Cour d'appel, chambre civile section b, 23 juin 2026 — n° 25/01395

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 24 novembre 2017 à effet au 1er décembre 2017, la société Cletus Food a pris à bail auprès de la SCI RP4 un local commercial situé [Adresse 1] à Grenoble (38000), dont le droit au bail lui a été cédé par la société MEL, précédente locataire des locaux selon bail commercial du 10 octobre 2013, pour exercer une activité de restauration rapide. La société Cletus Food a subi des dégâts des eaux dans les locaux loués. Une mesure d'expertise amiable a été diligentée à la demande de la société AXA assureur de la société Cletus Food par le cabinet Hydrotech. Par ordonnance du 24 mars 2021, faisant droit à la demande de la société Cletus Food, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné une expertise au contradictoire notamment de la société RP4 ainsi que du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et a désigné M. [W] [M] en qualité d'expert. Le rapport d'expertise judiciaire a été rendu le 5 mai 2022. Ala demande de la SCI RP4 à l'encontre de la société Cletus Food, par jugement du 5 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a notamment : - constaté la résiliation du bail commercial passé entre les parties au 3 avril 2021, - condamné la société Cletus Food à payer à la SCI RP4 la somme de 21 512,04 euros au titre des loyers et indemnité d'occupation jusqu'à fin février 2023, - condamné la société Cletus Food à payer à la SCI RP4 une indemnité d'occupation, - débouté la société Cletus Food de ses demandes, - ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la société Cletus Food. Par actes d'huissier en date du 14 juin 2024, la société Cletus Food a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Grenoble et la SCI RP4 devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de les voir déclarer responsables de ses préjudices et d'obtenir réparation. Par jugement du10 février 2025, le tribunal judiciaire de Grenoble a : Déclaré irrecevable la demande de la société Cletus Food à l'encontre de la SCI RP4 d'indemnisation de son préjudice d'exploitation, Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à la société Cletus Food la somme de 63500 euros au titre de son préjudice d'exploitation, Débouté la société Cletus Food du surplus de ses demandes, Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à la société Cletus Food la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens. Par déclaration du 10 avril 2025, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a interjeté appel dudit jugement. La société Cletus Food a formé appel incident. Par conclusions notifiées électroniquement le 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de : Principalement, Annuler le jugement du 10 février 2025, Subsidiairement, Infirmer le jugement du 10 février 2025 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - Débouter la société Cletus Food de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], - Condamner la société Cletus Food à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes suivantes : *3 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du code de procédure civile, *Les entiers dépens de l'instance. Par conclusions notifiées électroniquement le 13 août 2025, la société Cletus Food demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 10 février 2025, en ce qu'il retient la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pour le préjudice d'exploitation subi par la société Cl…

MOTIFS Sur la demande d'annulation du jugement Moyen des parties Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait valoir que l'acte introductif d'instance est nul et que par voie de conséquence, le jugement est nul dès lors que l'assignation a été signifiée entre les mains d'un syndic qui n'était plus en exercice. Il ajoute qu'il ne peut pas y avoir d'évocation dans cette situation et que l'affaire doit être rejugée en première instance. La société Cletus Food ne soulève aucun moyen pour contrer cette prétention. La société RP4 ne formule pas davantage d'observation à cet égard. Réponse de la cour Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] procède par simple affirmation en soutenant que l'assignation n'a pas été signifiée au syndic en exercice sans pour autant justifier par une quelconque pièce du syndic effectivement désigné au jour de la signification discutée. Il est par conséquent débouté de sa demande d'annulation du jugement déféré. Sur l'effet dévolutif de l'appel La société Cletus Food ne sollicite pas l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande d'indemnisation de son préjudice d'exploitation à l'encontre de la société RP4. Cette dernière sollicite la confirmation de ce chef du dispositif du jugement entrepris. L'effet dévolutif n'a donc pas opéré sur ce chef du dispositif. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait valoir qu'il n'y a aucun lien de causalité entre le préjudice d'exploitation allégué et le sinistre du 15 juin 2020 alors que l'effondrement dans la cuisine n'a été constaté que le 15 décembre 2021, que les locaux n'étaient plus exploités et que le bail avait été résilié à la date du 3 avril 2021. La société Cletus Food soutient que l'expertise retient que la fuite au niveau du plafond de la zone de cuisson résulte d'un défaut d'entretien et d'étanchéité des parties communes. Elle affirme que cette infiltration d'eau a rendu l'exploitation impossible ou à tout le moins l'a gravement compromise ; que l'aggravation en décembre 2021 n'est que l'aggravation d'un désordre préexistant. Elle observe que la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer est intervenue dans la mesure où l'exploitation était impossible ; que les fautes du syndicat des copropriétaires et du bailleur sont à l'origine de ce préjudice ; que l'absence d'activité constatée par l'expert a été causée par les fuites. Réponse de la cour L'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version en vigueur à compter du 1er juin 2020 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise du 5 mai 2022 que des infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble ont directement causé des désordres dans le local loué par la société Cletus Food à la société RP4. Toutefois, les parties s'opposent sur la question de savoir si le sinistre du 15 juin 2020 est ou non directement à l'origine du préjudice d'exploitation allégué par la société Cletus Food. A cet égard, le rapport de recherche de fuite réalisé par la société Hydrotech en date du 4 juillet 2020 révèle que cette société est intervenue pour des dommages situés « au plafond et en pied de mur dans la cave de la sandwicherie » et qu'elle a conclu que l'origine des désordres résultait d'un défaut d'étanchéité du mur enterré devant l'entrée de l'établissement. Il n'est pas fait mention à cette date de sinistre affectant le plafond de la zone de cuisine ni des origines de ce désordre en provenance de la toiture située en dessus du commerce. Il n'en est pas non plus fait mention ni dans l'assignation devant le juge des référés du 12 janvier 2021 aux fins d'obtenir une expertise judiciaire, ni dans l'ordonnance du 24 mars 2021. Il apparaît dans le rapport d'expertise du 5 mai 2022 que des désordres concernant le plafond de la cuisine n'ont été évoqués que lors de la première réunion d'expertise sans que la date d'apparition ne soit mentionnée de telle manière que l'expert a interrogé le juge en septembre 2021 pour savoir si ces désordres étaient bien inclus dans sa mission. Ensuite, l'effondrement du plafond dans la zone de cuisine n'a été constaté que dans un rapport hydrotech du 15 décembre 2021 évoqué par l'expert judiciaire. Plus avant il ressort des motifs du jugement du 5 juin 2023 opposant la société Cletus Food à son bailleur la société RP4 à propos des impayés de loyers qu'un courriel de la locataire en date du 30 septembre 2020 indique que le commerce est fermé depuis le mois de mars 2020, soit plusieurs mois avant le sinistre allégué, sans qu'aucune explication sur les causes de cette fermeture ne soit fournie. Il est encore établi que par jugement du 5 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a constaté la résiliation du bail commercial conclu entre les parties à la date du 3 avril 2021 sans retenir de manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour expliquer les impayés de loyers. En dépit de la discussion dans le cadre de plusieurs instances sur la date précise à compter de laquelle les infiltrations dans le plafond de la zone cuisine ont pu gêner l'exploitation du restaurant, la société Cletus Food ne verse aux débats aucune pièce pour démontrer que le sinistre du 15 juin 2020 est à l'origine de la perte d'exploitation qu'elle allègue alors au contraire que les seuls éléments dont dispose la cour permettent de retenir l'existence de désordres susceptibles d'affecter l'exploitation de l'établissement postérieurement à la date de résiliation du bail fixée rétroactivement au 3 avril 2021. Eu égard à ces éléments, il n'est pas établi que le préjudice d'exploitation dont se prévaut la société Cletus Food ait été directement causé par le sinistre du 15 juin 2020. Infirmant le jugement déféré, la société Cletus Food est déboutée de sa demande en réparation de son préjudice d'exploitation dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]. Sur les mesures accessoires Au visa de l'article 696 du code de procédure civile, la société Cletus Food, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Infirmant le jugement déféré, l'équité commande de condamner la société Clétus Food à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la somme de 1 500 euros à la société RP4 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs autres demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS La cour statuant dans les limites de l'appel, publiquement par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'annulation du jugement ; Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la société Cletus Food du surplus de ses demandes ; Statuant des chefs infirmés et y ajoutant, Déboute la société Cletus Food de sa demande en réparation de son préjudice d'exploitation dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ; Condamne la société Cletus Food à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Cletus Food à payer la somme de 1 500 euros à la société RP4 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Cletus Food aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du prononcé, M.Mathis Landrieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente de section