Cour d'appel, chambre des urgences, 24 juin 2026 — n° 25/00384

Monsieur [X] [Y], représenté par l'Agence Bannier, a donné à bail par contrat du 23 novembre 2022 à Madame [Z] [E] un bien à usage d'habitation de type F1 situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 445,00 euros, outre 35,00 euros de provision sur charges, payables d'avance au 5 de chaque mois. Le 22 novembre 2022, le bailleur, Monsieur [X] [Y] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail. Des loyers restant impayés à compter du mois de mars 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Madame [Z] [E] avoir procédé ' selon une première quittance subrogative du 23 juin 2023 et en sa qualité de caution - à un versement d'un montant de 1.370,00 euros au bailleur Monsieur [X] [Y], puis une quittance subrogative a été délivrée postérieurement le 4 juin 2024 par ce dernier à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 4.788,18 euros correspondant aux loyers et charges demeurant impayés au titre des mois de mars 2023 à mai 2024 inclus. Par acte du 28 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Y] - a fait délivrer à Madame [Z] [E] un acte valant commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 1.370 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour la période de mars à juin 2023. Dénonçant la situation d'impayés, le Commissaire de justice intervenant pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi par voie électronique le 29 juin 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives auprès de la Préfecture du Loiret. Par acte de Commissaire de justice du 11 septembre 2023 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS. L'assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département le 12 septembre 2023. Un rapport de diagnostic social et financier a été transmis au greffe du tribunal avant l'audience devant le juge de première instance d'où il ressort qu'en pratique, Madame [Z] [E] étudiante âgée de 19 ans (née le 16/04/2003) a souscrit le bail pour le compte de sa mère Madame [N] [E] (née le 19 avril 1961), intérimaire, qui semblerait souffrir de troubles psychologiques, et avec qui elle partage l'appartement.

MOTIVATION : A titre liminaire, sur la libération des lieux, si un état des lieux de sortie a été établi le 16 janvier 2025 entre Mme [Z] [E] et l'agence Bannier, agence immobilière mandatée par M. [X] [Y], il n'y a pas lieu de constater que Mme [E] a libéré l'appartement le 16 janvier 2025, la constatation n'étant pas une demande au sens de l'article 4 du Code de procédure civile. Sur la dette locative : Aux termes de l'alinéa premier de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes et conditions convenus au contrat de bail. Suivant les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'aucune stipulation particulière ne le prévoit, de délivrer un bien décent au locataire. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques du logement décent, parmi lesquelles l'absence de risques manifestes pour la santé et la sécurité physiques des locataires eu égard l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement, ou encore, la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements en bon état d'usage et de fonctionnement des réseaux, des branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude. La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge de manière constante que la suspension du paiement des loyers n'est justifiée que lorsque les désordres constatés rendent le logement totalement inhabitable (Cass., Civ. 3, 9 septembre 2021, n°20-12.347). Le bailleur doit avoir été mis en capacité de constater ces désordres et de les résorber. L'article 2306 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En l'espèce, Mme [E] ne produit à la Cour aucun signalement de la situation d'indécence du logement qu'elle allègue. Elle ne verse qu'un ensemble de photographies, non datées, et qui ne permettent ni d'établir avec certitude qu'il s'agisse de l'appartement donné à bail ni de l'origine et les conséquences des désordres observés. La transmission d'observations écrites particulièrement sommaires de la société Intergaz Services, intervenue le 12 décembre 2022 et les 9 et 23 janvier 2023, ne sont pas davantage de nature à démontrer l'indécence entière ou même partielle du logement, mais uniquement de l'intervention de la société à la suite d'une panne de la chaudière. D'autre part, Mme [E] ne produit à la Cour aucun échange avec son bailleur quant à l'existence d'un désordre affectant la paisibilité du logement, de sorte qu'il ne pouvait intervenir pour garantir la décence de celui-ci. En conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal judiciaire d'Orléans a jugé que les loyers et charges prévus au contrat étaient dus. En tout état de cause, il n'est pas contesté que Mme [E] ne s'est pas acquittée de son obligation de verser au bailleur les loyers et charges aux termes convenus par le contrat de mars 2023 jusqu'à la libération de l'appartement au 16 janvier 2025, et n'a pas entendu se libérer de cette dette locative auprès de la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur. Les pièces produites à la Cour par la société Action Logement Services attestent de l'effectivité de la dette restante, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] [E] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4.513,18 euros au titre du solde de loyers et charges et indemnités d'occupation impayés ' dette locative arrêtée selon décompte du 10 juin 2024 ' assortie des intérêts calculés au taux légal, sur la somme de 1 370 euros à compter du commandement de payer en date du 28 juin 2023, et à compter de l'assignation introductive d'instance pour le surplus. Sur la demande d'aménagement des délais de paiement L'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, ayant une portée spéciale sur l'article 1343-5 du code civil, subordonne l'accord de délais de paiement de la dette locative au locataire, à la capacité de celui-ci à s'en acquitter et à la reprise par lui, du versement intégral du loyer avant la date de l'audience. Les deux conditions posées par le texte sont cumulatives et non alternatives. En conséquence, dès lors que l'une des conditions est absente, le rejet de la demande s'impose. Il ressort du dossier que Mme [E], ne s'estimant pas redevable des loyers, n'a pas entrepris le versement de ces derniers auprès tant du bailleur que de sa caution, la société Action Logement Services. Aussi, aucun versement n'a été régularisé auprès de la société Action Logement Services depuis la libération des lieux par Mme [E], de sorte que la dette locative reste entièrement due auprès du créancier subrogé. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formulée par Mme [Z] [E] tendant à l'octroi de délais de paiement. Sur les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens Mme [Z] [E] sera condamnée à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par décision contradictoire,  CONFIRME en toutes ses dispositions soumises à la Cour le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Orléans le 11 octobre 2024 ; Y ajoutant, CONDAMNE Mme [Z] [E] aux entiers dépens ; CONDAMNE Mme [Z] [E] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,