Cour d'appel, 2ème chambre civile, 25 juin 2026 — n° 24/03290
Synthèse de la décision
Question juridique
La demande de dommages et intérêts pour préjudice financier formée par le vendeur initial (bénéficiaire de la faculté de rachat) est-elle recevable après que le tribunal de proximité a déjà statué sur les indemnités d'occupation impayées ?
Principe retenu
La demande de dommages et intérêts pour préjudice financier, fondée sur le non-paiement des indemnités d'occupation, est irrecevable car elle se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de proximité d'Arcachon du 20 novembre 2020, qui a déjà condamné les occupants à payer ces indemnités.
Faits clés
- Vente avec faculté de rachat d'une maison d'habitation par acte notarié du 26 juin 2013
- Faculté de rachat non exercée dans le délai initial de 24 mois, ni prorogée
- Occupation des lieux par les vendeurs après expiration du délai sans titre
- Jugement du tribunal de proximité d'Arcachon du 20 novembre 2020 ordonnant expulsion et condamnation au paiement d'indemnités d'occupation
- Assignation ultérieure des époux T devant le tribunal judiciaire de Périgueux pour obtenir la réitération de la vente
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
2ème CHAMBRE CIVILE - 25/06/2026 - n° 24/03290
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une vente avec faculté de rachat ?
C'est une vente immobilière dans laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter le bien dans un délai déterminé, moyennant un prix convenu. En l'espèce, les époux T ont vendu leur maison avec une faculté de rachat de 24 mois, prorogeable jusqu'à 36 mois.
Que se passe-t-il si la faculté de rachat n'est pas exercée à temps ?
Si le vendeur n'exerce pas son droit de rachat dans le délai prévu, la vente devient définitive et l'acquéreur devient propriétaire irrévocable. Dans cette affaire, les époux T n'ont pas exercé la faculté dans les délais, ils sont donc devenus occupants sans droit ni titre.
Puis-je demander des dommages et intérêts pour des impayés d'indemnité d'occupation après un premier jugement ?
Non, si un premier jugement a déjà condamné l'occupant à payer ces indemnités, une nouvelle demande pour le même préjudice se heurte à l'autorité de la chose jugée. La cour a rejeté la demande de la société Aquitaine Promotions car le tribunal de proximité d'Arcachon avait déjà statué sur les indemnités d'occupation.
Qu'est-ce que l'autorité de la chose jugée ?
C'est le principe selon lequel une décision de justice définitive ne peut être remise en cause dans un nouveau procès entre les mêmes parties et portant sur le même objet. Ici, la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier était identique à celle déjà jugée, elle a donc été rejetée.
Comment contester une demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ?
Il faut démontrer que la demande se heurte à l'autorité de la chose jugée si elle a déjà été tranchée, ou que le préjudice n'est pas distinct de celui déjà réparé. Dans cette affaire, la société n'a pas prouvé de préjudice distinct de celui déjà indemnisé par le premier jugement.
Quels sont les recours en cas d'occupation sans droit ni titre après une vente à réméré ?
L'acquéreur peut demander l'expulsion de l'occupant et le paiement d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, l'expulsion a été ordonnée par le tribunal de proximité d'Arcachon, et les époux T ont été condamnés à payer une indemnité mensuelle de 1 050 euros.
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