Cour d'appel, 1ère chambre, 23 juin 2026 — n° 24/02304
Synthèse de la décision
Question juridique
Le vendeur d'un immeuble locatif a-t-il manqué à son obligation d'information en ne révélant pas le montant exact du loyer perçu, et quel est le préjudice indemnisable de l'acquéreur ?
Principe retenu
Le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information envers l'acquéreur sur les éléments essentiels du bien, notamment le montant du loyer perçu. Le défaut d'information engage sa responsabilité contractuelle. Le préjudice de l'acquéreur se limite à la perte effective subie entre le loyer annoncé et le loyer réel, déduction faite de la connaissance qu'il avait au moment de la vente.
Faits clés
- Acquisition d'un immeuble de 4 logements par la SCI MSLP auprès de la SCI B-B le 6 septembre 2021
- L'acte de vente mentionnait un loyer de 696,40 € pour l'appartement n°1, mais le loyer réel était de 584 €
- L'acquéreur a eu connaissance du loyer réel (600 €) le jour de la vente
- Le locataire menaçait de quitter les lieux en cas d'augmentation du loyer
- L'acquéreur a financé l'achat par un prêt
Articles cités
article 696 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
1ère Chambre - 23/06/2026 - n° 24/02304
Questions fréquentes
Le vendeur d'un immeuble locatif doit-il m'informer du montant exact du loyer perçu ?
Oui, le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information sur les éléments essentiels du bien, notamment le montant du loyer. En l'espèce, la SCI B-B a manqué à cette obligation en indiquant un loyer de 696,40 € alors que le loyer réel était de 584 €.
Quel préjudice puis-je obtenir si le loyer annoncé est supérieur au loyer réel ?
Le préjudice indemnisable correspond à la perte effective subie. Dans cette affaire, l'acquéreur ayant eu connaissance du loyer réel le jour de la vente, le préjudice a été limité à la différence de loyer sur deux mois, soit 32 €.
Puis-je annuler la vente pour dol si le loyer est inférieur à ce qui était annoncé ?
Non, dans cette décision, la cour d'appel a écarté le dol car l'acquéreur avait connaissance du loyer réel le jour de la vente. Elle a retenu un simple manquement à l'obligation d'information, ouvrant droit à des dommages-intérêts limités.
Comment est calculé le préjudice en cas de différence de loyer ?
Le préjudice est calculé sur la base de la différence entre le loyer annoncé et le loyer réel, pour la période pendant laquelle l'acquéreur a subi cette perte. Ici, le loyer réel était de 600 € (après augmentation) contre 696,40 € annoncé, soit une différence de 96,40 € par mois, mais le préjudice a été réduit à 32 € car l'acquéreur connaissait la situation.
Quels sont les recours en cas d'erreur sur le montant du loyer dans un acte de vente ?
Vous pouvez engager la responsabilité contractuelle du vendeur pour manquement à l'obligation d'information et demander des dommages-intérêts. Il est conseillé de vérifier les informations avant la vente et de conserver tous les justificatifs.
Le vendeur professionnel a-t-il une obligation d'information plus étendue qu'un vendeur particulier ?
Oui, le vendeur professionnel est présumé connaître les caractéristiques du bien et doit fournir des informations précises. Dans cette affaire, la SCI B-B, en tant que professionnelle, a été jugée tenue d'une obligation d'information renforcée.
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