Cour d'appel, chambre civile, 18 juin 2026 — n° 25/00293
Synthèse de la décision
Question juridique
Un agent immobilier engage-t-il sa responsabilité pour les dommages causés par un vice caché d'un bien vendu par son intermédiaire, lorsqu'il n'avait pas connaissance de ce vice et que l'acquéreur avait connaissance du désordre apparent ?
Principe retenu
La responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée que s'il est prouvé qu'il a commis une faute en relation de causalité directe avec le dommage. L'agent immobilier n'est pas tenu de déceler les vices cachés non apparents, sauf s'il avait connaissance du risque. L'acquéreur qui accepte de conclure la vente en connaissance d'un désordre apparent ne peut ensuite reprocher à l'agent de ne pas l'avoir informé de ce désordre.
Faits clés
- Mur de soutènement effondré le 4 octobre 2020, quatre mois après l'acquisition de la maison
- L'agent immobilier avait fait intervenir une société pour vérifier l'état du mur avant la vente
- Le mur présentait une légère déformation visible par tous avant la vente
- L'expert a conclu à une fragilité due à une faible épaisseur, absence d'inclinaison, absence d'ancrage, construction en pierres sèches et infiltrations d'eau
- Les acquéreurs ont accepté de conclure la vente malgré la déformation visible du mur
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre civile - 18/06/2026 - n° 25/00293
Questions fréquentes
Un agent immobilier est-il responsable si un mur s'effondre après la vente ?
Non, dans cette affaire, la cour a jugé que l'agent immobilier n'était pas responsable car il n'avait pas connaissance du vice caché (faible épaisseur du mur, absence d'ancrage) et que les acquéreurs avaient accepté la vente en connaissant la déformation apparente du mur.
Que doit prouver l'acquéreur pour engager la responsabilité de l'agent immobilier ?
L'acquéreur doit prouver une faute de l'agent immobilier en relation de causalité directe avec le dommage. En l'espèce, les acquéreurs n'ont pas prouvé que l'agent avait connaissance du risque de perte du mur, ni que la déformation apparente n'était pas visible.
L'agent immobilier doit-il vérifier l'état du mur de soutènement avant la vente ?
L'agent immobilier n'est pas tenu de déceler les vices cachés non apparents. Dans cette affaire, l'agent avait fait intervenir une société pour vérifier l'état du mur, mais cela n'a pas suffi à engager sa responsabilité car le vice n'était pas décelable sans sondage.
L'acquéreur qui a vu une déformation du mur peut-il encore se plaindre après l'effondrement ?
Non, la cour a considéré que les acquéreurs avaient accepté la vente en toute connaissance du désordre apparent (légère déformation visible par tous), ce qui les empêche de reprocher à l'agent de ne pas les avoir informés.
Quels sont les recours contre un agent immobilier pour défaut d'information ?
Pour obtenir réparation, il faut démontrer que l'agent avait connaissance du défaut et ne l'a pas signalé. Dans cette affaire, les acquéreurs ont été déboutés faute de preuve d'une faute de l'agent en lien avec le dommage.
Qui est responsable si un mur de soutènement s'effondre après une vente immobilière ?
La responsabilité peut incomber au vendeur pour vice caché, mais pas à l'agent immobilier sauf s'il a commis une faute. En l'espèce, l'agent a été exonéré car le vice n'était pas apparent et les acquéreurs avaient connaissance du désordre visible.
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