Cour d'appel, chambre civile section b, 23 juin 2026 — n° 25/01843

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant contrat de bail du 27 février 2020, M. [R] [T] représenté par M. [C] [W] a donné en location à Mme [H] [E] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2]. Le même jour, par acte sous seing privé, Mme [L] [Y] épouse [E] s'est portée caution solidaire de la locataire pour les loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par Mme [H] [E]. Par acte du 10 octobre 2024, M. [T] a fait assigner Mme [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne afin de la voir condamner au paiement de diverses sommes. Par jugement du 24 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Vienne a : - condamné Mme [L] [Y] épouse [E] à payer à M. [R] [T] la somme de 2 26,71 euros au titre des loyers échus et impayés outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - débouté M. [R] [T] du surplus de ses demandes, - débouté M. [R] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] [Y] épouse [E] aux dépens. Par déclaration d'appel du 12 mai 2025, M. [T] a interjeté appel de l'entier jugement. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 11 août 2025, l'appelant demande à la cour d'infirmer l'entier jugement et de : Statuant à nouveau, - condamner Mme [L] [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] la somme de 3 647,11 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dues jusqu'au 14 juin 2023 ; - condamner Mme [L] [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] une somme totale de 7 554,20 euros déduction faite du dépôt de garantie se décomposant comme suit : nettoyage maison ......... 1 800 euros réparations ...........................6 129,20 euros, dépôt de garantie ............- 375 euros ; - condamner Mme [L] [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [L] [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] les dépens de première instance et d'appel comprenant les frais du procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2023. Au soutien de ses demandes, M. [T] fait valoir que faute de congés dans les formes prescrites par les dispositions légales, les loyers sont dus jusqu'au jour de l'état des lieux de sortie, soit jusqu'au 14 juin 2023. Il souligne que le premier juge a renversé la charge de la preuve et qu'il appartient au locataire de démontrer la restitution et la fin de l'occupation du logement. Il ajoute qu'en regard des dégradations locatives, Mme [E] doit être condamnée au paiement de la somme de 7 554,20 euros déduction faite du dépôt de garantie. Mme [L] [E] à qui la déclaration d'appel et les dernières conclusions ont été signifiées respectivement le 8 juillet et le 9 septembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur la dette locative : Il est liminairement précisé que la validité de l'acte de cautionnement n'est pas contestée. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.[...] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Le premier juge a retenu que Mme [E] avait quitté les lieux le 11 décembre 2022, considérant que le courrier produit aux débats par le bailleur valait congé, et a fixé la date de fin du bail au 14 mars 2023 en tenant compte du délai de préavis applicable. Toutefois, il résulte des dispositions précitées que le congé délivré par le locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Par ailleurs, il est de principe que le locataire, ainsi que la caution solidaire le cas échéant, demeure tenu au paiement des loyers et charges jusqu'à la restitution effective des clés, la charge de la preuve de cette restitution lui incombant. En l'espèce, aucun congé délivré dans les formes prévues par la loi n'est produit aux débats. De même, l'intimée ne justifie pas avoir restitué les clés du logement à une date déterminée. S'il est indiqué dans le procès-verbal de constat établi le 14 juin 2023 que, 'suite à sa dédite', la locataire a déposé les clés du logement dans la boîte aux lettres de la régie chargée de la gestion du bien, ce document ne précise toutefois pas à quelle date cette remise serait intervenue. Dans ces conditions, seule la date du 14 juin 2023, correspondant à l'établissement du procès-verbal de constat, est établie avec certitude. Il convient dès lors de fixer à cette date la résiliation du bail entre les parties et de retenir que Mme [E] demeurait tenue au paiement des loyers et charges jusqu'à cette date. M. [T] produit un décompte arrêté au 1er octobre 2023 (pièce 6) faisant état d'un solde débiteur à hauteur de 3 647,11 euros ; somme à laquelle Mme [L] [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E] sera condamnée. Sur les réparations locatives : M. [T] sollicite la somme de 1 800 euros au titre du nettoyage et 6 129,20 euros au titre des réparations locatives, soit la somme totale de 7 554,20 euros déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 375 euros. Il résulte de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement le 27 février 2020 décrit un logement propre et en bon état général. Le procès-verbal de constat établi le 14 juin 2023 fait mention de nombreux désordres et notamment : - des détritus au sol - des moisissures - trace de choc sur porte - enfoncements murs - trou de cheville non rebouché - matériels laissés sur place - traces de rouille - traces de coulures - impacts sur murs - état de saleté important - crasse - gonds d'une porte arrachés - enfoncement porte - meubles déposés - tableau électrique descellé du mur - éclats parquet flottant - prises descellées - toiles de verre déchirées - murs noircis En regard de ces constatations et notamment des détritus au sol et des meubles laissés par la locataire, il sera fait droit à la demande à hauteur de 1 800 euros au titre du nettoyage. Cette somme est justifiée par la facture produite établie au mois d'août 2023 (pièce 7) correspondant à une prestation de remise en état de propreté du logement ainsi qu'à la mise en déchèterie des encombrants. M. [T] produit également une facture datée du 19 septembre 2023 pour un montant total de 6 129,20 euros relativement à des travaux de réparation de porte, peinture, réparation de placard, réfection complète du tableau électrique, réfection de la crédence de la cuisine et pose d'un nouveau carrelage, rebouchage de trous. Toutefois, l'intégralité des postes figurant sur cette facture ne peut être imputée à la locataire. Certains travaux relèvent de la vétusté du logement ou de la mise en conformité des installations. D'autres, tels que la réfection de la crédence de la cuisine uniquement justifiée par leur état de salissure, correspondent à des prestations déjà indemnisées au titre des frais de nettoyage retenus par la cour. Leur prise en compte conduirait à indemniser deux fois le même préjudice. Ainsi, si le procès-verbal de constat fait état d'un tableau électrique descellé du mur, cet élément ne justifie pas la mise à la charge de la locataire de sa réfection complète à hauteur de 820 euros HT, d'autant plus que le tableau électrique apparaissait sur l'état des lieux d'entrée en 'bon état sous réserve'. La crédence de la cuisine et le sol ont été couverts par le forfait de nettoyage complet et ne sauraient justifier la réfection de la crédence et la pose d'un nouveau carrelage à hauteur de 330 euros HT. Par ailleurs, le forfait peinture, facturé à hauteur de 1 804 euros hors taxes, ne saurait être mis intégralement à la charge de la locataire. En effet, il ressort de l'état des lieux d'entrée que le logement n'avait pas été délivré dans un état neuf et qu'il convient également de tenir compte de la durée d'occupation des lieux. Dans ces conditions, ce poste sera retenu à hauteur de 1 000 euros TTC. Pareillement, le forfait relatif au rebouchage des trous, au lessivage, au ratissage et au ponçage des murs, facturé à hauteur de 1 148 euros HT, ne sera retenu qu'à concurrence de la somme de 500 euros TTC.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [L] [Y] épouse [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] la somme de 3 647,11 euros au titre des loyers dus jusqu'au 14 juin 2023 ; Condamne Mme [L] [Y] épouse [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] une somme totale de 4 147,50 euros au titre des réparations locatives ; Condamne Mme [L] [Y] épouse [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E], à payer à M. [T] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [L] [Y] épouse [E], es qualité de caution solidaire de Mme [H] [E] aux entiers dépens. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section