Cour d'appel, 8ème chambre, 24 juin 2026 — n° 24/00365

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 juillet 2014, l'indivision [C] a consenti à Mme [B] [J] une location portant sur un appartement situé [Adresse 3][Localité 7]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 € et d'une provision mensuelle sur charges de 30 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 450 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte notarié du 1er août 2019, M. [Q] [D] et Mme [M] [O] son épouse ont acquis ledit bien immobilier. Le 22 juin 2022, M. et Mme [D], venant aux droits de l'indivision [C] en qualité de bailleur, ont fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme en principal de 15'360 €, ce commandement contenant en outre une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement. Prétendant que l'intéressée n'avait pas payé l'arriéré de loyers dans le délai imparti, M. et Mme [A] ont, par exploit du 25 novembre 2022, fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. En cours d'instance, soit par requête du 3 août 2023, Mme [J] a saisi le conseil des prud'hommes de [Localité 8] en résiliation judiciaire d'un contrat de travail que M. [R] lui aurait consenti et en paiement de diverses indemnités. Par jugement rendu le 20 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a statué ainsi': Rejette la demande relative à l'incompétence du présent tribunal, Rejette la demande de sursis à statuer, Constate que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2014, l'indivision [C] pour laquelle Mme [O] épouse [D] et M. [Q] [D] viennent aux droits de Mme [J], concernant l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 23 août 2022, Condamne Mme [J] à payer à Mme [O] épouse [D] et M. [D] la somme de 16'320 €, échéance du mois d'août 2022 incluse au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022 sur la somme de 15.360 €, et à compter de la présente décision pour le surplus, Condamne Mme [J] à régler à Mme [O] épouse [D] et M. [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit 480 €, à compter du 23 août 2022, date de résiliation du bail, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Rejette les demandes de suspension de clause résolutoire et d'échéancier y afférent de Mme [J] Dit que faute par Mme [J] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, Rappelle qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, «'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision, par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'», Rejette la demande d'échéancier sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil de Mme [J], Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [O] épouse [D], Rejette les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [J], Condamne Mme [J]…

MOTIFS, Sur l'exception d'incompétence au profit du Conseil des prud'hommes': Le juge de première instance a retenu que M. et Mme [D] sont devenus propriétaires du logement donné à bail dans lequel Mme [J] vit toujours et au sujet duquel elle a même attesté, par un courrier du 20 août 2022, qu'elle l'occupait en vertu d'un bail signé en juillet 2014. Il en a conclut que ledit contrat de bail, soumis à la loi du 6 juillet 1989, était toujours en cours. Il a écarté l'exception d'incompétence au profit du conseil des prud'hommes en retenant l'absence de tout acte juridique démontrant la substitution d'un bail relatif à un logement de fonction. Mme [J] considère que le premier juge aurait dû aller au delà de la constatation d'un bail en cours en recherchant si ce bail avait été dénoncé par le nouveau propriétaire et, surtout, s'il avait fait l'objet d'un commencement d'exécution dans les faits. Or, elle souligne que le dernier avis d'échéance retrouvé est antérieur à l'acquisition de l'immeuble par M. et Mme [D] qui invoquent un bail transféré alors que ce contrat, en l'absence de notification du transfert conformément aux prévisions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, est caduque. Elle relève que les nouveaux propriétaires l'ont mise en demeure de justifier de l'occupation des lieux au terme du commandement du 22 juin 2022 et elle précise qu'elle est alors tombée dans le piège d'attester occuper les lieux en vertu du bail antérieur, sans faire état de l'accord verbal passé avec M. [D] lorsqu'elle l'a rencontré, à savoir assurer le ménage de l'immeuble et assurer une présence en contrepartie de l'occupation gratuite de l'appartement. En tout état de cause, elle considère que les intimés ne démontrent pas le bail transféré qu'ils invoquent en l'absence de tout commencement d'exécution et plus particulièrement en l'absence de tout avis d'échéance, revalorisation annuelle, relance, information de la CAF concernant d'éventuels impayés, et ce pendant trois ans. Elle s'explique sur les quatre versements dont M. et Mme [D] font état à hauteur d'appel en précisant que ces versements ont permis de solder sa dette vis à vis de l'ancien bailleur. Elle souligne que les intéressés reconnaissent l'absence de tout bail lorsqu'ils reconnaissent qu'elle n'a jamais acquitté aucun loyer. Elle ajoute qu'outre l'absence de réclamation pendant trois ans concernant le paiement des loyers, les versements de la CAF se sont arrêtés après l'acquisition de l'immeuble par les intimés, ce qui démontre selon elle là encore l'absence de toute exécution d'un bail. En réalité, elle affirme que la première réclamation qui lui a été adressée est celle de 2022, soit un mois avant l'acquisition de la prescription des loyers. Elle affirme que cette réclamation n'a pas lieu d'être puisqu'elle effectuait sa prestation de ménage, comme en atteste les locataires de l'immeuble. Elle relève que la thèse selon laquelle M. [R] aurait accepté, pour tenir compte des plaintes des locataires concernant le caractère trop onéreux des charges, de supprimer les prestations de ménage à la conditions que tous les locataires y contribuent à tour de rôle, ne repose sur aucun élément mais est au contraire démentie par les attestations des intéressés qui n'évoquent pas cette réduction des charges. Elle fait valoir que l'absence d'action prud'homale dirigée contre Mme [D] ne signe aucun aveu d'un bail mais au contraire, témoigne de sa bonne foi à ne pas engager une procédure à l'encontre d'une personne qu'elle ne connaît pas, n'ayant été embauchée que par M. [R]. Elle estime que la cessation de la prestation de ménage au moment de l'acquisition de l'immeuble démontre qu'elle s'est vue confier cette prestation qui n'a été donnée à un nouveau prestataire que récemment, afin de contester le contrat de travail verbal en contrepartie de l'occupation gratuite de l'appartement. Elle précise que ces prestations ne se limitaient pas au ménage mais également à assurer une présence dans l'immeuble et une surveillance. Elle renvoie aux attestations des locataires de l'immeuble, ainsi que de ses proches. Elle conteste ainsi la compétence du Juge des contentieux de la protection en l'absence de contrat de bail, soulignant que si le bail de 2014 avait été reconduit, elle aurait fait reconduire ses droits auprès de la CAF. Elle fait valoir qu'en réalité, le logement de fonction est l'accessoire du contrat de travail de sorte que le conseil des prud'hommes est seul compétent pour connaître de la résiliation du contrat de travail. M. et Mme [D] contestent l'existence de tout contrat de travail ou accord verbal avec Mme [J], expliquant que l'entretien de l'immeuble était assuré par l'ensemble des locataires, à tour de rôle, dans un souci de réduction des charges récupérables, pratique conforme à la gestion sociale de l'immeuble. Ils vont valoir que le coût d'une société de nettoyage (163,20 €) est largement inférieur au montant du loyer mais en outre récupérable sur les locataires au titre des charges de sorte qu'ils n'avaient aucun intérêt à consentir la gratuité de l'occupation de l'appartement occupé par Mme [J] moyennant un travail dissimulé et sans facture. Ils relèvent, en outre, que Mme [J] a signé, le 18 août 2020, un plan d'apurement de sa dette locative prévoyant le paiement d'une somme mensuelle en sus du loyer courant, ce qui est incompatible avec l'existence d'un prétendu accord de gratuité. Ils invoquent également les règlements partiels effectués par Mme [J] (notamment les loyers des mois d'août, septembre et octobre 2020 ainsi que celui du mois d'avril 2021), outre que les démarches entreprises auprès de la caisse d'allocations familiales, pour établir la persistance d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ils contestent enfin la valeur probante des attestations produites par l'appelante, en raison notamment de leur caractère partial ou de leur irrégularité formelle. Ils font valoir que le conseil des prud'hommes a rejeté la demande de Mme [J] en l'absence de preuve de tout contrat de travail. Ils en déduisent que Mme [J] occupait les lieux en qualité de locataire, sans qu'elle n'occupe les lieux à titre de logement de fonction, et que le litige relève de la compétence du juge des contentieux de la protection conformément aux articles L.213-4-3 et -4 du code de l'organisation judiciaire. Sur ce, En application des articles L.1411-1 et L.1411-4 du code du travail, le Conseil des prud'hommes est seul compétent pour connaître des différents qui s'élèvent entre les employeurs, ou leurs représentants, et les salariés qu'ils emploient à l'occasion de tout contrat de travail. Aux termes de l'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion. En l'espèce, il résulte effectivement des attestations versées aux débats par Mme [J] que celle-ci effectuait le ménage dans les parties communes de l'immeuble appartenant à M. et Mme [D]. En revanche, il n'est nullement établi que cette activité aurait été exercée en contrepartie d'une gratuité de l'occupation de l'appartement occupé dès lors notamment que l'appelante n'est pas en mesure de produire un quelconque élément de preuve émanant de M. [D] lui-même à ce sujet. Même en retenant que les nouveaux propriétaires de l'immeuble ont mis fin aux prestations de ménage auparavant confiées à une société de nettoyage pour que à Mme [J] y procède elle-même, il n'en résulterait pas pour autant la preuve d'un accord portant sur une gratuité de l'occupation de son logement en contrepartie.

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 20 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en toutes ses dispositions critiquées, sauf à porter la condamnation au titre de l'arriéré locatif de la somme de 16'320 € arrêté à l'échéance d'août 2022 à la somme de 23'282 € arrêtée au 28 février 2022, dépôt de garantie déduit, Y ajoutant, Condamne Mme [B] [J] aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux textes sur l'aide juridictionnelle, Condamne Mme [B] [J] à payer à M. [Q] [D] et Mme [M] [O] son épouse la somme de 1'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT