Cour d'appel, 4e chambre civile, 2 juillet 2026 — n° 25/02730
Synthèse de la décision
Question juridique
Le défaut d'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance et de maintien en état du bien loué justifie-t-il le rejet de la demande de résiliation du bail pour impayés et l'octroi d'une indemnisation pour trouble de jouissance au locataire ?
Principe retenu
Le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir le bien loué en état de servir à l'usage prévu. Le défaut d'exécution de cette obligation, constaté par les services municipaux, cause un trouble de jouissance au locataire, ouvrant droit à indemnisation. La résiliation du bail pour impayés peut être écartée si le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations.
Faits clés
- Bail d'habitation signé le 1er mars 2023 entre les époux [Q] (bailleurs) et les époux [V] (locataires)
- Loyers impayés à compter de juin 2022
- Constats de la mairie de [Localité 1] le 22 février 2024 relatant des désordres dans le logement
- Travaux de remise en état réalisés par les bailleurs le 23 janvier 2025
- Assignation en résiliation du bail par les bailleurs le 7 octobre 2024
Articles cités
article 696 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
4e chambre civile - 02/07/2026 - n° 25/02730
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un trouble de jouissance dans le cadre d'un bail d'habitation ?
Le trouble de jouissance est une gêne ou un inconfort subi par le locataire du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrer et maintenir le logement en état. Dans cette affaire, des désordres constatés par la mairie ont causé un trouble de jouissance indemnisé à hauteur de 300 euros par mois pendant 11 mois.
Le bailleur peut-il résilier le bail pour impayés si le logement est en mauvais état ?
Non, si le bailleur n'a pas exécuté son obligation de délivrance et de maintien en état, la résiliation du bail pour impayés peut être écartée. Dans cette décision, la cour a débouté les bailleurs de leur demande de résiliation car ils n'avaient pas réalisé les travaux nécessaires.
Comment prouver un trouble de jouissance dû à des désordres dans le logement ?
Il faut rapporter la preuve des désordres, par exemple par un constat de la mairie, des photographies, des attestations de témoins ou un rapport d'expertise. Dans cette affaire, le constat municipal du 22 février 2024 a été déterminant.
Quelle indemnité puis-je obtenir pour un préjudice de jouissance ?
L'indemnité est fixée souverainement par le juge en fonction de la durée et de la gravité du trouble. Ici, le juge a accordé 300 euros par mois pendant 11 mois, soit 3300 euros, pour des désordres ayant duré de février 2024 à janvier 2025.
Le locataire doit-il continuer à payer le loyer en cas de désordres ?
Oui, le locataire doit payer le loyer, mais il peut demander une indemnisation pour trouble de jouissance. Le non-paiement peut entraîner une résiliation du bail, sauf si le bailleur est en faute. Dans cette affaire, les locataires avaient des impayés mais ont obtenu gain de cause sur le trouble de jouissance.
Quels sont les recours en cas de défaut d'entretien du logement par le propriétaire ?
Le locataire peut saisir le juge pour obtenir une indemnisation et/ou une injonction de réaliser les travaux. Il peut également solliciter une réduction de loyer ou la résiliation du bail aux torts du bailleur. Dans cette décision, les locataires ont obtenu une indemnisation de 3300 euros.
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