Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 2 juillet 2026 — n° 25/04499
Synthèse de la décision
Question juridique
L'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du bail commercial et sur les obligations des parties fait-elle obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en référé ?
Principe retenu
En référé, le juge ne peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire et ordonner l'expulsion du preneur que si l'obligation de payer le loyer est certaine, liquide et exigible, et en l'absence de contestation sérieuse. L'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du bail ou sur les obligations respectives des parties fait obstacle à la compétence du juge des référés.
Faits clés
- Offre d'achat de la parcelle par M. [O] le 21 décembre 2023
- Cession des parts de la SARL LGL Mécanique à la SAS AMNS le 31 janvier 2024
- Bail commercial consenti le 31 janvier 2024 par la SCI SYL à la société LGL Mécanique (devenue LMS)
- Convention d'occupation précaire consentie le même jour à la SARL LGL Assistance Dépannage
- Commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 décembre 2024
Articles cités
article 805 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Ch. civile et commerciale - 02/07/2026 - n° 25/04499
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail commercial ?
Une clause résolutoire permet au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. En référé, le juge peut constater son acquisition si la dette est certaine et sans contestation sérieuse.
Puis-je contester une clause résolutoire en référé ?
Oui, si vous élevez une contestation sérieuse sur la validité du bail ou sur les obligations respectives, le juge des référés doit se déclarer incompétent et renvoyer au fond. Dans cette affaire, la contestation portait sur la validité du bail en raison d'une offre d'achat antérieure et d'une cession de parts.
Qu'est-ce qu'une contestation sérieuse en matière de bail commercial ?
Une contestation sérieuse est un litige qui ne peut être tranché en référé car il nécessite un examen approfondi. Par exemple, la remise en cause de la validité du bail lui-même ou l'existence d'une promesse de vente antérieure constituent des contestations sérieuses.
Que faire si mon bailleur me réclame des loyers alors que j'estime le bail nul ?
Vous pouvez refuser de payer et saisir le juge du fond pour faire constater la nullité du bail. En attendant, si le bailleur engage un référé pour clause résolutoire, vous pouvez invoquer une contestation sérieuse pour faire rejeter sa demande, comme dans cette affaire.
L'offre d'achat antérieure au bail peut-elle affecter la validité du bail ?
Oui, si une offre d'achat a été acceptée avant la conclusion du bail, cela peut créer une contestation sérieuse sur la validité du bail, car le bailleur n'était peut-être plus libre de louer le bien. Dans cette affaire, l'offre d'achat du 21 décembre 2023 a été jugée comme une contestation sérieuse.
Quels sont les recours contre une clause résolutoire en référé ?
Vous pouvez contester le commandement de payer, invoquer une exception d'inexécution, ou démontrer l'existence d'une contestation sérieuse sur le bail. Si le juge des référés retient une contestation sérieuse, il renvoie les parties à se pourvoir au fond, comme dans cette décision.
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