Cour d'appel, chambre-1 civile et com., 30 juin 2026 — n° 25/01155

30 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Les désordres affectant un bien immobilier (fuites de toiture et présence d'eau en sous-sol) constituent-ils des vices cachés ouvrant droit à la garantie des vendeurs, ou étaient-ils apparents lors de la vente ?

Principe retenu

La garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil) ne s'applique que si le vice était caché au moment de la vente, c'est-à-dire non apparent pour un acquéreur non professionnel. Un vice apparent est celui que l'acquéreur peut constater par lui-même sans avoir besoin de l'assistance d'un expert. En l'espèce, les désordres de toiture (panne dégradée par l'humidité) et la présence d'eau en sous-sol (humidité continue des pieds de murs) étaient apparents, de sorte que la garantie n'est pas due.

Faits clés

Promesse de vente signée les 27 mai 2020 et 30 juin 2020 pour un bien immobilier à [Localité 3].
Vente réitérée par acte authentique le 31 juillet 2020.
Les acquéreurs se plaignent de fuites de toiture et d'inondations en sous-sol.
Expertise judiciaire ordonnée le 6 août 2021, rapport déposé le 30 août 2022.
L'expert constate une panne de toiture dégradée par l'humidité et une humidité continue des pieds de murs du sous-sol provenant d'une source.

Articles cités

article 1641 du code civil article 1648 du code civil article 700 du code de procédure civile article 914-5 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Chambre-1 civile et com. - 30/06/2026 - n° 25/01155

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un vice caché dans une vente immobilière ?

Un vice caché est un défaut non apparent au moment de la vente, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou en aurait donné un moindre prix. Il doit exister avant la vente et être ignoré de l'acquéreur.

Comment distinguer un vice apparent d'un vice caché ?

Un vice apparent est celui que l'acquéreur peut constater par lui-même lors d'une visite attentive, sans avoir recours à un expert. Par exemple, une humidité visible sur les murs ou une panne de toiture dégradée sont considérées comme apparentes.

Dans cette affaire, pourquoi les acquéreurs ont-ils été déboutés ?

Parce que les désordres (panne de toiture dégradée et humidité continue en sous-sol) étaient apparents lors de la vente. L'acquéreur pouvait les constater sans expertise, donc la garantie des vices cachés ne s'applique pas.

Quels sont les recours si le vice est apparent ?

Si le vice est apparent, l'acquéreur ne peut pas invoquer la garantie des vices cachés. Il peut éventuellement agir sur un autre fondement (dol, erreur, défaut de conformité) mais cela nécessite de prouver une manœuvre du vendeur ou une clause contractuelle spécifique.

L'expertise judiciaire est-elle toujours nécessaire pour prouver un vice caché ?

Non, mais elle est souvent utile pour établir l'existence et l'antériorité du vice. En l'espèce, l'expert a conclu que les désordres étaient apparents, ce qui a conduit au rejet de la demande.

Quels sont les délais pour agir en garantie des vices cachés ?

L'action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil). Il faut également agir dans un délai raisonnable après la vente.

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