Tribunal judiciaire, tptg, 24 juin 2026 — n° 25/10811

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2005, Mme [N] [K] a donné à bail à Mme [W] [T] et M. [A] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 650 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Mme [N] [K] a fait signifier à Mme [W] [T] et M. [A] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 857,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 28 mai 2025 Mme [N] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, Mme [N] [K] a fait assigner Mme [W] [T] et M. [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Mme [W] [T] et M. [A] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, condamner solidairement Mme [W] [T] et M. [A] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 786,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025,la somme égale à 10% de l’impayé au titre de la clause pénale,une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, subsidiairement d’un montant de 650 eurosla somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,autoriser la non restitution du dépôt de garantie (1 300 euros) À l'audience du 22 avril 2026, Mme [N] [O], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7282,91 euros arrêtée au 15 avril 2026, loyer du mois d’avril inclus. Mme [N] [K] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [W] [T] et M. [A] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2025. En réplique elle souligne que les locataires ont réclamé un rapport de diagnostique énergétique le 3 février 2025, renouvelé en avril 2025 et que faute d’en avoir eu connaissance, elle n’aurait été contrainte de le produire avant le renouvellement du 1er février 2026. Elle ajoute que cependant, la résiliation du bail est intervenue antérieurement le 29 juillet 2025 et qu’en outre ils se sont opposés à la visite du logement. Sur la révision du loyer, elle argue de ce qu’ils ne démontrent pas que le logement est énergivore et qu’en tout état de cause, la loi dont ils se prévalent est entrée en vigueur le 24 août 2022 soit postérieurement à la révision du loyer intervenue au mois de février 2022. Elle conclut que le seul correctif possible ne pourrait être fait que sur la période courant du mois de février 2024 au mois d’avril 2026, soit la somme de 973,59 euros ramenant la dette à 6 309,32 euros. Elle ajoute une demande au titre de la taxe d’ordures ménagère (178 euros). Elle conteste tout désordre qui la priverait de la clause pénale de même que des difficultés d’infiltration sur le deuxième étage et souligne son intervention rapide sur la cuisine. Elle réclame le débouté de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles. Mme [W] [T] et M. [A] [T], représentés, ne contestent pas le principe de la dette mais réclament que les révisions de loyer réalisées sans production d’un diagnostic énergétique soient déduites soit au total 7 532,40 euros. Ils s’opposent à la non restitution du dépôt de garantie, aucune dégradation du logement ne pouvant leur être reprochées. Ils estiment ne pas devoir régler la clause pénale de 10% en raison des infiltrations qu’ils ont eu à subir et face auxquelles leur bailleresse a fait preuve d’inertie.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 août 2025, soit au moins deux mois avant l'audience. Par ailleurs, Mme [N] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de Mme [N] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : au titre des loyers Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 janvier 2005, du commandement de payer délivré le 28 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2026 que Mme [N] [O] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [W] [T] et M. [A] [T] à payer à Mme [N] [K] la somme de 7 282,91 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 sur la somme de 1 857,76 euros, de l’assignation du 6 août 2025 sur la somme de 2 786,64 euros et du présent jugement sur le surplus. Au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2025Mme [N] [K] produit le verso de l’avis d’imposition sur lequel figue le montant de la taxe d’ordures ménagères de l’année pour le bien sis à l’adresse du bail. Mme [W] [T] et M. [A] [T] ne contestent pas devoir cette somme. En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [W] [T] et M. [A] [T] à payer à Mme [N] [K] la somme de 178 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2025. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mai 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2005 à compter du 29 juillet 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [W] [T] et M. [A] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [W] [T] et M. [A] [T] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2025, Mme [W] [T] et M. [A] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [W] [T] et M. [A] [T] à son paiement à compter de 29 juillet 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la clause pénale : Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 28 janvier 2005 contient à l'article XX une clause qui prévoit un taux de 10% des sommes dues. La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle. Sur les demandes reconventionnelles : En annulation des révisions de loyers faute de production du diagnostic énergétique L’article 17-1 III de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation de loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration. Cette interdiction est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. En l’absence de production dudit diagnostic, il doit être considéré que le logement est en classe F ou G, de sorte que les loyers ne peuvent pas être révisés. En effet, cette carence de la bailleresse ne saurait priver le locataire des droits protecteurs qu'il tient de l'article supra mentionné en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était démontré par ce diagnostic que le logement est classé F ou G. Il en résulte que les révisions de loyer antérieures au 24 août 2022 restent acquises à la bailleresse mais que les révisions postérieures à la dernière révision légale doivent être restituées soit les années 2024, 2025 et 2026 pour un total de 973,59 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Mme [N] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 janvier 2005 entre Mme [N] [K] d'une part, et Mme [W] [T] et M. [A] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 29 juillet 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [W] [T] et M. [A] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Mme [W] [T] et M. [A] [T] à compter du 29 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi dans la limite de 777,58 euros à compter du 1er février 2024, CONDAMNE solidairement Mme [W] [T] et M. [A] [T] à payer à Mme [N] [K] la somme de 4 970,32 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2026 après déduction du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 sur la somme de 1 857,76 euros, de l’assignation du 6 août 2025 sur la somme de 2 786,64 euros et du présent jugement sur le surplus CONDAMNE solidairement Mme [W] [T] et M. [A] [T] à payer à Mme [N] [K] la somme de 178 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2025, CONDAMNE solidairement Mme [W] [T] et M. [A] [T] à payer à Mme [N] [K] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 29 juillet 2025, échéance d’août, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, REJETTE la demande au titre de la clause pénale, CONDAMNE in solidum Mme [W] [T] et M. [A] [T] à payer à Mme [N] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Mme [W] [T] et M. [A] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE