Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 24 juin 2026 — n° 20/18825

FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 27 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème à la société à responsabilité limitée Colbert Investissement (dite « Coldinvest ») et à la société à responsabilité limitée Nouvelle Régie Foncière Immobilière (dite « NRFI »). Le litige à l'origine de cette décision porte sur l'invocation, par le syndicat des copropriétaires, de charges de copropriété demeurées impayées par la société Coldinvest et sur l'engagement de la responsabilité de la société NRFI, en sa qualité d'ancien syndic. Les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] forment un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Celui-ci comprend différents bâtiments, en particulier les bâtiment H et I situés [Adresse 9]. Le règlement de copropriété opère une distinction entre les parties qui sont communes à l'ensemble des copropriétaires et celles qui sont spéciales à chaque bâtiment, les charges et les règles de majorité pour les décisions de la copropriété étant fixées sans constitution de syndicats secondaires. La société Coldinvest était propriétaire, au sein de cet ensemble immobilier, d'une part, dans l'immeuble H, des lots n° 95, 97 et 119, d'autre part, des lots n° 184, 185, 187 dans le bâtiment I mitoyen. Maître [S], notaire associé à [Localité 1], a reçu, le 31 décembre 2003, à la demande de la société Coldinvest: 1°/ les statuts de l'association syndicale libre « [Adresse 10] » ayant pour périmètre les lots situés dans l'immeuble H ainsi que l'immeuble mitoyen situé [Adresse 11] à [Localité 5], 2°/ le cahier des charges, règles et servitudes d'usage et de jouissance de cet ensemble immobilier « [Adresse 10] » ; 3°/ une modification du règlement de la copropriété du 9 juin 1955 et de l'état descriptif de division. La société NRFI, alors syndic de l'ensemble immobilier, a été désignée présidente de cette association syndicale libre. Plusieurs clauses des statuts et du cahier des charges indiquent que ces documents n'avaient pas pour objet de se substituer au règlement de copropriété, l'article 4 des statuts prévoyant que l'ASL a, entre autres objets, « la répartition des dépenses de gestion, de garde, d'entretien, de réparation et éventuellement de reconstruction de tout espace, local, ouvrage et équipement d'utilité collective, entre tous ses membres, ou suivant qu'il s'agit, entre certains d'entre eux, ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépenses » « à l'exception de celles générales relatives à l'immeuble situé au [Adresse 11] et à l'immeuble situé au [Adresse 12] ». Un modificatif à l'état descriptif de division a été publié et a consisté, en particulier, à réunir le lot n°119, correspondant à la quasi-totalité du bâtiment H, aux lots n°95 et 97 en un lot n°217 puis, conformément à l'article 11 2° du règlement de copropriété qui autorisait par avance le propriétaire du lot n° 119 à le diviser librement, à diviser l'ensemble en 36 nouveaux lots n°218 à 254. Un modificatif au règlement de copropriété a alors également été publié, précisant notamment que les dispositions de celui-ci continuent à s'appliquer aux copropriétaires des lots du bâtiment H, notamment en ce qui concerne « le paiement des charges communes générales dudit immeuble dudit ensemble immobilier et des charges communes spéciales dudit bâtiment H, affectées aux lots leur appartenant respectivement quand bien même certains de ces lots (') sont inscrits dans le périmètre d'influence de l'Association Syndicale Libre ». La SARL Colbert Développement Investissement a revendu, en l'état futur d'achèvement, sept des lots issus du lot n°217 du bâtiment H en 2003.

MOTIFS DE LA DECISION La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater», qui ne sont pas suivies d'une telle demande, ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions. Aussi, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci. Par ailleurs, il convient de constater que le chef du jugement portant sur la capitalisation des intérêts n'étant pas querellé, il est devenu définitif sans qu'il n'y ait donc lieu de statuer à nouveau et à l'ordonner. Sur la nullité et la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires En application de l'article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige introduit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée et la cour n'examine les moyens au soutien des prétentions énoncées au dispositif, que s'ils sont invoqués dans la discussion, c'est-à-dire dans une partie du corps des conclusions distinguant, de manière claire et lisible, les prétentions ainsi que les moyens soutenus en appel à l'appui des prétentions (Civ. 2e, 29 juin 2023, n° 22-14.432). En l'espèce, la société Coldinvest ne formule, dans le corps de ses écritures, de façon distincte aux prétentions contenues dans le dispositif de celles-ci, aucun moyen de fait et de droit au soutien de ses demandes tendant à voir déclarer nul et irrecevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces prétentions. En tout état de cause, il n'est pas inutile de rappeler que ces demandes ont été rejetées par l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 novembre 2021 telle que confirmée en cela par l'arrêt de la cour de céans du 11 octobre 2023. Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société NRFI Moyens des parties La société NRFI fait valoir : - sur le fondement des articles 122 et 564 du code de procédure civile, que la demande de l'appelant de paiement de la somme de 14 266,95 euros en cause d'appel est nouvelle: -devant les premiers juges, il ne demandait que la condamnation de celle-ci au paiement de tout ou partie de la dette de charges de copropriété de la société Coldinvest née sous sa mandature et dont le syndicat serait débouté, soit sur la somme de 9824,17 euros qui serait due au titre d'une reprise de solde de charges, et il se fondait sur une absence de transmission alléguée des documents comptables par la société NRFI à ses successeurs ayant rendu impossible le recouvrement des sommes dues par la société propriétaire ; dans le cadre de la procédure d'appel, l'appelant sollicite 14 266,95 euros au titre d'une supposée perte de chance de recouvrer une créance distincte sur les lots n°241, 242, 223, 238 et 243 cédés par la société Coldinvest donc sur une créance due par d'autres copropriétaires que cette société ; -l'appelant se fonde aussi sur un manquement nouveau tiré de l'absence de prise en compte, d'enregistrement supposés, par cette dernière, de la mutation intervenue sur certains lots ; -la demande n'a donc pas juste évolué dans son quantum mais elle se fonde sur des moyens nouveaux ; ces deux demandes ne sont ni identiques ni connexes ; -le simple fait que l'objectif des demandes formulées, à savoir l'engagement de la responsabilité de la société NRFI, soit identique, ne justifie pas la recevabilité des demandes alors qu'il s'agit d'une faute et d'un préjudice différent ; - sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, que les demandes de l'appelant sont prescrites : -le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que le point de départ de l'action en responsabilité qui peut être exercée tant par le nouveau syndic que par le syndicat des copropriétaires est, au plus tard, l'expiration du délai de deux mois suivant la cessation des fonctions, ici le 20 juin 2013 pour la société NRFI ; ce délai est de cinq ans ; l'action devait être engagée au plus tard le 20 août 2018 ; -l'article 2224 prévoit une alternative ; le délai ne court qu'à la date de connaissance effective par la victime des faits lui permettant d'exercer l'action à moins que l'on ne puisse établir qu'elle pouvait avoir cette connaissance antérieurement ; à la date de succession, le 20 juin 2013, par la société Nexity de son mandat de syndic, les faits qui lui sont reprochés étaient déjà connus ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juin 2013 reprend le contenu du rapport du conseil syndical ayant conduit à sa révocation ; le solde litigieux de reprise était également connu alors que les comptes ont été soumis à l'approbation des copropriétaires annuellement ; -le syndicat ne pouvait ignorer l'existence d'un dommage certain dès la cessation des fonctions de la société NRFI en juin 2013, sa révocation ayant été justifiée en raison des montants des charges appelées ; il était donc informé que la société Coldinvest ne réglait pas l'intégralité des charges de copropriété dues ; d'autant que la société NRFI avait remis, en son temps, l'ensemble des archives de la copropriété  comme en atteste un bordereau de remise du 1er août 2013 ; -si le syndicat des copropriétaires considérait qu'une négligence avait été commise au titre de ce bordereau et qu'il avait subi un préjudice, même indéterminé, il lui appartenait d'introduire une action en responsabilité avant le 20 août 2018 et, le cas échéant, de solliciter une expertise ; -le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer le défaut de communication de l'ensemble des pièces résultant de l'ordonnance du 5 octobre 2018 alors que le dommage allégué était déjà né dès lors qu'il savait que la société Coldinvest ne réglait pas ses charges ; ce d'autant plus que le juge des référé l'a débouté de sa demande de communication de pièces et qu'il s'est donc retrouvé dans une situation identique à celle de 2013 ; il pouvait dès 2013 engager sa responsabilité.

Par ces motifs, la cour Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirementDit n'y avoir lieu à statuer sur le chef du dispositif des conclusions de la société Colbert Développement Investissement visant à voir déclarer nul et irrecevable l'appel interjeté par le cabinet [R] au nom du syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à Paris 5ème à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 ; Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] à l'encontre de la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière tendant au paiement de la somme 14 266,95 euros au titre de sa perte de chance de recouvrer sa créance sur les lots 241, 242, 223, 228, 233, 238 et 243 cédés par la société Colbert Développement Investissement, au rejet des demandes de cette dernière ainsi qu'au titre des frais irrépétibles ; Dit n'y avoir lieu à statuer à nouveau sur la capitalisation des intérêts ; Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : - condamné la société Colbert Développement Investissement à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 4310,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 mai 2019 avec intérêts an taux légal à compter du 16 mai 2019 ; - rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] de paiement par la société Colbert Développement Investissement de frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dommages et intérêts ainsi que d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant - Condamne la société Colbert Développement Investissement à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] : la somme de 3509,31 euros au titre de l'arriéré de charges et travaux arrêté au 1er octobre 2019, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3486,56 euros à compter du 16 mai 2019 et à compter du 22 mars 2021 pour le surplus ; la somme de 815 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2019 ; la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts : - Condamne la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 1908,03 euros au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5] au titre de l'indemnisation de la perte de chance de recouvrer les charges dues au titre des lots n°241 et 242 ; - Condamne la société Colbert Développement Investissement et la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière aux dépens d'appel ; - Condamne la société Colbert Développement Investissement à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5]  la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ; - Condamne la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés au [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5]  la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures d'appel ; - Rejette la demande de distraction des dépens du conseil de la société Colbert Développement Investissement ainsi que la demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de cette dernière ; - Rejette la demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la société Nouvelle Régie Foncière Immobilière ; - Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSEIDENTE