Cour d'appel, chambre sociale, 2 juillet 2026 — n° 25/00786
Synthèse de la décision
Question juridique
Le bailleur est-il tenu d'exécuter des travaux de mise en conformité des locaux loués, malgré une clause de renonciation à recours et l'absence de trouble de jouissance ?
Principe retenu
Le bailleur est tenu de délivrer des locaux en bon état d'entretien et de faire exécuter les travaux nécessaires à la jouissance paisible des lieux, conformément à l'article 1719 du code civil. Une clause de renonciation à recours n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, mais interdit seulement au preneur de demander des dommages-intérêts. L'absence de trouble de jouissance n'empêche pas le preneur d'exiger l'exécution des travaux.
Faits clés
- Bail commercial du 27 février 2012 portant sur des locaux de 112.370 m² à [Localité 1] et [Localité 2]
- Locaux présentant des désordres structurels et des non-conformités (toiture, électricité, etc.)
- Rapport d'expertise judiciaire de M. [J] et sapiteur DMO Ingénierie estimant les travaux à 4.253.824,25 € HT
- Clause du bail prévoyant que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur
- Le preneur n'a pas signalé de trouble de jouissance mais a demandé l'exécution des travaux
Articles cités
article 1719 du code civil
Sommaire de la décision
Chambre sociale - 02/07/2026 - n° 25/00786
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il refuser de faire des travaux si le bail contient une clause de renonciation à recours ?
Non, la clause de renonciation à recours n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance. Elle interdit seulement au preneur de demander des dommages-intérêts, mais pas d'exiger l'exécution des travaux nécessaires.
Puis-je exiger des travaux de mise en conformité sans avoir subi de trouble de jouissance ?
Oui, l'absence de trouble de jouissance n'empêche pas le preneur d'exiger l'exécution des travaux. Le bailleur doit délivrer des locaux en bon état, indépendamment de la gêne subie.
Comment obtenir une astreinte pour forcer le bailleur à réaliser des travaux ?
Vous devez saisir le tribunal pour obtenir une décision enjoignant au bailleur de réaliser les travaux, avec une astreinte (somme due par jour de retard) pour le contraindre. Dans cette affaire, l'astreinte était de 50 000 € par mois de retard.
Quels travaux le bailleur doit-il prendre en charge dans un bail commercial ?
Le bailleur doit prendre en charge les travaux nécessaires à la délivrance conforme des locaux, notamment les réparations structurelles et la mise aux normes. Les travaux d'entretien courant sont généralement à la charge du preneur.
Puis-je demander des dommages-intérêts au lieu de travaux ?
Si le bail contient une clause de renonciation à recours, vous ne pouvez pas demander de dommages-intérêts pour l'état des lieux. Vous pouvez seulement exiger l'exécution des travaux.
Quelle est la différence entre obligation de délivrance et obligation d'entretien ?
L'obligation de délivrance impose au bailleur de fournir un local en bon état au début du bail. L'obligation d'entretien concerne le maintien en état pendant la durée du bail. Dans cette affaire, le litige portait sur l'obligation de délivrance.
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