Cour d'appel, chambre civile section b, 23 juin 2026 — n° 24/03853

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2013, l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat a consenti à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] un bail d'habitation portant sur un logement à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 360,43 euros, outre une provision sur charges de 148 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme principale de 1 586,94 euros au titre de l'arriéré locatif, et ce dans un délai de deux mois. Par assignation en date du 29 avril 2024, l'établissement OPH Valence Romans Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Romans-sur-Isère aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, être autorisé à procéder à l'expulsion de M.[K] [Y] et Mme [P] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 avril 2024. Par jugement du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection tribunal de proximité de Romans-sur-Isère a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; - constaté en conséquence que le contrat conclu le 20 décembre 2013 entre l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat d'une part et M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés à [Adresse 3] est résilié depuis le 22 avril 2024 ; - dit qu'il n'y a pas lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; - ordonné à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés à [Adresse 3] ainsi que le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement ; - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique ; - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'en période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; - condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; - dit que cette indemnité d'occupation qui se substitue au loyer dès le 22 avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l'était le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; - condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à payer à l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat la somme de 1 110,89 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtée au 12 septembre 2024 ; - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; - condamné solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à payer à l'établissement OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat la somme de 75 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement M.

MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur la résiliation du bail, la dette locative, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux échéances convenues ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet qu'à l'expiration d'un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Si un délai contractuel a été convenu entre les parties, ce délai prévaut. Le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulant que, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur ou de non-versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice demeuré sans effet. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant tant les dispositions légales applicables que les stipulations contractuelles précitées a été signifié aux locataires le 21 février 2024. Il résulte des pièces produites aux débats que la somme de 1 586,94 euros visée dans ce commandement n'a pas été intégralement réglée dans le délai imparti à compter de sa signification. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise à compter du 22 avril 2024. Au surplus, les époux [Y] ne développent aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation du jugement sur ce point. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à cette date, étant toutefois observé que cette demande est devenue sans objet du fait du départ des appelants. S'agissant de la dette locative, il ressort des pièces produites et notamment du décompte en date du 13 novembre 2025 (pièce 20 intimé) que le solde débiteur s'élève à la somme de 3 496,90 euros déduction faite de la régularisation de charges à hauteur de 436,38 euros figurant au crédit du compte en date du 26 août 2025. Il est précisé que cette somme a été retenue sans imputation du dépôt de garantie de 360,43 euros versé à l'entrée dans les lieux, bien que celui-ci figure au crédit du compte locataire. Les époux [Y] seront condamnés au paiement de cette somme. L'article précité prévoit par ailleurs que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, s'il n'est pas contesté que les époux [Y] ont procédé au versement de la somme de 1 070 euros le 16 septembre 2024, soit postérieurement à l'audience, il n'est nullement démontré comme retenu par le premier juge que les époux [Y] étaient en capacité de respecter un plan d'apurement de la dette et avaient repris le paiement du loyer courant avant l'audience de sorte que c'est à bon droit que la demande de délai a été rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef. La cour constatant le départ des locataires, il sera jugé que la demande d'expulsion est sans objet à hauteur de cour. Sur les réparations locatives : Il résulte de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée succinct, dressé contradictoirement le 20 décembre 2013, décrit un logement globalement défraîchi, ce que le bailleur reconnaît d'ailleurs dans ses conclusions. Il mentionne néanmoins la remise aux locataires de plusieurs pots de peinture. Les équipements de menuiserie, d'électricité, de serrurerie ainsi que les faïences y sont décrits comme usagés. Seuls les revêtements de sol de la cuisine, du séjour, de l'entrée et de la chambre n° 2 sont indiqués comme étant neufs. Le bailleur produit également un mandat d'effectuer un état des lieux et une décharge de remise des clés signés par les locataires lors de leur départ le 29 mai 2025. Un procès-verbal de constat dressé le 2 juin 2025 fait apparaître un logement en état d'usage, caractérisé notamment par des murs et plafonds défraîchis, des revêtements de sol anciens, sales, tachés et dégradés, présentant par endroits des enfoncements et des marques de mobilier, des menuiseries et vitrages nécessitant un nettoyage complet, un évier et une robinetterie fortement entartrés, des joints noircis et jaunis, ainsi qu'une installation électrique comportant notamment des fils apparents, des raccordements de fortune et certaines prises partiellement descellées. Le bailleur verse en outre aux débats un devis du 4 juillet 2025 portant sur la réfection des peintures des murs et plafonds ainsi que sur le remplacement des revêtements de sol pour un montant total de 3 419,09 euros, ainsi qu'un bordereau fixant à 348 euros le coût forfaitaire du nettoyage d'un logement de type F5. Toutefois, au regard de l'état général du logement lors de l'entrée dans les lieux, de l'ancienneté des équipements alors constatée et de la durée d'occupation particulièrement longue des lieux par les locataires, soit près de douze années, l'état du logement à leur départ procède pour une large part de la vétusté normale du logement et il convient de limiter l'indemnisation du bailleur au montant du dépôt de garantie à hauteur de 360,43 euros, somme suffisante pour compenser les réparations locatives pouvant être retenues à l'encontre des locataires. Cette somme n'a pas été imputée sur la dette locative arrêtée ci-dessus, et est ainsi demeurée acquise au bailleur de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation complémentaire de ce chef.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement, Y ajoutant, Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet à hauteur de cour ; Condamne M. [K] [Y] et Mme [B] [Y] à verser la somme de 3 496,90 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges, du 22 avril 2024 au 29 mai 2025 ; Dit que le dépôt de garantie de 360,43 euros demeure acquis à l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat au titre des réparations locatives ; Condamne in solidum M. [K] [Y] et Mme [B] [Y] à verser à l'OPH [Localité 6] [Localité 7] Habitat la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [K] [Y] et Mme [B] [Y] aux dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section