Cour d'appel, 8ème chambre, 24 juin 2026 — n° 24/00609

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, Mme [S] [U], représentée par son mandataire, la Régie des Célestins, a consenti à M. [F] [E] et à Mme [T] [H] une location portant sur appartement et un emplacement de parking situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 610 € et d'une provision mensuelle sur charges de 105 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 610 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte préalable du 26 octobre 2021, Mme [M] [H] s'est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires. Le 20 octobre 2022, Mme [U] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 3'620 € et, par exploit du 2 novembre 2022, ce commandement a été dénoncé à la caution. Prétendant que l'arriéré de loyer n'avait pas été régularisé dans les deux mois impartis, Mme [U] a, par exploit du 23 mai 2023, fait assigner M. [F] [E] [H], Mme [T] [H] et Mme [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne lequel a, par jugement réputé contradictoire du 19 décembre 2023, statué ainsi': Constate que Mme [S] [U] se désiste de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, Condamne solidairement M. [E] [F] [H], Mme [T] [H] et Mme [M] [H] à payer à Mme [S] [U]': la somme de 5'608,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 octobre 2023, échéance de août 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 sur la somme de 3'620 € et à compter du prononcé du présent jugement sur le surplus, Condamne in solidum M. [E] [F] [H], Mme [T] [H] et Mme [D] [H] à payer à Mme [S] [U] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties, Condamne in solidum M. [E] [F] [H], Mme [T] [H] et Mme [M] [H] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonce à caution, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration en date du 23 janvier 2024, Mme [T] [H] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 18 septembre 2024 (conclusions n'°3), Mme [T] [H] demande à la cour': Débouter Mme [S] [U] de l'intégralité de son appel incident formé par voie de conclusions notifiées le 11 juin 2024, Infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Villeurbanne en ce qu'il a : (reprise du dispositif de la décision attaquée), En conséquence, statuant à nouveau, Déclarer que Mme [T] [H] a quitté le logement loué à la date du 22 juin 2023, En conséquence, Déclarer que Mme [T] [H] n'est redevable d'aucun loyer ni d'aucune indemnité d'occupation pour les mois de juillet et août 2023, Prononcer la compensation judiciaire entre la dette locative due par Mme [T] [H] et le montant du dépôt de garantie de 1'140,93 € que Mme [S] [U] doit restituer en intégralité à Mme [T] [H], Fixer après compensation judiciaire prononcée, le montant de la dette locative de Mme [T] [H] à la somme de 3'247,24 €, Accorder un délai à Mme [T] [H], dans la limite de trois années soit 36 mensualités, pour apurer sa dette, Condamner Mme [S] [U] à payer à Mme [T] [H] la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [S] [U] aux entiers dépens, incluant les dépens de première instance. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 11 juin 2024 (conclusions d'intimée n°1), Mme [S] [U] demande à la cour': Confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux d…

