Cour d'appel, 5ème chambre, 1 juillet 2026 — n° 25/03114

1 juillet 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le preneur à bail commercial peut-il suspendre le paiement des loyers en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de réparer des infiltrations et de troubles de voisinage ?

Principe retenu

L'obligation de payer le loyer est une obligation essentielle du preneur, qui ne peut être suspendue unilatéralement en raison de manquements du bailleur, sauf exception légale ou conventionnelle. En l'espèce, la clause de franchise de loyer conditionnait le maintien de la franchise à l'exécution des travaux de réparation de la verrière, mais ne permettait pas au preneur de cesser tout paiement après l'expiration de la franchise. Les troubles de voisinage et les infiltrations ne constituent pas une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement des loyers.

Faits clés

Bail commercial conclu le 12 septembre 2024 pour 9 ans avec un loyer annuel de 54 000 euros
État des lieux du 10 septembre 2024 constatant des infiltrations au niveau de la verrière
Clause prévoyant une franchise de loyer de 3 mois, prolongée jusqu'à exécution des travaux de réparation de la verrière
Le preneur a cessé de payer les loyers à compter du 12 décembre 2024, invoquant des infiltrations et des troubles de voisinage (odeurs, dégât des eaux)
Le bailleur a assigné le preneur en référé pour obtenir le paiement des loyers impayés

Articles cités

article 700 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

5ème Chambre - 01/07/2026 - n° 25/03114

Questions fréquentes

Puis-je ne pas payer mon loyer si le bailleur ne fait pas les réparations ?

Non, l'obligation de payer le loyer est indépendante des obligations du bailleur. Sauf clause contractuelle spécifique (comme une franchise de loyer conditionnée), vous ne pouvez pas suspendre unilatéralement le paiement. En l'espèce, la franchise était limitée à la période des travaux, et après son expiration, le loyer restait dû.

Qu'est-ce qu'une clause de franchise de loyer dans un bail commercial ?

C'est une clause qui prévoit une période pendant laquelle le locataire est dispensé de payer le loyer, souvent pour permettre des travaux. Dans cette affaire, la franchise était de 3 mois, prolongée jusqu'à l'achèvement des réparations de la verrière. Passé ce délai, le loyer redevient exigible.

Le preneur peut-il suspendre le paiement des loyers en cas d'infiltrations ?

Non, les infiltrations ne constituent pas une exception d'inexécution permettant de cesser de payer le loyer. Le preneur doit agir en justice pour obtenir l'exécution des travaux ou des dommages-intérêts, mais ne peut pas unilatéralement suspendre le paiement.

Quels sont les recours du locataire commercial si le bailleur ne respecte pas ses obligations ?

Le locataire peut saisir le juge des référés pour obtenir une expertise ou des mesures conservatoires, ou le juge du fond pour demander l'exécution forcée, des dommages-intérêts, ou la résiliation du bail. Il ne peut pas cesser de payer le loyer sans risque de condamnation.

Comment obtenir une provision en référé pour loyers impayés ?

Le bailleur peut assigner le preneur en référé pour obtenir une provision sur les loyers impayés, à condition que l'obligation ne soit pas sérieusement contestable. En l'espèce, le montant n'étant pas contesté, la cour a accordé la provision.

Les troubles de voisinage justifient-ils l'arrêt du paiement du loyer ?

Non, les troubles de voisinage (odeurs, dégâts des eaux) ne sont pas une cause de suspension du loyer. Le locataire doit agir contre le bailleur ou le voisin pour obtenir réparation, mais le loyer reste dû.

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