artisans, mais aussi des professionnels du droit parfois, confondent entreprise personnelle et société à la personnalité juridique distincte et dénomination sociale et enseigne, si bien qu'il n'est pas exclu que M. [L] ait exercé, avant la création de sa société ATELIER 3, son artisanat en son nom personnel sous une enseigne du même nom, si bien que cette erreur manifeste reste une erreur matérielle insusceptible d'invalider son témoignage ; qu'en outre, si une seule des autorisations dont fait état M. [L] est prouvée par un acte formel, celle du bailleur du n° 19, la cour validera la preuve de l'autorisation du propriétaire du n° 17 résultant de la seule susdite attestation, puisqu'il n'est pas envisageable de reprocher au successeur d'un précédent locataire responsable des travaux litigieux, de ne pouvoir produire un acte plus formel remontant à 1995 ou 1996, ce d'autant qu'en acceptant en juin 2021 de renouveler formellement le bail de 1995 au profit de M. [Y] [P], successeur de M. [K] [P], les propriétaires-bailleur, en la personne d'un professionnel du droit, savoir un administrateur provisoire, ceux-ci ont nécessairement validé la configuration des lieux qu'ils avaient tout loisir, avant que de conclure à nouveau, de contester ; Attendu que pour les mêmes motifs, il sera passé outre le fait que M.

PAR CES MOTIFS La cour, - Déclare la S.C.I. IMMOBILIERE [B] recevable en son appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 16 janvier 2025, - Confirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées, Y ajoutant, - Déboute la S.C.I. IMMOBILIERE [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, - La condamne à payer à M. [Y] [P] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Et ont signé, La greffière, Le président