MOTIFS, A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande en paiement de la dette locative': Mme [H] conteste devoir les loyers et charges jusqu'au 18 août 2023, cette date correspondant selon elle non pas à son départ effectif des lieux mais à l'état des lieux de sortie. Elle expose avoir averti le mandataire de la bailleresse qu'elle quittait les lieux le 22 juin 2023 et elle considère qu'elle ne doit aucune somme au-delà de cette date. Elle conteste que la délivrance d'un congé était nécessaire dans la mesure où une procédure en constat de la résiliation du bail était engagée et elle considère que Mme [U] ne peut pas, sans se contredire et sauf à se voir opposer le principe de l'estoppel, refuser qu'elle quitte les lieux le 22 juin 2023. En réponse à l'argumentation adverse, elle expose qu'elle a proposé une restitution des clés en juillet 2023 car elle avait quitté la région lyonnaise mais elle considère néanmoins que sa décision de quitter le logement le 22 juin 2023 était ferme. Au demeurant, elle expose que le mandataire du bailleur a retardé l'état des lieux de sortie en arguant de prétextes fallacieux. Elle rappelle que par un courriel du 18 juillet 2023, elle a rappelé à ce mandataire que l'appartement était libre et elle souligne que la bailleresse a préféré laisser perdurer la situation, en violation de son obligation de bonne foi contractuelle. Elle fait valoir qu'en réalité, seule l'indisponibilité du mandataire pour cause de congés explique le retard de l'état des lieux de sortie et elle estime n'avoir à pâtir de cette désorganisation et de cette carence. Elle en conclut que sa dette doit être diminuée de la somme de 1'220 € au titre des loyers des mois de juillet et août 2023. Mme [U] relève que Mme [H], si elle a fait part de son intention de quitter les lieux par un mail du 22 juin 2023, n'a jamais indiqué la date précise de son départ, ni n'a donné congé dans les formes légales comme le mandataire l'y avait invitée. Elle rappelle qu'en réalité, la locataire l'a ensuite informée le 18 juillet 2023 qu'elle avait quitté les lieux et que le logement était vide, sans restituer les clés. Elle ajoute qu'au regard de la période de congés, des indisponibilités de chacune des parties, l'état des lieux n'a pu être établi que le 18 août 2023 de sorte qu'il est incontestable que le loyer est dû jusqu'à cette date. Sur ce, Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, même en retenant que le bail était résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire de sorte que Mme [H] aurait été dispensée de délivrer congé et de respecter un délai de préavis, il n'en demeure pas moins que l'appelante ne justifie pas avoir restitué les clés avant le 18 août 2023. En effet, par un courriel du 22 juin 2023 adressé au mandataire de la bailleresse, la locataire a proposé de rendre les clés mi-juillet 2023, ce qu'elle n'a pas fait, pas même par l'envoi d'une lettre recommandée. Au contraire, dans ses courriels suivants pour informer le mandataire du bailleur de son départ, puis pour proposer de verser 200 € par mois et pour fixer une date d'état des lieux contradictoire, Mme [L] n'a plus jamais évoqué cette question de restitution des clés. Or, en l'absence d'une telle restitution, la libération des lieux est demeurée inopérante, même en retenant une résiliation de plein droit du bail déjà acquise. Il s'ensuit que les loyers et charges sont incontestablement dus jusqu'au 18 août 2023. A cet égard, le relevé de compte établi par la société Citya Immobilier soumis au premier juge comporte une échéance de loyer et charges pour le mois d'août 2023 régulièrement calculée prorata temporis de 18 jours d'occupation et la reprise de solde au 1er janvier 2023 est régulièrement justifiée par le relevé de compte établi par l'ancien mandataire de gestion. Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné Mme [H], solidairement avec M. [E] [F] [H] et Mme [D] [H], au paiement de la somme de 5'608,17 €, est confirmé, sous réserve du compte entre les parties comme il sera vu ci-après. Sur la demande au titre des réparations locatives': Mme [H] conteste les dégradations locatives invoquées par la partie intimée. Elle relève que cette dernière ne produit aucun état des lieux d'entrée et qu'en l'absence d'information sur l'état dans lequel se trouvait le logement hors de l'entrée dans les lieux, Mme [U] ne rapporte pas la preuve des dégradations locatives qu'elle entend lui imputer. Mme [U] produit l'état des lieux de sortie du 18 août 2023 en estimant qu'il établit que l'appartement a été laissé dans un état nécessitant un nettoyage afin d'enlever notamment des tâches au sol. Elle réclame à ce titre 240 € sous réserve de la déduction du dépôt de garantie. Sur ce, L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé «'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement'». En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. En vertu de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. En l'espèce, en l'absence d'état des lieux d'entrée, Mme [H] est présumée avoir reçu l'appartement en bon état de réparation et d'entretien et il résulte de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 18 août 2023 que les lieux ont été restitué avec des tâches au sol dans l'entrée, la cuisine et les balcons. Il est ainsi suffisamment établi que ce défaut d'entretien est imputable à la locataire sortante, ce qui justifie les frais de nettoyage réclamés selon estimation par la société Snexi. La cour d'appel condamne en conséquence Mme [H] à payer à Mme [U] la somme de 240 € au titre du coût du nettoyage de l'appartement, sous réserve du compte entre les parties ci-après. Sur le compte entre les parties': Mme [H] demande à la cour de prononcer la compensation entre sa dette locative et le dépôt de garantie versé et Mme [U] sollicite également cette imputation. Compte tenu de ce qui précède, le compte entre les parties s'établit comme suit': Arriéré de loyers et charges': 5'608,17 € Réparations locatives': 240,00 € Restitution du dépôt de garantie': 610,00 € Solde dû par la locataire': 5'238,17 € La condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 5'608,17 € est en conséquence actualisée pour être ramenée à 5'238,17 €. Sur la demande de délai de paiement : Mme [H] sollicite les plus larges délais de paiement en rappelant que le défaut de paiement ne suffit pas à la constituer de mauvaise foi. Elle rappelle qu'elle avait proposé au mandataire du bailleur un échéancier, qu'en réponse aux demandes de précisions, elle avait proposé des versements mensuels de 200 € et elle estime ainsi avoir démontré sa bonne foi. Elle souligne que le mandataire et la bailleresse n'ont pas donné suite à sa proposition.

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions sauf à actualiser la condamnation principale de 5'608,17 € en la ramenant à la somme de 5'238,17 € arrêtée au 18 août 2023, réparations locatives incluses et dépôt de garantie déduit, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 sur la somme de 3'620 € et à compter du prononcé du jugement de première instance sur le surplus, Y ajoutant, Rejette la demande de délais de paiement présentée par Mme [T] [H], Condamne Mme [T] [H] aux dépens de l'instance d'appel, Rejette la demande présentée par Mme [T] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [T] [H] à payer à Mme [S] [U] la somme de 1'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT