Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 25 juin 2026 — n° 21/08652

25 juin 2026 Annulation

Synthèse de la décision

Question juridique

La banque a-t-elle manqué à son devoir de mise en garde envers des emprunteurs ayant souscrit un prêt immobilier dans le cadre d'une opération de défiscalisation, alors qu'elle n'avait pas connaissance de l'endettement global des emprunteurs ?

Principe retenu

La banque n'est tenue à un devoir de mise en garde envers un emprunteur non averti que si elle a connaissance d'un endettement excessif. En l'espèce, les emprunteurs ne démontrent pas que les circonstances de la conclusion du prêt et les documents remis à la banque étaient de nature à révéler l'existence de nombreux autres prêts, de sorte que la banque n'a pas manqué à son obligation de mise en garde.

Faits clés

Prêt immobilier de 173 000 euros consenti en 2006-2007 pour financer un bien en VEFA à usage locatif
Les emprunteurs ont cessé de rembourser et la banque a prononcé la déchéance du terme en juin 2009
Les emprunteurs ont rejoint une information judiciaire pour escroquerie contre la société Apollonia, intermédiaire de l'opération de défiscalisation
Les emprunteurs invoquent un manquement de la banque à son devoir de mise en garde en raison de leur endettement global
Le bien financé générait un loyer annuel de 3 904 euros HT, bien inférieur au rendement attendu

Articles cités

article 699 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

1ère chambre civile A - 25/06/2026 - n° 21/08652

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le devoir de mise en garde de la banque ?

Le devoir de mise en garde impose à la banque d'alerter un emprunteur non averti sur les risques d'endettement excessif, mais seulement si elle a connaissance de l'endettement global de l'emprunteur.

La banque est-elle responsable si elle ne vérifie pas mon endettement global ?

Non, la banque n'est pas tenue de vérifier l'endettement global de l'emprunteur. Elle n'est tenue à un devoir de mise en garde que si les circonstances lui révèlent un endettement excessif.

Puis-je refuser de rembourser un prêt si j'ai été victime d'une escroquerie immobilière ?

Non, l'escroquerie commise par un tiers (ici la société Apollonia) ne décharge pas l'emprunteur de son obligation de remboursement envers la banque, sauf si la banque était complice ou avait connaissance de la fraude.

Comment prouver que la banque connaissait mon surendettement ?

Il faut démontrer que les documents remis à la banque ou les circonstances de la conclusion du prêt révélaient l'existence d'autres prêts. En l'espèce, les emprunteurs n'ont pas prouvé que la banque avait connaissance de leur endettement global.

Quels sont les recours contre une banque qui a accordé un prêt sans mise en garde ?

Vous pouvez demander des dommages et intérêts pour manquement au devoir de mise en garde, mais vous devez prouver que la banque connaissait ou aurait dû connaître votre endettement excessif.

Le devoir de mise en garde s'applique-t-il aux prêts immobiliers à usage locatif ?

Oui, le devoir de mise en garde s'applique à tout prêt immobilier, y compris pour un investissement locatif, dès lors que l'emprunteur est non averti et que la banque a connaissance d'un endettement excessif.

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