Cour d'appel, 8ème chambre, 24 juin 2026 — n° 24/00929

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé signé les 17 et 23 février 2021, la SCI [J], représentée par son mandataire, la société Alliance Gestion, a consenti à Mme [F] [W] un bail conventionné portant sur un appartement et un garage au sein du béguinage «'Saint Damien'» situé [Adresse 3] à Francheville (69340) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 655,49 € pour l'appartement et de 69,50 € pour le garage et d'une provision sur charges de 179 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 724,99 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer. Suivant avenant du 19 mars 2021, la SCI [J] a donné à bail à Mme [W] un garage supplémentaire moyennant le paiement d'un loyer mensuel supplémentaire de 69,50 € et d'une provision mensuelle sur charges portée à 185 €. Le 25 mai 2022, la SCI [J] a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2'299,95 €, avec mise en demeure d'avoir à justifier de l'occupation des lieux loués. Prétendant que les causes du commandement n'avaient pas été payées dans le délai imparti, la SCI [J] a, par exploit du 22 décembre 222, fait assigner Mme [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, lequel a, par jugement du 8 décembre 2023, statué ainsi': Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 25 juillet 2022 à la suite du commandement de payer délivré le 25 mai 2022 resté infructueux pendant 2 mois et constate la résiliation du bail à usage d'habitation conclu le 17 février 2021, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [W] et de tout occupant et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier de l'appartement et des locaux accessoires qui y sont attachés, Fixe l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 015,58 €, Condamne Mme [W] à payer à la SCI [J] l'indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la date de son départ effectif des lieux loués, caractérisé par la remise des clés, Dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement, Rejette l'ensemble des moyens et demandes de la défenderesse, Condamne Mme [W] à payer à la SCI [J] la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [W] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer, Dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier par application des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, devra être supporté par Mme [W], Constate que l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir nonobstant appel selon l'article 515 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu en substance': Que l'arriéré locatif n'a pas été régularisé dans les deux mois du commandement de payer, s'étant au contraire aggravé pour atteindre 7'124,98 € au 1er décembre 2022 de sorte que le bail est résilié de plein droit'; Que seuls certains désordres ont été constatés par le commissaire de justice, qu'ils affectent les parties communes à usage privatif et qu'ils ne sont pas suffisamment importants pour fonder une exception d'inexécution, d'autant que Mme [W] a joui normalement de son logement'; Que les demandes reconventionnelles sont rejetées car': la demande relative «'aux frais de réfec…

