Cour d'appel, chambre civile, 17 juin 2026 — n° 25/00710
Synthèse de la décision
Question juridique
L'action en réduction du prix pour déficit de superficie d'un lot de copropriété est-elle régie exclusivement par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés ?
Principe retenu
Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à l'exclusion de l'action en garantie des vices cachés.
Faits clés
- Vente de quatre lots de copropriété par la société KESACO à Mme [S] et M. [J] le 29 janvier 2019.
- Superficie réelle des appartements inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente.
- Assignation en réduction du prix et indemnisation pour perte de loyer sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement en garantie des vices cachés.
- Action en réduction du prix déclarée irrecevable pour cause de prescription (délai d'un an dépassé).
- Action subsidiaire en garantie des vices cachés déclarée irrecevable car le déficit de superficie relève exclusivement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Articles cités
article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
article 1641 du code civil
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre civile - 17/06/2026 - n° 25/00710
Questions fréquentes
Puis-je agir en garantie des vices cachés si la surface de mon appartement est inférieure à celle annoncée ?
Non, selon la Cour de cassation, l'action pour déficit de superficie d'un lot de copropriété relève exclusivement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de la garantie des vices cachés. Votre action en garantie des vices cachés serait donc irrecevable.
Quel est le délai pour agir en réduction du prix pour déficit de superficie ?
L'action en réduction du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente. Dans cette affaire, l'assignation a été délivrée plus de quatre ans après la vente, ce qui a entraîné l'irrecevabilité de l'action pour cause de prescription.
Puis-je demander une indemnisation pour perte de loyer due à un déficit de superficie ?
Oui, vous pouvez demander une indemnisation pour perte de loyer dans le cadre de l'action en réduction du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, cette action est soumise à un délai d'un an à compter de la vente. Dans cette affaire, l'action a été déclarée irrecevable car prescrite.
Quels sont les recours en cas d'erreur sur la superficie dans une vente immobilière ?
En cas d'erreur sur la superficie d'un lot de copropriété, le seul recours est l'action en réduction du prix prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cette action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de la vente. Les actions en garantie des vices cachés ou pour vice du consentement sont irrecevables.
L'action en réduction du prix pour surface inférieure est-elle exclusive de toute autre action ?
Oui, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, l'action en réduction du prix pour déficit de superficie d'un lot de copropriété est exclusive de toute autre action, notamment en garantie des vices cachés ou pour vice du consentement. Ainsi, vous ne pouvez pas invoquer un autre fondement juridique pour obtenir réparation.
Que faire si j'ai découvert le déficit de superficie après le délai d'un an ?
Malheureusement, si le délai d'un an à compter de la vente est dépassé, votre action en réduction du prix est prescrite et irrecevable. Dans cette affaire, les acquéreurs ont découvert le déficit après la vente mais ont agi plus de quatre ans après, ce qui a conduit à l'irrecevabilité de leur action.
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