Cour d'appel, 4ème chambre, 18 juin 2026 — n° 24/06560
Synthèse de la décision
Question juridique
La clé de répartition des charges spéciales par bâtiment prévue au règlement de copropriété est-elle conforme aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 ?
Principe retenu
Les clauses du règlement de copropriété fixant la répartition des charges spéciales par bâtiment sont valables si elles respectent les dispositions impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En l'espèce, les articles 14 et 15 du règlement de copropriété sont réguliers et ne peuvent être réputés non écrits.
Faits clés
- Mme [X] [U] est propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété de quatre bâtiments.
- Elle conteste la clé de répartition des charges spéciales par bâtiment prévue aux articles 14 et 15 du règlement de copropriété.
- L'assemblée générale du 27 avril 2022 a adopté des résolutions (n°17 à 20) portant sur des travaux, appliquant cette clé de répartition.
- Mme [U] a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire déclarer non écrites les clauses de répartition et annuler les résolutions.
- Le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a débouté Mme [U] de ses demandes par jugement du 21 novembre 2024.
Articles cités
article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
4ème Chambre - 18/06/2026 - n° 24/06560
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une clé de répartition des charges par bâtiment ?
C'est une règle prévue dans le règlement de copropriété qui répartit certaines charges (ex: travaux d'entretien) uniquement entre les copropriétaires du bâtiment concerné, et non entre tous les copropriétaires de la résidence.
Puis-je contester la clé de répartition des charges de ma copropriété ?
Oui, si vous estimez qu'elle est contraire à la loi du 10 juillet 1965. Vous pouvez demander en justice qu'elle soit réputée non écrite. Dans cette affaire, la cour a jugé que la clé par bâtiment était régulière.
Quels sont les recours contre une résolution d'assemblée générale ?
Vous pouvez assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Le juge vérifie si la résolution respecte le règlement de copropriété et la loi.
Les charges de travaux dans un seul bâtiment peuvent-elles être réparties entre tous les copropriétaires ?
Non, si le règlement de copropriété prévoit une clé de répartition par bâtiment, seuls les copropriétaires de ce bâtiment supportent ces charges. C'est ce qu'a confirmé la cour d'appel dans cette affaire.
Que faire si je suis en désaccord avec une décision d'assemblée générale ?
Vous pouvez voter contre, puis contester la résolution en justice dans les deux mois. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
Qu'est-ce que la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ?
C'est la loi n°65-557 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle définit les règles de répartition des charges, le fonctionnement de l'assemblée générale, et les droits et obligations des copropriétaires.
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