Cour d'appel, 1ère chambre, 23 juin 2026 — n° 24/02461
Synthèse de la décision
Question juridique
La caducité d'une promesse de vente pour non-réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti empêche-t-elle toute demande de clause pénale ?
Principe retenu
Lorsque les conditions d'exécution d'une promesse de vente ne sont pas réunies à la date convenue et qu'aucun avenant n'a prorogé le délai, la promesse devient caduque et les parties reprennent leur liberté. En conséquence, aucune clause pénale ne peut être appliquée, car le contrat a cessé d'exister.
Faits clés
- Promesse de vente signée les 3 et 12 octobre 2020 pour un immeuble à 163 000 euros
- Condition suspensive d'obtention de prêt
- Mur de soutènement écroulé après signature du compromis
- Avenant prorogeant la réitération au 31 mars 2021 et mettant les travaux de réfection du mur à la charge des vendeurs
- Travaux non achevés au 31 mars 2021
Articles cités
article 696 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
1ère Chambre - 23/06/2026 - n° 24/02461
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si les travaux ne sont pas finis à la date de signature chez le notaire ?
Dans cette affaire, les travaux de réfection du mur n'étaient pas achevés au 31 mars 2021, date limite de réitération fixée par avenant. Aucun nouvel avenant n'ayant été signé, la promesse de vente est devenue caduque et les parties ont recouvré leur liberté. L'acquéreur n'était pas obligé d'acheter et le vendeur ne pouvait pas réclamer la clause pénale.
La clause pénale s'applique-t-elle si le contrat est caduc ?
Non, la clause pénale ne peut pas être appliquée car elle est stipulée dans un contrat qui a cessé d'exister. La cour d'appel a infirmé le jugement de première instance qui avait condamné les vendeurs à payer la clause pénale, au motif que la promesse était caduque depuis le 31 mars 2021.
Qu'est-ce que la caducité d'une promesse de vente ?
La caducité est l'extinction d'un contrat lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai convenu. Dans ce cas, la promesse de vente est devenue caduque le 31 mars 2021, faute de réitération dans le délai imparti par l'avenant, et les parties ont repris leur liberté sans pénalité.
Puis-je réclamer des dommages-intérêts si l'acheteur refuse d'acheter après la date ?
Non, si le contrat est caduc, le refus de l'acheteur n'est pas fautif. Les vendeurs ont été déboutés de leur demande de dommages-intérêts car la promesse était déjà caduque au moment du refus de l'acquéreur.
Quels sont les effets d'un avenant qui fixe une nouvelle date ?
L'avenant proroge le délai de réitération et peut modifier les obligations des parties. En l'espèce, l'avenant mettait les travaux à la charge des vendeurs et fixait la date au 31 mars 2021. Passé ce délai sans nouvel avenant, la promesse est devenue caduque.
Le vendeur doit-il payer une pénalité si la vente n'a pas lieu ?
Non, si la vente n'a pas lieu en raison de la caducité du contrat, aucune clause pénale n'est due. La cour a débouté les vendeurs de leur demande de clause pénale et a également rejeté la demande de l'acquéreur en ce sens.
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