Cour d'appel, 1ère chambre civile b, 23 juin 2026 — n° 24/09160

* * * * EXPOSE DU LITIGE La SCCV [Adresse 1] (le promoteur), promoteur immobilier, a fait procéder à la construction de la résidence étudiante '[Adresse 4]' située [Adresse 5] à [Localité 3] (Rhône). La SARL Office hôtelier du logement étudiant (l'exploitant) a pour activité la gestion locative de résidences étudiantes avec services. Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2014, le promoteur et l'exploitant ont conclu une convention de collaboration concernant la prise à bail commercial de cette résidence. La convention prévoyait notamment : - une vente en l'état futur d'achèvement, le promoteur devant assurer la commercialisation de la résidence (article 4), - en cas de respect de la date de mise à disposition, le versement par l'exploitant du loyer contractuel à compter du 1er octobre 2016 (article 3), - la conclusion par l'exploitant de baux commerciaux avec les investisseurs propriétaires et qu'il assume la gestion et l'exploitation de la résidence étudiante par la sous-location autorisée dans chacun des baux régularisés, - une date de mise à disposition de l'ensemble immobilier au 29 août 2016 (article 2). Des contestations sont apparues entre les deux sociétés sur la date de mise à disposition et le respect par chacune de ses obligations contractuelles stipulées dans la convention de collaboration et la l'exploitant a facturé des pertes d'exploitation pour les lots non vendus et de remboursement de loyers. Le promoteur a pour sa part mis en demeure son adversaire pour non paiement des loyers. Par acte introductif d'instance du 3 avril 2019, la société OHLE a fait assigner la société Grand perron devant le tribunal judiciaire de Lyon afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui verser des indemnités d'exploitation et le remboursement des loyers dus aux investisseurs jusqu'à l'occupation effective des lots d'habitation litigieux invendus au 29 août 2016. Par jugement contradictoire du 21 novembre 2024, le tribunal : - a condamné la société Grand perron à verser à la société OHLE la somme de 78.285,46 euros TTC au titre des indemnités d'exploitation, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019, - l'a condamnée à lui verser la somme de 106.028,09 euros TTC au titre du remboursement des loyers investisseurs, cette somme étant assortie des interets au taux legal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019, - l'a déboutée de sa demande au titre des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour les lots d'habitation invendus, - l'a déboutée de sa demande de condamnation pour procédure abusive, - l'a condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Poussert-Bougere, de la SELARL Cornet Vincent Segurel, - l'a condamnée à verser à la société OHLE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - a ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration du 3 décembre 2024, la société Grand perron a interjeté appel. * * * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2026, le promoteur demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, en ce qu'il : * l'a condamnée à verser à l'exploitant la somme de 78.285,46 euros TTC au titre des indemnités d'exploitation, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019, * l'a condamnée à lui verser la somme de 106.028,09 euros TTC au titre du remboursement des loyers investisseurs, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2019, * l'a déboutée de sa demande au titre des loyers dus depuis le 1er octobre 2016 pour les lots d'habitation invendus, * l'a débo…

MOTIFS DE LA DECISION Sur les obligations des parties Le promoteur expose de manière liminaire que l'article 3 (mise à disposition) et l'article 7 (indemnité d'exploitation) du contrat prévoient des mécanismes contractuels distincts. Il explique que : ' La mise à disposition des locaux n'est pas conditionnée à la remise des clefs (article 3 de la convention), et il n'est pas contesté que la mise à disposition des parties privatives a eu lieu le 4 août 2016, soit avant la date contractuelle, ' Les parties communes ont quant à elles été réceptionnées le 26 août 2016, soit 3 jours avant la date contractuelle, ' L'absence du représentant de l'exploitant, dont la présence n'était pas exigée par la convention, est sans incidence sur la validité de la réception, car le syndic était le seul habilité à réceptionner les parties communes ; de surcroît, le syndic est intervenu en qualité de mandataire apparent de l'exploitant (articles 1984 et 1998 anciens du code civil), puisqu'ils partagent le même dirigeant, le même siège social et la même enseigne commerciale, ce qui rend leur distinction purement fictive, ' La remise du 4 octobre 2016 est un simple complément de clefs, notamment ; elle n'a pas fait l'objet d'un procès-verbal de réception car l'exploitant exploitait déjà les lieux, ' L'exploitant est dès lors débiteur des loyers à compter du 1er octobre 2016, y compris pour les lots invendus, dont le promoteur est resté propriétaire. ' L'élaboration des baux commerciaux est à la charge de l'exploitant (article 8 de la convention), ce dernier ne peut dès lors pas se prévaloir de sa propre turpitude, ni invoquer l'absence de réponse au mail du 9 juin 2016 pour se soustraire à ses obligations contractuelles, ' S'agissant des lots invendus, l'article 7 de la convention prévoit la signature du bail avec le promoteur en qualité de propriétaire, par exception à l'article 8 susvisé, ' L'article 4 de la convention ne concerne pas l'élaboration des baux commerciaux, ' L'exploitant, en percevant des sous-loyers sans verser de contrepartie au propriétaire, tout en réclamant des indemnités d'exploitation, a manqué à son obligation de bonne foi (article 1134 ancien du code civil), ' La faculté de report prévue à l'article 2 de la convention n'est applicable qu'en cas de retard prévisible, or en l'espèce les locaux ont bien été livrés dans les délais contractuels. L'exploitant répond que : ' La convention prévoit qu'en cas de mise à disposition postérieure au 29 août 2016 et à défaut de report comme en l'espèce, le promoteur est redevable des indemnités d'exploitation et du remboursement des loyers dus aux investisseurs (articles 3 et 7 de la convention), ' Les clefs des parties communes ont été remises à l'exploitant le 4 octobre 2016 ; à défaut de remise des clefs, le procès-verbal de réception ne peut pas valoir mise à disposition, ' Le promoteur se prévaut des dispositions inapplicables en l'espèce du droit de la construction relatives à la réception, s'agissant d'une mise à disposition au bénéfice d'un exploitant, et non d'une réception entre un maître d'ouvrage et une entreprise, ' L'article 3 de la convention prévoit la présence d'un représentant de l'exploitant, ' La distinction entre le syndic et l'exploitant n'est pas fictive, ' En l'absence de baux commerciaux s'agissant des 40 logements invendus au 29 août 2016, il n'a pas pu les exploiter à compter de la rentrée universitaire 2016, ' Les articles 4 et 8 de la convention prévoient que la commercialisation est à la charge du promoteur, l'exploitant n'ayant pas connaissance des investisseurs à qui les biens ont été vendus, ' La convention ne prévoit en revanche pas que les baux commerciaux devraient être conclus entre le promoteur considéré comme acquéreur et l'exploitant. Réponse de la cour Selon l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'article 3 de la convention de collaboration concernant la prise à bail commercial meublé de la résidence étudiants '[Adresse 4]' à [Y] bénite, liant les parties stipule que : 'L'EXPLOITANT ne prendra possession des lieux que si lesdits locaux sont achevés, et s'ils sont donc exploitables selon leur destination, tant pour les parties privatives que pour les parties communes. Si la date limite de mise à disposition, fixée de manière prévisionnelle au 29 août 2016 est respectée, l'EXPLOITANT sera tenu au versement du loyer contractuellement prévu à compter du 1 er octobre 2016 (franchise de loyer jusqu'au 30 septembre 2016 ou 30 septembre 2017 en cas de report de la livraison). En cas de mise à disposition des parties privatives ou des parties communes postérieurement au 29 août 2016 et en l'absence de l'exercice de la faculté de report de la livraison d'un an dans les délais requis à l'article 2 des présentes, les conséquences de ce retard sont les suivantes : - Pour chaque lot d'habitation non mis à disposition au 29 août 2016, le promoteur s'engage à verser à L'EXPLOITANT une somme globale et forfaitaire de 150 euros hors T.V.A. mensuels pour la période courant entre le 29 août 2016 et la date d'occupation effective par un résident étudiant et au plus tard le 29 août 2017. - Pour chaque lot d'habitation mis à disposition après le 29 août 2016 (ou 29 août 2017 en cas de report de livraison selon l'article 2), le PROMOTEUR devra rembourser à l'EXPLOITANT le loyer investisseur prévu à l'annexe 5 jusqu'à la date d'occupation effective par un résident étudiant et au plus tard le 29 août 2017. Ces indemnités susmentionnées devront être versées au plus tard le 20 du mois précédent l'échéance trimestrielle, sur présentation de facture conforme, afin notamment de permettre à l'EXPLOITANT d'honorer les loyers des investisseurs avant le 5 de chaque trimestre. Il est entendu entre les parties que la date de livraison des parties communes ne peut être qu'antérieure et/ou concomitante à la date de livraison des parties privatives et que la non-livraison de ces parties communes est considérée comme une non-livraison totale de l'immeuble.

PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions critiquées, Y ajoutant, Condamne la SCCV [Adresse 1] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement et à payer à la SARL Office hôtelier du logement étudiant la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La Présidente,