MOTIFS, A titre liminaire, il sera relevé que Mme [W] précise qu'elle ne conserve, dans ses écritures, son argumentation tendant à discuter le constat de la résiliation du bail que pour mémoire, l'appelante indiquant expressément que sa critique de ce chef du jugement est devenue sans objet puisqu'elle a restitué les lieux fin août 2025. Ainsi et nonobstant le maintien, dans le dispositif de ses écritures, de sa demande d'infirmation des chefs du jugement ayant constaté la résiliation de plein droit du bail, ayant ordonné son expulsion et l'ayant condamnée au paiement d'indemnités d'occupation, Mme [W] se désiste de son appel concernant ces trois chefs du jugement attaqué. Dès lors, la cour d'appel n'a pas à statuer sur ces trois chefs de la décision dont appel qui, du fait du désistement partiel, sont définitifs. Par ailleurs, la cour d'appel rappelle qu'il résulte des articles 4 et 954, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties et que, en appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, ces prétentions, ainsi que les moyens sur lesquels elles sont fondées, doivent être expressément formulés dans les conclusions. Ainsi, la cour d'appel ne peut statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Au cas particulier, la demande en «'répétition d'un trop-perçu par application anticipée et erronée de l'indice de révision du loyer'», figurant dans le dispositif des écritures de l'appelante, ne fait l'objet d'aucun développement dans le corps de ses écritures. Il en est de même de la demande au titre du «'trouble de jouissance'» qui ne fait l'objet d'aucun développement dans la partie «'discussion'» des écritures de Mme [W] où il est uniquement rappelé que sa demande au titre du coût des travaux de remise en état des finitions des balcons a été rejetée par le premier juge. Il n'y a en conséquence pas lieu à statuer sur ces deux demandes. Sur la demande en paiement d'un arriéré locatif incluant les indemnités d'occupation': La SCI [J] affirme, au soutien de sa demande en paiement, que Mme [W] reste devoir la somme de 10'132,22 € et précisant que l'ensemble des règlements de l'intéressée sont pris en compte. Mme [W] oppose d'abord à la société [J] l'irrecevabilité de sa demande en paiement d'un arriéré locatif, présentée pour la première fois dans ses conclusions d'intimée n°3 en violation de l'article 910-4 du code de procédure civile. Elle relève que sous couvert d'actualisation, cette demande ne tend pas à répliquer aux conclusions adverses, ni à faire juger une question née de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait. Elle oppose ensuite une seconde irrecevabilité tenant à l'absence de demande d'infirmation d'un chef du jugement attaqué, rappelant qu'en première instance, la SCI [J] avait reconnu qu'elle était à jour de ses règlements. Sur ce fond, elle relève que le bailleur agrège en une seule ligne du dispositif de ses écritures des créances de nature radicalement distincte, soit des loyers et des indemnités d'occupation, sans ventilation. Elle estime que cette présentation interdit à la cour de vérifier la réalité et l'exactitude du chiffrage. Elle ajoute que cette présentation contrevient à l'article 954 du code de procédure civile, outre que la somme réclamée est manifestement erronée au regard des paiements dont elle justifie. Sur la recevabilité de la demande en paiement': Aux termes de l'ancien article 910-4 du Code de procédure civile, applicable à la présente procédure engagée avant le 1er septembre 2024, date d'entrée en vigueur de la réforme de la procédure d'appel par décret du 29 décembre 2023, les parties doivent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office ou invoquée par l'autre partie, présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. Le second alinéa de ce texte précise que néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI [J] n'a présenté aucune demande en paiement d'un solde locatif dans ses premières conclusions d'appel et que ce n'est que dans ses conclusions d'intimée n°3, remises au greffe par voie électronique le 30 avril 2026, qu'elle a demandé à la cour de condamner Mme [W] au paiement d'un arriéré locatif. Cette demande, en ce qu'elle est destinée à répliquer aux conclusions adverses tendant à voir fixer le solde des indemnités d'occupation restant dû au jour de la libération des lieux, est recevable en application du second alinéa de l'article 910-4 précité. Elle est également recevable en ce que le départ des lieux de Mme [W] au 1er septembre 2025 constitue, au sens du second alinéa de l'article 910-4, une question née postérieurement aux premières conclusions par rapport aux précédentes écritures de la partie intimée remises au greffe par voie électronique du 11 octobre 2024. Par ailleurs, les parties s'accordent pour expliquer que la SCI [J] avait indiqué, en première instance, que Mme [W] était à jour du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation de sorte qu'elle n'a été déboutée d'aucune demande en paiement. Dans ces conditions, il ne saurait lui être fait grief de ne pas solliciter l'infirmation du jugement puisqu'aucune de ses demandes n'a été rejetée. Ainsi, les fins de non-recevoir tirées du non-respect de l'ancien article 910-4 et de l'absence de demande d'infirmation sont rejetées et la cour d'appel déclare au contraire la société intimée recevable en sa demande en paiement d'un solde locatif. Sur le bien fondé de la demande en paiement': En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SCI [J] produit divers relevés de compte depuis l'origine du bail établis par ses mandataires successifs. Concernant le relevé de compte établi par l'association Alliance Gestion, la cour d'appel relève que les sommes quittancées correspondent aux prévisions contractuelles. Il est à cet égard indifférent que ces sommes aient changé de nature par l'effet du jugement rendu le 8 décembre 2023 en vertu duquel des indemnités d'occupation se sont substituées, rétroactivement à compter du 17 février 2021, aux loyers et charges puisque les quantums exigibles sont exactement les mêmes. En revanche, il y a lieu de déduire du relevé de compte établi par l'association Alliance Gestion les frais d'huissier de justice (144,13 € + 161,54 €) qui ne constituent ni un loyer, ni une charge, sans préjudice que ces mêmes frais soient le cas échéant mis à la charge de Mme [W] au titre des dépens. Concernant les relevés de compte établis par la société Cytia Immobilier, la reprise de solde à hauteur de 631,96 € au 24 février 2023, dûment justifiée par le relevé de compte du précédent mandataire, doit d'abord être corrigé des redressements ci-avant retenus (144,13 € + 161,54 €). Ensuite, la cour d'appel relève que les sommes quittancées correspondent dans leur quantum aux indemnités d'occupation fixées par le premier juge par référence aux prévisions contractuelles à l'exception toutefois des sommes quittancées entre le 20 novembre 2024 et le 24 décembre 2024.

En conséquence, condamne Mme [F] [W] à payer la SCI [J] la somme de 5'253,63 €, Condamne Mme [F] [W] aux dépens de l'instance d'appel, Rejette la demande de Mme [F] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [F] [W] à payer la SCI [J] la somme de 1'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT