Tribunal judiciaire, tptg, 24 juin 2026 — n° 25/08209

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 février 2025, Mme [H] [C] et M. [J] [C] ont donné à bail à Mme [P] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 743 euros, et 70 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, Mme [H] [C] et M. [J] [C] ont fait signifier à Mme [P] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2789,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 13 mai 2025 Mme [H] [C] et M. [J] [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, Mme [H] [C] et M. [J] [C] ont fait assigner Mme [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Mme [P] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs / dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [P] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 786,73 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, et ordonner la capitalisation des intérêts,la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 700 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 17 juillet 2025. À l'audience du 22 avril 2026, Mme [H] [C] et M. [J] [C], assistés de leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3195,99 euros arrêtée au 16 avril 2026, loyer du mois d’avril inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement. Ils réclament le débouté de la demande reconventionnelle de leur locataire en paiement de dommages et intérêts pour un trouble de jouissance né de l’absence d’extincteur dans les parties communes. Ils soutiennent que l’article de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas obligation aux bailleurs de procéder à un tel équipement et qu’en tout état de cause il ne peut caractérise un manquement. Mme [P] [L], représentée, ne conteste pas le principe de la dette mais estime que seule la somme de 2 219,35 peut être retenue correspondant à 764,66 euros d’honoraires, 743€ de dépôt de garantie et 711,69€ de loyers et charges impayés. Elle impute ses difficultés de paiement à l'absence d'emploi et souligne avoir réglé sa part à charge et que l'essentiel de la dette a pour origine la suspension de l’APL consécutive aux constats réalisés dans le logement par les services d’hygiène et de sécurité de la ville. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 65 euros par mois en plus des loyers et la condamnation de ses bailleurs à lui régler la somme de 642 euros à titre u préjudice de jouissance et ordonner la compensation des sommes dues entre les parties. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Mme [H] [C] et M. [J] [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de Mme [H] [C] et M. [J] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2025, du commandement de payer délivré le 12 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2026 que Mme [H] [C] et M. [J] [C] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés et de l’absence de règlement du dépôt de garantie. Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 764,66 euros imputée pour des frais d’honoraires dus à l’agence et non aux bailleurs. En conséquence, il convient de condamner Mme [P] [L] à payer à Mme [H] [C] et M. [J] [C] la somme de 2 431,33 euros, au titre des sommes dues (loyer, charges et dépôt de garantie) au 16 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 sur la somme de 2 789,73 euros, de l’assignation du 15 juillet 2025 sur la somme de 2 786,73 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 mai 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2025 à compter du 24 juin 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [P] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Mme [P] [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 65 euros. Il ressort des éléments communiqués que Mme [P] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, toutefois ses ressources constituées des seules prestations sociales ne peuvent pas lui permettre d’assumer le paiement de cette somme et d’un loyer supérieur à 800 euros. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [L] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025, Mme [P] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [P] [L] à son paiement à compter de 24 juin 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, Mme [H] [C] et M. [J] [C] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts Mme [P] [L] excipe de l’indécence du logement pour solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Mme [H] [C] et M. [J] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2025 entre Mme [H] [C] et M. [J] [C] d'une part, et Mme [P] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 24 juin 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [P] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [P] [L] à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à Mme [H] [C] et M. [J] [C] la somme de 2 431,33 euros, au titre des sommes dues (loyer, charges et dépôt de garantie) au 16 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2025 sur la somme de 2 789,73 euros, de l’assignation du 15 juillet 2025 sur la somme de 2 786,73 euros et du présent jugement sur le surplus. CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à Mme [H] [C] et M. [J] [C] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 24 juin 2025, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, DEBOUTE Mme [H] [C] et M. [J] [C] de leur demande en paiement de dommages et intérêts, DEBOUTE Mme [P] [L] de sa demande de délais, DEBOUTE Mme [P] [L] de sa demande en paiement de dommages et intérêts, CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à Mme [H] [C] et M. [J] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [P] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mai 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE