Cour d'appel, chambre a - commerciale, 23 juin 2026 — n° 25/00606

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 15 mars 2017, la société (SCI) [X], représentée par son gérant M. [R] [D], a donné à bail commercial à la société (SAS) DRC, également représentée par M. [D] son président directeur général, et exerçant une activité des opérations de dépannage remorquage de stockage et de convoyage activités de dépôt vente et réparation de véhicule, un bâtiment d'environ 1 000 m² à usage professionnel d'atelier (150 m²) et de bureaux (25 m²), comprenant un étage (425 m²), auquel s'ajoute un terrain de 16 000 m², situé [Adresse 1] à Champagné (72), moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Il était convenu à l'article 1 de ce bail commercial que l'usage de locaux se faisait 'uniquement pour servir à usage de l'activité de dépannage, remorquage, stockage, convoyage et garage, ainsi que les activités permettant la réussite de ces critères'. La SCI [X] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 23 octobre 2018, la société (SELARL) SLEMJ & associés, prise en la personne de M. [A] [N] puis de M. [U] [W], étant nommée en qualité de mandataire liquidateur. Suivant acte du 9 mars 2022, la SELARL SLEMJ & associés, ès qualités, a fait signifier à la SAS DRC un commandement de payer la somme de 26 748,67 euros, visant la clause résolution. Par ordonnance du 25 novembre 2022, signifiée le 9 décembre 2022, le juge de référé du tribunal judiciaire du Mans a : - constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial du 15 mars 2017 liant les parties et ce à la date du 8 avril 2022, - ordonné à la SAS DRC et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ; - dit que passé ce délai il pourra être procédé à l'expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - dit que passé ce délai, faute pour le preneur de s'être exécuté, il courra contre lui une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l'exécution ; - ordonné l'enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l'huissier chargé de l'exécution de la décision ; - condamné la SAS DRC à payer à SELARL SLEMJ & associés, ès qualité, en deniers ou quittances, la somme de 5 350 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2022 ; - condamné la SAS DRC à payer à SELARL SLEMJ & associés, ès qualités, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective et totale des lieux loues ; - condamné la SAS DRC à communiquer son attestation d'assurance habitation ; - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SELARL SLEMJ & associés, ès qualités ; - condamné la SAS DRC à payer à la SLEMJ & associés, ès qualités, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS DRC aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation, du commandement de payer du 8 mars 2022, des frais de dénonciation des assignations aux créanciers inscrits et des frais d'exécution de la décision. Par arrêt du 6 février 2024 (RG n°22/02036), signifié le 14 mars 2024, sur l'appel formé par la SAS DRC, la cour d'appel d'Angers a confirmé l'ordonnance. Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, remis à personne morale, la SELARL SLEMJ & associés, ès qualités, a fait signifier à la SAS DRC, un commandement d'avoir à quitter les lieux dans un délai de 15 jours. Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la SAS DRC a fait assigner la SELARL SLE…

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'intervention volontaire et sur le désistement de la Mme [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS DRC : Il sera donné acte à Mme [V], membre de la SELARL SBCMJ, de son intervention volontaire, par conclusions signifiées le 27 avril 2026, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS DRC, désignée par jugement du 22 juillet 2025 du tribunal des activités économiques du Mans. Mme [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS DRC s'est désistée sans réserve de son appel à l'égard de la SELARL SLEMJ & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [X], par conclusions signifiées le 27 avril 2026. L'article 400 du code de procédure civile dispose que le désistement de l'appel est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires. L'article 401 du même code prévoit que le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente. L'intimée n'a pas formé d'appel incident ni présenté de demande incidente. Le désistement de Mme [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS DRC est donc parfait et il convient de lui en donner acte. Sur la validité du commandement d'avoir à libérer les lieux':' L'expulsion de la SARL DRC et de toutes personnes occupantes de son chef, est poursuivie en vertu d'une ordonnance de référé du 25'novembre 2022 confirmée par arrêt de la cour d'appel d'Angers du 6'février 2024 qui ont, entre autres dispositions, constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail commercial du 15 mars 2017, au 8 avril 2022, et ordonné à la SAS DRC et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, laquelle est survenue le 14 mars 2024 s'agissant de ce dernier arrêt. La SELARL SLEMJ & associés a fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 18 juillet 2024 laissant à la SAS DRC, un délai de 15 jours pour libérer les lieux de toutes personnes et de tous biens. Pour conclure à la nullité du commandement d'avoir à quitter les lieux, les appelants, soit désormais M. [Q], Mme [K] et leurs trois enfants, soutiennent que selon l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le délai d'expulsion à mentionner au commandement, s'agissant d'un lieu habité, devait être de deux mois, et non de 15 jours. Ils prétendent que les lieux objets du commandement délivré le 18 juillet 2024 et de la décision de résiliation sont, ainsi qu'il en a été attesté par huissier, occupés en partie à usage d'habitation par eux. Ils affirment que la partie à usage d'habitation est indissociable de l'ensemble de la partie donnée en location, que les bureaux de la SAS DRC sont imbriqués dans la partie habitation et que l'accès se fait par le même accès que pour la partie habitation, une seule entrée existant, le portail d'entrée dans la cour et la porte d'entrée de la maison étant les mêmes. Ils notent que le bail ne mentionne pas que ne serait pas donnée en location une partie à usage d'habitation. L'intimée excipe de la validité du commandement de quitter les lieux. Elle relève que l'occupation des locaux à titre d'habitation est contraire aux clauses du bail commercial relatives à la destination des lieu, et qu'il n'est justifié d'aucun avenant au bail justifiant de la possibilité d'y intégrer la résidence principale du dirigeant. Elle expose que la propriété sise ZA [Adresse 5] à [Localité 6] (72) comprend les biens donnés à bail et, distinctement, une maison d'habitation. Elle reproche aux appelants de vouloir de mauvaise foi faire échec à l'ordonnance du 25 novembre 2022 et à l'arrêt la confirmant, et éviter l'expulsion, en ayant entreposé des meubles meublants dans le local à usage professionnel ou communiqué des photographies de la maison d'habitation appartenant à la SCI [X] où ils résident mais ne faisant pas partie du bail commercial. Elle observe qu'il n'est justifié d'aucun paiement de loyer à quelque titre que ce soit pour les locaux litigieux. En vertu de l'article L. 412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Le commandement d'avoir à libérer les lieux, qui doit être signifié, en application de l'article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la personne dont l'expulsion a été ordonnée, n'a pas à l'être à l'occupant de son chef. La circonstance que le commandement n'ait pas à être signifié aux occupants du chef du preneur n'exclut néanmoins pas, si les lieux sont habités, que doive être respecté le délai de deux mois susvisé. Les appelants, entendus désormais, compte tenu du désistement constaté précédemment, comme étant M. [Q], gérant de la SARL DRC, Mme [K] et leurs trois enfants, non preneurs au bail commercial litigieux, ne peuvent se prévaloir de l'existence d'un bail à leur profit mais entendent implicitement se prévaloir de la qualité d'occupants des lieux donnés à bail par la SCI [X], du chef de la preneuse, la SAS DRC. En ce sens, ils seraient recevables à agir en nullité du commandement de quitter les lieux délivré à la preneuse mais à condition cependant de démontrer qu'ils habitent effectivement les locaux concernés par le commandement. Le contrat de bail commercial conclu entre la SCI [X] et la SAS DRC le 15 mars 2017, dont la résiliation a été constatée au 8 avril 2022 prévoit notamment : - dans son article 1 'désignation', que 'le bailleur, propriétaire, donne par les présentes au preneur qui accepte les locaux dont la désignation suit dépendant d'un immeuble situé au : [Adresse 6], description de locaux : bâtiment d'environ 1000 m² à usage professionnel d'atelier (150m²) et de bureaux (25m²), comprenant un étage (425m²), auquel s'ajoute un terrain de 16000 m². Ainsi que le tout existe et comporte, sans aucune exception ni réserve, le preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités en vue du présent acte. Il est convenu entre les parties que l'usage des locaux se fera uniquement pour servir à usage de l'activité de dépannage, remorquage, stockage, convoyage et garage, ainsi que les activités permettant la réussite de ces critères (...)'. - dans son article 3 'jouissance - destination des lieux - occupation des lieux', que 'les lieux sont destinés exclusivement aux usages utiles à l'activité ' de dépannage, remorquage, stockage, convoyage et garage, ainsi que les activités permettant la réussite de ces critères'. Le preneur sera tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l'exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée qu'elle soit, à peine de résiliation du présent bail, si bon semble au bailleur (...).

PAR CES MOTIFS : la cour statuant contradictoirement et publiquement, par mise à disposition au greffe, - donne acte à Mme [P] [V], membre de la SELARL SBCMJ, de son intervention volontaire en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS DRC. - donne acte à la SELARL SBCMJ, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS DRC de son désistement d'appel, le déclare parfait. - confirme le jugement entrepris. y additant, - condamne in solidum la SAS DRC, M. [R] [Q], et Mme [H] [K], aux dépens d'appel, - condamne in solidum M. [R] [Q] et Mme [H] [K] à payer à la SELARL SLEMJ & associés, prise en la personne de M.'[U] [W], en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SCI [X], la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700'du code de procédure civile, - déboute M. [R] [Q], Mme [H] [K], M.'[G] [K], M. [M] [K] représenté par son représentant légal Mme [H] [K], et M. [E] [K], représenté par ses représentants légaux, Mme [H] [K] et M. [R] [Q], de toutes leurs autres demandes. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,